楼市有三道“安全锁”!10年以来首次出现,专家:与历史显著不同

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  不是我不明白,是这世界变化快,双十一都能买房了。

  听说阿里拍卖将在今年双11当天推出上万套特价房,与此同时,另一大电商巨头京东也在日前宣布将在今年双11期间在70个城市,联合超过200家房地产开发商,投放超过6000套特惠房源。

  难怪有人调侃,错过了金九银十别怕,还有双十一,天天都是购房者的节日。

  问题是,属于购房者的节日未免太多了。

  拿今年来说,刚开始说金三银四,后来又有“小阳春”的说法,再后来,房企说楼市会“由春入夏”,最近几个月,又开始老生常谈的宣传“金九银十”。

  可惜,等了又等,没等来房价蹿升,调控之手握得反而越来越紧了。

  数据显示,9月份,全国房地产调控政策发布次数高达48次,虽然少于8月份的60次、7月份的56次,但整体看,2019年房地产调控政策的密集程度依然刷新历史记录。

  到了10月份,楼市又上了3把“安全锁”。

  

  第一,房产投机客的资金来源被“掐断”。

  过去几年,高杠杆买房的方式流行开来,低首付乃至零首付购房层出不穷,开发商各种首付分期的促销措施也在推波助澜,使得不少没有支付能力的刚需强行“上车”,或者依赖短期借款买房的投机客大行其道。

  现在,这种方式已经行不通了。

  据《第一财经》10月16日报道,近期已有多家银行采取严格措施限制个人透支信用购房。

  自8月平安银行发布《关于加强对房产类商户交易管控的公告》后,两个月来,农业银行、兴业银行、建设银行、招商银行、光大银行等多家银行纷纷发布相关公告,形成了一波对信用资金流入房市的管控小高潮。

  一位华东地区银行中心人士表示,“这也是今年一个主要监控的方向,今年房地产调控政策不断加码,银行配合政策的实施,以往多数是限制交易金额和次数,如今则关停了相关权限,可以说管控升级了。”他还称,未来可能有更多银行对房地产交易进行限制。

  显然,这一道锁,锁的是个人购房者的“歪心思”。

  第二,租赁市场全面发力。

  根据不完全统计,下半年以来,陕西、北京、深圳、广州、合肥、南京、珠海、长春、南宁等9个省市,相继出台住房租赁新规。

  其中既有租赁房源的规范细则,也有对租房者的补贴,无论是力度还是频次,都比以往高出不少。

  近期,住建部召开住房租赁中介机构专项整治工作推进会。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,此次会议专门从租赁市场的角度出发,进行明确的专项整治,应该说是第一次。

  还有个消息值得注意。

  据10月16日证券时报消息,深圳推出全国首个稳租金商品房租赁试点项目,该项目为248套带装修商务公寓,基准租金标准暂为每平方米每月110元,具体租金还会考虑楼层、朝向等因素来确定,物业管理费为每平方米每月4.5元,重点在于:租金年涨跌幅不超5%。

  一叶落而知秋,我们静待此类租赁房体量继续扩大,其他城市也逐步跟进。

  第三,房贷利率平稳换锚LPR,开启新阶段。

  央行发布通知,从10月8日开始,买房贷款利率政策发生变化:新发放商贷利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成;二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

  换锚之后,情况如何?

  随居研究院以100万贷款本金,360期,等额本息方式进行进行了成本测算。结果显示,14个城市在执行LPR贷款利率后,首套房的月供额比过去仅增加了6元,二套房的月供额比过去增加了15元。月供额的变化值较小,不会对购房者造成过大的干扰。

  但是,平稳过渡的背后,却是货币与楼市关系的巨大变化。

  参照9月20日公布的数据,1年期LPR下降,短期融资利率下降,引导资金进入实体经济,5年期以上LPR纹丝不动,一定程度上起到了把货币和楼市“隔离”开的作用,这是跟原来房贷利率参考基准利率浮动最大的不同。

  三个措施,就是“三把安全锁”,让楼市的涨跌周期变得平缓,不被所谓的金三银四、金九银十所干扰。

  而短短一个月内,央行、住建部的决策纷纷落地,也是10年以来首次出现。

  回顾从2008年至今的楼市走势,似乎一直陷入到了“周期论”之中,从2008年后,房地产共有3次周期性上涨,分别为2008.10-2012.02、2012.03-2015.02、2015.03至今,每次大概持续3年左右时间。

  每次都是房价上涨后限购、限贷措施出台,每次调控收紧后,房价又开始逐步下行,从波峰到波谷,周而复始,似乎一直在循环。

  但是,这次我们看到了不一样的信号。

  原来的调控是在压缩需求,通过个税、社保等方式设置门槛,过滤投机者,现在是从供给层面,把资金从房地产中缓缓抽离,深层次的改变货币与房地产的关系,再通过集体土地入市,扶持租赁房的方式增加供给。

  简而言之,这就是长效机制。

  新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示,“2019年第二季度我国居民部门杠杆率达55.3%,半年累计上升2.1个百分点。因此,监管部门重申相关政策要求,采取措施堵住漏洞,是非常及时的”。

  经济学家伍戈的看法更加深入。

  10月16日,长江证券经济学家、中国金融四十人论坛(CF40)成员伍戈发文指出,本轮地产调控与逆周期调控脱钩,折射出各界对房价容忍度的下降及较多资源流向地产领域的担忧,受此影响,本轮地产调控的方向和节奏似乎更加取决于地价房价等房地产市场自身的因素变化,而未必是传统经济周期。

  专家这番话讲得有点晦涩,说白一点,以前是靠房地产拉动各个行业,所以调控有点“投鼠忌器”,但是,今年的调控大不一样,即便调控收紧会带来短期“阵痛”,也依然会坚持下去。

  用一句话总结:房子是用来住的,绝不仅仅是说说而已。

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