1-9月市况:价格确实绷不住了 年底“降价”会来得更猛烈!

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  2019年已过去四分之三,今年不买房,一年又白干?都说2019楼市凉风阵阵,真实情况如何?年底还有上车良机吗?

  数据不说谎,咱们复盘1-9月一二手市况,一探究竟。

  总览:一手量价齐跌 二手议价空间扩大

  一手量价均不如去年。

  据网易房产监控阳光家缘数据,2019年1-9月广州一手住宅成交64651套,成交总面积686.16万平方米,约达到去年全年成交套数的69%,同比去年1-9月总成交套数(93383套) 下滑5.4%,均价同比2018年 微降4%(参考链家研究院数据)。

  二手观望气氛浓郁,议价空间不断扩大。

  研究数据显示,今年广州全市二手房的交易套数 自 7月起持续下降,9 月环比 8 月下降了 14%,到9月底累计成交77713套。整体成交均价从今年 5 月开始呈持续下跌趋势,8 月二手房均价下跌到今年以来的最低水平后,9 月份二手房均价回升为 2.26 万元/平方米。

  一手:的确降价了!平均降1200元/平

  今年以来一手住宅网签三个高峰期分别出现在 3月、6月和9月,成交量均超过8000套。

  

  回顾这三个峰值,3月是广州楼市传统的“小阳春”旺季,加之2017年“3·30”新政到今年3月底正式满两年,受社保年限“3改5”影响的购房群体开始被逐步释放,买家也集中入市。

  最高峰的6月份,网签量达到9731套,但有机构指出,6月增城单月网签4348套,占据全市网签量近一半,有很大一部分来源于荔城街五一村 回迁房的集中网签,若扣除该部分因素,则6月网签水平与4月和5月大致相似。

  刚过去的9月份,网签成交8381套,跻身全年成交量前三名。环比8月(6918套)反弹回升21.1%,在传统“金九”稍恢复元气。但同比去年9月1.3万套成交套数 仍大幅下滑36%。

  

  整体而言,今年前9个月中有5个月成交量不如去年同期,成交峰值也未及去年。

  促销让利成为主题。

  小编踩盘发现,今年开春市面上已开始各色促销,"番禺盘首付10万起"、“广钢直减62万”等话题被津津乐道。

  

  (国庆期间 楼盘促销单位)

  如果说上半年的优惠或多或少掺杂噱头,那么8月起则是动真格了。番禺大盘祈福缤纷汇 从最高的4.6万降到3.6万,降幅超过20%,打响广州降价第一枪。 增城朱村有盘3个月跌幅超4千/平,新塘新盘仅1字头。南沙白云黄埔等地的新盘,也有不同程度的折扣。

  是个盘的“狂欢”,还是整体的跌价?

  根据链家研究院统计,2019 年广州主要新盘的成交均价为 28686 元/平方米,同比 2018 年 略微下降4%,即每平方米下降了 1200 元左右。

  

  具体到区域,今年以来,“供货大户”也是“促销大户”的增城已经连续9个月稳居冠军宝座,南沙第二位,番禺第三位。其中增城“销冠”成交20642套,占全市销量超3成,甚至将近是第二位南沙的两倍。

  

  成交均价方面,越秀区和海珠区新房成交均价超过 5.2 万元/平方米,其次为荔湾区、天河区和白云区,新房均价基本都维持在 4 万元/平方米以上。

  二手:被一手“抢客” 成交连连跌

  前9个月,一手促销增多,二手市场客源被分流的现象越发明显,成交量持续下探。

  二手房整体交易套数自 7 月起持续下降,到9月底累计成交77713套,交易面积 以60-90平方米区间的占比最大,约占总量的37%。表明购买需求以刚需上车为主,小户型也更容易出手。

  

  其中 番禺凭借其刚需价格,交通便利,楼盘优质等区位优势,成交排名第一,1 至 9 月份累计成交 11367 套,占比 14.6%;成交排名第二为: 海珠9987套,占比 12.9%;成交排名第三为: 增城 9627 套,占比 12.4%。

  成交均价从今年 5 月份开始呈持续下跌趋势,8 月份二手房均价下跌到今年以来的最低水平后,9 月份二手房均价回升为 2.26 万元/平方米,环比上升4.3%。平均单套成交面积为93 平方米,成交金额为 211 万元。

  

  整体而言,在一手层出不穷的促销“诱惑”下,买家对二手房市场持观望态度,在二手房交易流程中,今年广州市场买家的议价空间从 6 月起持续拉大。

  展望:年底“真·优惠”会来得更猛烈些!

  据广州中原研究部数据,目前广州累计70.25万㎡单位供应,整体库存消化周期已重上10个月。而金九银十整体交易平稳,随着库存压力上升,又到年底开发商冲业绩、做报表的关键节点,业内认为广州年末“抢客大战”将在国庆后才真正“开打”

  纵观2007年到2018年的12年间,每年的月度交易高点均出现在12月份,尤其今年四季度将有大批全新项目入市,届时买卖气氛或将更加热烈。

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