淘房和探地是一个道理,到了现场,你才能感受到真实情况。
10月14日,大华(集团)以21.88亿元拿下宝山区杨行镇BSPO-0502单元YH-B-2-07-10地块。
可以说,大华在一定程度上代表着宝山,也在一定程度上是宝山的“地主”。
举个例子,2018宝山公开出让土地(指含宅地)共计约有9幅土地,大华占了其中4幅。
为何?来看下大华竞买的这4幅土地,全部都是宝山的城中村旧改,也就是说,大华深度参与了宝山区域的旧改,才能拿到如此之多的土地。
这在上海土地市场中是不多见的,因为上海土地出让规则在“打分制”下的招挂复合后,房企后续再继续竞买土地时,相应的分数就会递减,后续再取得土地就会变得更加有难度。
然而通过参与城市旧改再拿地,或许是房企取得土地的又一“捷径”。其实早在2017年,仁恒以105.2亿元人民币获得了杨浦区81、83街坊旧改项目,这或许就是房企另辟蹊径的开端。
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本次大华取得的杨行宅地,在地图上显示的位置是不错的,但去过现场就会发现,高压线密密麻麻的“压”在土地北侧,连同该幅土地一起的也包括老小区,如万科四季花城、东方丽都等。
高压线具体分布在地块北侧的河道旁,在高压线内有着大量绿化带。高压线布局在此或许不会对用户产生多少问题,但客观事实是人们依旧对高压线有或多或少的忧虑或担心,产生这种心理影响后,则会传导到房屋上来,毕竟这种情况是未来判断房屋价值的重要因素,这点不能忽略。
其实在早前,约在2013年东方丽都还有新房在售时,案场销售员就表示过,高压线在日后规划里会埋入地下,可如今过去了6、7年的时间,高压线埋入地下依旧没有实质性进展。
所以,日后该幅地块规划完成后的最北面一排紧邻高架线的房屋还是要谨慎选择。
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大华竟得的这幅土地,四周还是十分安静的,路上行人、车流都不大,与此同时这里的城市面貌也很一般。
不过在地块西侧不到900米的蕰川公路上,车流、人流就明显多了起来,而且来往的车流很多都是集卡,这也意味着,工业、码头等依旧是宝山的支柱,短期来看依旧无法改变。
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其实,该幅土地早在2018年5月就已公示,打算在2018年7月以总价26.36亿元出让,起拍楼板价约2.98万/平。最终于2018年6月28日,上海土地市场发布公告称,根据“出让人申请”,终止地块出让。
时隔1年,该幅土地做出调整并重新挂牌,只是比去年的总价降低了约4.48亿元,楼板价降了约5000元/平,最终成交总价定格在21.88亿,成交楼板价定格在2.4万/平。
看似大华“捡到”一幅便宜地块。但与杨行另外公开竟得的土地相比,似乎又没有那么“便宜”。
去年8月,杨行板块靠近1号线起止站富锦路站,宝山区杨行镇BSPO-0501单元YH-B-1-05-03、YH-B-1-02-04地块出让,上海诚卫兴置业发展有限公司以2.1万/平的楼板价拿下该地块,每平相比大华此次拿下的地块便宜3000元/平。
相比于轨交出行,诚卫兴地块距离地铁只有约300米,而大华地块距离地块就要有1公里多。
如此对比,大华地块的性价比就不如诚卫兴置业的地块高。
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该幅地块的出让面积约56974平,容积率1.6,建筑面积91158.4㎡。
这一组数据能够看出,这是个密度并不高的纯住宅小区,与此同时,项目有40米的限高设置,因此,该幅地块最终高度不能超过13层,属于宜居产品。
与此同时,中小套型住宅建筑面积占总建面的80%,可以看出,这是一幅为刚需客户准备的土地。另外,地块内有5%的保障性住房以及15%自持住房。
以上数据可以看出,该幅土地几乎是为1号线沿线工作的刚需族量身定制的,而且从杨行其他项目表现来看,刚需族也更愿意在这里安家置业,毕竟轨交1号线是上海的“中轴线”,到往任何地方都非常方便,而且小面积产品总价可控,刚需客户也更能够接受。
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