长租公寓暴雷不断,数十万房主和租客的损失谁来买单?

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  10月8日,河南悦如资产管理有限公司(悦如公寓)公告,其1600套公寓因面临巨大的经营及资金压力,已无力维持公司正常经营,并已于9月接受了比逊达美公寓管理有限公司(比逊达美)的并购重组。

  自2017年以来,已经有25家长租公寓破产,已然形成了继P2P、共享单车后新一轮的“暴雷潮”。究竟,长租公寓发生了什么?为什么会接连倒闭?房主和租客的损失谁来买单?

  01 悦如公寓租客无家可归,房东称:数月未有租金收入

  从九月初开始,悦如公寓的几百名租客被无故停水停电,甚至有房东直接上门撵走租客。有些租客住了不到一个月就被房东锁在门外,连行李都没拿到就被撵出了公寓。

  但是,在悦如公寓股权转让之前,已有不少租客把半年甚至两年的租金都交了,房东对此表示,已经好几个月没有收到租金了,所以才出此下策。

  那么这笔近千万的租金到底去哪里了?不少租客直接上到悦如公寓的办公地点想要追讨押金和租金,但是悦如公司直接告诉租客已经全部交由比逊达美公司管理,还公示了比逊达美公司的办公地址。然而当租客找到比逊达美公司的时候,该公司表示十月以后才接手管理,这几个月的租金并不是他们收取的。

  在10日晚,悦如和比逊达美双方出具解决协议,比逊达美承诺一个工作日内支付全额不少于一百万元的业主房租欠款,七天内补齐所有房租欠款和租客应退款项。

  但是,11日两家公司因账务问题产生纠纷,宣布协议书失效。下午,比逊达美公司发出拟终止悦如资产并购的公告,公告中称:“悦如公司在8、9月拖欠业主房租、租户押金,且对我公司恶意隐瞒并且恶意将公司债务矛头指向我公司”“收购工作刚开始,而并非实际完成”“与我公司签订合同之前,已将我公司拟收购的1600套房源的运营收益权拆分出售给其他个人,之后又恶意与我公司磋商,属欺诈行为“,所以决定拟停止并购悦如资产。

  02 长租公寓运营商更像是金融企业

  

  自2017年以来,已经有25家长租公寓破产,其中过半企业资金链出了问题,这些长租公寓一个接一个的倒下,均离不开盲目扩张和资金池违规操作的原因。

  长租公寓通过“高收低租”的模式进行运营,即高价收房,通过装修划分小隔间以较低的租金出租给租客,盈利率很低,所以要不停地搜集房源,通过扩大市场份额来提高收入。但是由于大部分中小长租公寓企业短期内没有资金扩张,所以“租金贷”应运而生。

  租金贷:

  所谓“租金贷”,指的是租客在与长租公寓企业签下租约的同时,与该企业合作的金融机构签订贷款合约,一般由该金融机构替租客支付全年房租,租客向该金融机构按月还清租房贷款,相应的贷款利息一般由长租公寓企业代为支付。

  长租公寓企业的“高收低租”模式能够减少租客的房租压力。企业就是利用租客贪小便宜的心态,在租客不知情或者未对租客进行充分的风险提示的情况下让租客签订租赁分期平台,由于绝大部分租客对此并不了解,这样的行为具有较强的蛊惑性和欺诈性。

  所以,这就可以解释,为什么租客付了房租之后,悦如公寓拿不出钱退还,因为钱早就被悦如公司拿去投资扩张了,租客现在交的租金都是帮自己还贷款罢了。

  综上所说,“租金贷”是长租公寓企业利用租客对其信任,具有诱导性质的,为了满足长租公寓企业快速扩充规模的金融工具,能够在短时间内为企业实现资金的一次性回笼。

  03 “金融信贷+长租公寓”模式下的风险

  “租金贷”能够让长租公寓企业一次性收取全年租金,而支付给房东的款项则可以按月度或季度支付,长租公寓企业正是利用了这种“租金缴纳期限的不匹配”来沉淀资金和扩张市场。但是,市场上可供出租的房源和需要租房的租客是有限的。当达到一定市场份额时,只会盲目扩张而不好好经营的长租公寓企业,无法保证一定的出租率,进而导致出现空置房源过多,没有足够的钱支付房东的租金,最终资金断链。

  通过“租金贷”,长租公寓企业将自己的扩张风险转嫁到房东和租客身上,一旦企业资金链断裂、倒闭或者恶意跑路,租客将损失押金和预缴的租金,且房东未收到的租金损失将由房东本人或者租客承担。同时,租客仍需继续向贷款机构支付贷款本息,而且很有可能面临个人征信问题。

  引发的风险一旦爆发,房东和租客将成为最终受害者。

  04 房主和租客的损失谁来买单?

  我们根据网上的言论发现,郑州悦如公寓里住着大量的刚毕业或即将考研的学生,他们本身资金有限,悦如事件发生后,他们不但押金和预付租金没有拿回来,甚至被人赶出租房。

  法律分析

  一、房东没有收到租金有权收回房屋吗?

  根据悦如公寓的模式,可以确定悦如公司仅作为“二房东”,悦如与房东签订的是资产管理服务合同,公寓由悦如代为管理和出租,而租客是与悦如签订租赁合同。

  根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”所以,理应由悦如对房东履行交租义务,房东想要追讨租金应该向法院对悦如公司提起诉讼,不能使用强制手段向租客收回公寓。

  站在房东的角度,第一应该尽快起诉悦如公寓,查封其名下财产;第二如果悦如公寓与租客约定的期限超过资产管理服务合同里约定管理期限或者出租期限,那过了这个期限,房东是有权要回房子。

  依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条,“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”第18条规定,“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。”

  而站在承租人的角度,租客可以继续住在公寓。租客如果要拿回押金和预付租金,依据我国《合同法》第八条规定,可以向法院对悦如公司提起诉讼。租客如果被房东强制赶出租房,可以起诉房东,要求排除妨害,继续租住公寓。

  二、租客的贷款问题怎样解决?

  虽然在签订贷款条约的时候业务员对租客进行诱导,但是目前来看,租客没有任何证据,如录音或聊天记录等,无法证明悦如有诈骗行为。而贷款条约由租客亲自签订,属于租客个人贷款合同问题,所以按照合同约定,依然要向该金融机构归还贷款。

  

  律师建议

  目前整个长租公寓行业仍在大规模扩张,难以盈利。为了避免因为资金链断裂而造成租客和原房东的租赁风险和损失,律师建议各位应该选择大品牌的长租公寓企业。如果权益已经受到损害,建议租客先与原房东积极沟通,并通过诉讼途径进行维权。

  作者:黎颖欣

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