开盘前,万橡悦府样板间「禁止拍照」

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  一直以来,严肃君以为非豪宅项目的样板间“禁止拍照”只是个客气话,没想到在「」碰了钉子。

  从接近沙盘开始就有专职人员陪同,亲切地介绍项目同时,又温柔的提醒“请您不要拍照”。以至于本篇中所用图片,大多靠置业群的群友众筹

  预计20号左右开盘,临界点还这么防备,是讲规则还是心虚?

  万橡悦府的不足,已验证

  其实早在国庆前,就有参观89㎡实体样板间的群友,列出了五点不足↓↓↓

  

  万橡悦府官方户型图与购房者点评

  带着这些被发现的问题,严肃君逐一去验证:

  No.1

  不存在的阳台

  万橡悦府主打户型有四种:73㎡两室两厅一卫、89㎡三室两厅两卫、125㎡三室两厅两卫、137㎡四室两厅两卫,从户型图曝光伊始这个问题就存在,且项目也没有飘窗。

  

  四大户型图最终版展示,戳图可放大

  关于这两项,很多开发商为了控制成本,都会做这样的选择。

  之前我们在《》提到过,随着限竞房竞争白热化,为抢夺客源,连一些刚需纯商品房都放下矜持,开始赠飘窗、设阳台。相对之下,没有绝对地段优势的万橡悦府,略显诚意不足。

  没有阳台和飘窗,会使得购房者参观样板间时,直观感受到客厅和主卧空间的局促。相反,客厅有阳台的项目(比如中海丽春湖墅),可以把两个空间打通,让人产生百平户型的错觉。

  

  两盘客厅展示实景图,戳图可放大

  No.2

  洗衣房“单间”

  洗衣房位于主卫西侧,是设有一扇门的封闭单间。内部下方摆放了单桶滚动洗衣机,上方插头用来连接热水器。

  

  洗衣房样板间示例/实景图

  有生活经验的群友对此很有发言权:

  ①目测该功能间只能容纳8kg洗衣机,某群友表示家里惯用的10kg洗衣机,从深度来看恐怕摆放不了;

  

  群友讨论

  ②烘干机没有合适的位置摆放,建议购买洗烘一体机。或者只放洗衣机,再购买晾衣神器,毕竟也没有阳台;

  ③洗衣房右侧墙壁里面设有管道,因此不存在和主卫灵活调整空间的可能。

  No.3

  各功能间面积分布不合理

  双卫空间占地过大、两个次卧空间不足与主卧面积小,这三项问题其实可以总结为各功能间面积分布不合理。

  群内分享了一张89㎡各功能间面积分布图,根据严肃君在售楼处听到的介绍,以及75%的得房率来看,下列展示的数据有可能是“地毯面积”。

  *地毯面积小于使用面积,指室内净使用面积,也就是墙体以内的所有面积。

  

  戳图可放大

  其实卫生间的占用面积并不大,尤其是次卫销售称它为“0.5卫”,里面只能容纳一个人,当下很多90㎡内户型的次卫都有这种情况。

  

  卫生间实景图

  不过比起主卫+洗衣房的总面积(6.63㎡),书房(6.16㎡)显得更小,展示的样板间索性把书房和次卧打通。

  

  书房+次卧实景图

  *为效果展示,严肃君对书房+次卧的图片进行了拼接。

  这种问题的产生,最根本的原因还是得房率不尽如意。据悉,73㎡两居得房率73%,实际套内面积53.29㎡;89㎡三居得房率75%,实际套内面积66.75㎡;125㎡三居得房率80%,实际套内面积100㎡;137㎡四居得房率暂未公布。

  项目售楼处还展示了125㎡样板间,虽然经过各方努力还未拿到图片,但可以告诉大家的是同样是三居,基于大面积与高得房率,各功能间舒适多了。

  因此,在正式开盘前一定要仔细查看预售证意向房源的房屋资料,或许你会重新选择。

  

  某盘房屋资料,数据差异较大

  No.4

  样板间里的“心机”

  除了以上几点,样板间其他地方也暗藏心机,比如“以小博大”

  即在有限的空间内放下足够多的室内陈设,但有可能是定制家具,与实际生活中的用品尺寸还是存在一定差异,通过对比尽凸显空间大小。

  比如,万橡悦府主卧甚至没有摆放衣柜:

  

  主卧实景图

  厨房北侧台面极窄,冰箱就不要指望双门的了:

  

  厨房实景图

  玄关旁边的鞋柜,窄到只能放小孩子的鞋:

  

  鞋柜实景图

  除此之外,在参观样板间时需要注意标“非交付标准”字样,这或许意味着最终呈现效果还不如样板间;另外有的样板间还会利用灯具制造的光影效果,美化空间比例。

  综上可以看出,万橡悦府的样板间并不是加分项,当然这也基于不是不怎么出彩的户型图。事实上,从当前华润参与且入市的五个限竞房来看,户型一直都不是它的强项。

  *入市限竞房包括华润理想国、橡树澜湾、萬橡崋府、萬橡悦府、橡树珑湾。

  万橡悦府除了禁止拍照这一项不同以往,选房系统也玩出了新花样。

  “城会玩”的选房系统

  从官方微信公众号注册到选房成功,共需要8个步骤,可提前演练:

