偿债高峰到来，房企境外发债融资成本走高

在4月份中央会议重申“房住不炒”定位和“坚持结构性去杠杆”，释放地产融资收紧政策信号后，发改委、央行、银保监会出台了多项政策对境外发债、信托以及开发贷等融资方式加强监管力度，涵盖房企在拍卖拿地、土地开发、楼盘预售等多环节的融资。

经济导报记者注意到，在境内多项政策的监管约束下，在成本逐渐上升的情况下，房企境外发债的占比正在上升。实际上，自2017年以来房地产通过境外发债的融资金额及融资成本己不断上升，随着偿债高峰期的到来，房企未来偿债压力增大，借新还旧的需求也将随之上升。

境外发债成本高企

研究机构数据显示，今年前三季度房企债券类融资成本为6.88%，较2018年全年上升0.67个百分点。其中，境内发债的平均成本为4.80%，较2018年全年下降0.93个百分点，主要是大型房企发债结构性的影响；境外发债的成本则提升至8.00%，较2018年全年上升1.17个百分点。

实际上，2018年以来房企境外发债的成本便一直居高不下，特别是2018年10月到2019年7月，境外发债成本均在7.50%以上。进入2019年后，发债企业迎来偿债高峰期，即便成本居高不下，企业也不惜代价进行发债，融资额、融资成本不断上升。截至9月12日，内地房企合计发行的144只美元债平均利率为8.99%。

Wind数据显示，房企在2017年、2018年的海外债券到期额分别为212.65亿美元、246.47亿美元，而2019年这一数据猛增至475.66亿美元，偿债压力猛增。中原地产数据显示，截至10月8日，年内房企美元融资533.6亿美元，同比上涨50%。虽然各种政策收紧，但房企美元融资的数量仍刷新历史纪录。

发债利率也不断刷新高度，今年有多只债券的发债利率已经达到或超过15%。7月12日，泰禾集团股份有限公司发布公告称，泰禾全资子公司Tahoe Group Global （Co．，） Limited拟发行4亿美元债券，债券期限3年，债券票面年息15%，每半年支付一次。然而，泰禾集团2018年净利润率为12.6%，也就是说票面年息已超过其净利润率。

就单个债券来看，票面利率最高的是当代置业于今年1月份发行的一只美元债，票面利率高达15.50%。据统计，票面利率超10%的债券高达51只，而去年全年票面利率达10%的债券仅22只。

偿债高峰期到来

发债总是要还的，资金主要来源便是房产的销售。不过，在国家“房住不炒”定位的大背景下，房产市场的热度已远不如以前，传统的“金九银十”也在今年失色。资金回笼速度放缓之下，偿债高峰却正在到来。

统计数据显示，9月份房企有22笔发债到期，金额共计243.31亿元。到期金额最高的是世茂房地产2016年9月22日发行的30亿元的内资企业债，以及禹洲集团2016年9月22日发行的30亿元公司债。

10月份房企也有22笔债券将到期，但到期规模却提升至355亿元，较9月份增长45.9%，单笔金额最高的是九龙仓于2016年10月12日发行的一笔40亿元人民币的熊猫债券。

未来几年，房地产债到期偿还压力逐步抬升。Wind数据显示，2017年房地产行业上市公司到期信用债金额仅1394.50亿元，2018年达到4110.09亿元，2019年-2021年信用债到期金额分别为5512.75亿元、4517.59亿元、6527.75亿元。2020年和2021年的海外债券到期金额分别为339.76亿美元和467.02亿美元，呈上升趋势，偿债压力将会持续。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示，在房住不炒的大背景下，对房地产的融资仍会以偏紧为主，房企大概率后续还是需要通过降价促销的方式来实现资金的回笼。同时从实际情况看，在抛售项目的时候，需要和投资者积极沟通，防范出现“资金断裂”等市场错觉。