  

  操作步骤示意图,戳可放大

  这当中需要注意的是:

  关注项目官方微信公众号,点击[在线选房]栏目。登入时需要填写姓名+密码(排卡客户可开通此权限),密码为身份证生日部分8位数,少数客户为6位数,他们将由置业顾问单独通知;

  可以根据楼栋、单元来查看房源,也可点选后查看房源详情。选定意向房源,开盘后可点击“立即选房”;

  最多可收藏3套房源,同时还可根据个人意向程度排列收藏顺序,提高选房成功的几率;

  

  收藏房源示意图,戳可放大

  很多群友表示无法对标楼座单元,下列图中东西向户型的楼座(8#、12#楼),最北边为1单元;南北向户型的楼座,最东边为1单元;

  

  一期社区效果图,戳图可放大

  选房前可对比多套房源,从而挑选出性价比最高的那一套;

  

  房源对比

  如果某房源收藏次数超过10的,说明竞争激烈,可以酌情考虑作为备选房源。

  案场销售人员介绍称,目前最受更欢迎的是1#楼的2单元和3单元,2#楼中间的2单元和3单元,5#楼的1单元和2单元以及73㎡的所有房源。

  不过当演示选房系统操作流程时,抽查了七八套“最受欢迎”房源,有大半的收藏次数不到3套,场面一度尴尬……

  因为目前排卡不涉及金额,只需要提供身份证、户口本、复印件以及资产证明,门槛较低,所以也存在仅参与收藏的人,因此选房系统中的收藏热度需要抛除一部分水分。

  群友分享的七个小道消息

  在严肃君已经满额的项目置业群里,每天消息横飞,不少爆料就来自于不同职业的群友观察与探究。

  文章最后,为大家分享7个小道消息,供您参考:

  ①某大神攻破选房系统,发现万橡悦府隐藏下的价格:89㎡最好位置均价5.6万左右,不同楼层差价两三百,总价500万上下;73㎡最低总价395万起;(项目限均价54197元/㎡,最高不超过56907元/㎡)

  *该条信息仅供参考!!具体价格以开发商最终报价为准!!

  ②排卡群友收到通知:预售证预计将于20号左右下发,开盘将会在一个大型酒店举行。一部手机只能登陆一个账号,所以请不要多机登陆,选房成功交定金20-30万,首付、签约及时可享受最大折扣;

  ③资产证明要达到首付金额,二套最低也要达到首套首付金额;

  ④选房后要求一周内左右的时间交齐首付款,实际上在明年10月封顶前,这个时间有谈判的空间。依旧没有按照最终约定时间交齐首付,按照规定需要赔偿违约金(总房款的20%);

  ⑤二期共1300套房源,沙盘只是为了对外展示,具体房源规划和分布并没有确定;

  ⑥作为开放式社区,依旧会做一定的隔离措施,包括种植树木的软隔离以及目前还不能对外言说的“硬隔离”

  ⑦9#、10#、11#楼距离高速和高架大约50米左右,为了防止噪音,开发商安装了三层双中空玻璃。

  开盘前影响判断的因素很多,但购房者的选择可以说是“始于宣传,止于样板间”

  对于外行人来说,只需要准备一把卷尺或许就能避免交房后悔的事情发生。

  出发前,需要对自己居住的空间和家具进行丈量,有个基本认知;参观时测量功能间内径,估算实际面积;最主要的是对样板间陈设的长、款、高三维测量,结合家庭实际情况,对比入住后是否符合生活习惯。

  不完美的万橡悦府,可以买

  讲真,万橡悦府样板间存在的问题,并不是个例,在北京新房市场尤其是限竞房项目中非常常见。

  早在去年《》一文中,我们就讨论过:90㎡还要求做出三居,甚至两卫,由于总面积受限,舒适度肯定会不同程度上有所折损,考验的是开发商产品设计能力,重要的是购房者如何权衡选择。

  万橡悦府讨论度高,也正是因为受到的关注度高,毕竟只有想买的人才会这么事无巨细的分析项目优劣。

  事实上,万橡悦府的邻铁地段以及配套发展是很多置业者入手的首要原因。大体量的刚需户型,也正好匹配了昌平及海淀北部的年轻客群。

  昨天,不少群友感叹北部市场被冷落,尤其是昌平和海淀。

  *当前限竞房(含全自持项目)最多的大兴有27宗地块,海淀9宗,昌平仅7宗。

  宅地出让宗数及面积逐年下降,已是不争的事实。高周转模式下,可以预见未来两年,新入市的商品房项目数量也将有所下降。更关键的问题在于,好地块越来越少。

  在上述背景下,万橡悦府虽然不完美,也确实是一种不错的选择。毕竟,买房子看样板间属于最后一个环节。

  互动时刻:

  开盘前,项目哪些方面会影响你的选择?参观样板间需要格外注意什么地方?欢迎在讨论区留言,和大家一起分享~

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