五环内又有限竞房了!北京昨日出让3宗限竞房用地

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  呼,又一出土拍大戏落幕,这次格外精彩。

  小插曲出现在孙村地块。

  10月15日,北京土拍交易大厅,现场进行到大兴区黄村镇孙村地块时,融创+南昌市政联合体非常强势,先是与金地纠缠两轮,后与金茂+路劲联合体轮番举牌。

  在融创出价19.4亿并第三次确认价格时,金茂在落锤前举牌,并对融创竞得该地块的结果表示异议。在经过查看录像回放,两家房企现场沟通,主持人调节无果后,融创土拍负责人愤然离场,现场直播中断。

  

  (孙村地块土拍现场,主持人现场调解中)

  4分钟后,现场直播重新开始,并直接播报最终结果,融创+南昌市政以20.3亿拿下孙村地块,多付9千万,溢价率升至12%。

  

  (孙村地块土拍现场,直播中断)

  小伙伴还原现场如下:

  现场竞拍至第9轮时,叫价19.4亿元,融创举牌;

  第三次确认价格时,金茂举牌,主持人判定举牌在后,融创竞得;

  金茂对竞拍结果提出异议,双方离场查看监控;

  金茂竞拍人员返回现场,疑似取走身份证;

  45分钟后......

  主持人宣布争议解决方式,建议重新竞拍,大部分房企表示认同;

  融创竞拍人员坚决抗议,起身离场,直播中断;

  4分钟后......

  直播信号恢复,竞拍结果:竞得方融创+南昌市政,总价20.3亿。

  相比之下,一直被看好的旧宫地块都显得失色不少。经过59轮竞拍,最终由电建+京能置业以总价44.3亿元,溢价34%拿下旧宫地块

  另外,马驹桥限竞房地块,由金融街+通投+首开联合体以总价33.2亿元底价拿下。截至目前,北京今年的土地出让金已超1300亿元。

  有意思的是,这三宗地块,都是限竞房,都执行70/90政策,都位于南城,都有教育资源配套。

  成交信息可戳下图先睹为快(点击可放大)。

  

  2019年已经过去了四分之三,而今年北京土地市场仅成交42宗宅地,其中还包括了11宗共有产权房地块、1宗租赁用地;纯商品房地块占比回升,达到12宗,限竞房用地仍是主流,共计18宗。

  宅地出让宗数及面积逐年下降,已是不争的事实。高周转模式下,可以预见未来两年,新入市的商品房项目数量也将有所下降

  更关键的问题在于,好的地块越来越少

  已出让的限竞房地块中,除了传言已经被内定的;纯商品房用地中,丰台造甲村、石榴庄倒是位置不错,但到底能不能卖上价,还得看上头批不批。

  而在整个房地产市场趋于冷静的大环境下,购房者的决策周期越来越长,大有“不见兔子不撒鹰”的势头,这也说明了,过去“拿地稳赚”的时代已经不再,房地产开发开始变成一门需要被认认真真对待的生意。

  这也就能解释,今天五环内+临铁+价格倒挂的旧宫地块为何如此受欢迎了。

  因为购房者和房企,都需要。

  五环内限竞房地块“补货”

  旧宫地块共吸引了电建+京能置业、中海、融创+南昌市政、招商、金融街、金茂+世茂+中交、首开+保利、金地、建工+中铁置业、绿城10家房企独家或联合竞拍。

  开拍前即收到10轮报价,最终由电建+京能置业联合体以44.3亿拿下,溢价率34%,楼面价约3.7万/平。

  出让结束后,现场没有竞拍到的房企,流露出非常明显的低落情绪。

  原因并不难找。

  旧宫地块环线不差,临地铁,有商业,自带教育配套,有公园+水景。重要的是,价格太有竞争力,向北借光北京金茂府,向南吊打瀛海三项目。

  旧宫地块限均价54715 元/㎡,最高限价60186 元/㎡。也是除橡树澜湾、国风长安外,五环内最便宜的限竞房了。

  沿亦庄线北上,仅4站便是宋家庄站,与10号线,5号线换乘。刚刚于9月25日出让的,楼面价已高达6万/平。而沿亦庄线南下,经过的是整个亦庄经济技术开发区的核心区域。

  向西跨过凉水河,朗润园、紫郡府、富力盛悦居等2013年左右的次新房,均价已在5.2-6.2万/㎡之间。

  旧宫地块1公里内,商业有住总万科广场——万科在北京开业的第三座购物中心,医院有北京军联中西医结合医院、北京普祥中医肿瘤医院,还有亦庄公园、凉水河公园、国际企业文化园多个休闲娱乐配套。

  唯一不足的是,地块东北侧为小红门不锈钢城,以及多个汽修、机械、货运、物流等产业所在。

  

  从地块规划条件来看,旧宫地块左侧为6002地块,规划为24班中学,地上建筑规模为15200㎡;6003地块为用地不小于4000㎡的幼儿园;其余地块另有部分城市道路用地,住宅可售建筑面积≤121249㎡,容积率≤2.5,建筑高度≤60米。

  

  按照代建成本5000元/平计算,除土地成本44.3亿外,还需额外承担0.92亿,楼面价约3.7万/平。

  

  离南六环近了2.5公里,涨了2千/㎡

  9月30日,大兴国际机场正式运营,起飞的不光是飞机,还有沿线置业顾问的底气。

  有网友跟严肃君爆料,“现在中海云熙已经没有任何优惠了!”

  相较于中海云熙,今日新拍孙村地块位于其北侧2.5公里处,更靠近南六环,代价是限均价涨了2千元/㎡,达到42672元/㎡,最高限价46939元/㎡。

  而地块周边二手房多为2014年左右建设,均价在3.3-3.8万/㎡。

  

  但孙村地块依然吸引了融创+南昌市政、金茂+路劲、金地、保利、金融街5家房企或联合体参与竞拍。

  这与第三轮城南计划启动,后市看强不无关系。

  尤其是南中轴及其延长线控制性详细规划的编制和实施,以及大红门、南苑、西红门、磁各庄等重要节点的高起点规划建设。

  孙村地块就位于磁各庄,距离大兴机场线—大兴新城站直线距离4公里,周边日常生活配套也更齐全。

  

  从地块规划条件来看,孙村地块也更为优质,除配建幼儿园外,其余全部为纯宅地,容积率1.8,控制高度24米,未来将以8-9层洋房为主,甚至还有余地打造别墅产品。

  

  网易房产数据中心统计显示,已开盘的中海云熙、大兴·金茂悦成交均价都低于限均价,更舍得降价的中海云熙已基本售罄,而金茂悦去化不足5成。

  孙村地块未来或许是同样的命运。

  “三不管”马驹桥地块底价成交

  马驹桥限竞房地块仅有金融街+通投+首开一家联合体报名,底价33.2亿元成交。限均价45446元/㎡,最高限价49990元/㎡。

  紧邻六环的马驹桥,距离北京城四十里,在唐朝时是养马的马场,因此而得名。到明代,马驹桥已成为商贾云集的古镇。而如今的马驹桥是北方最大的劳务派遣中心,也是很多进京务工人员落脚的第一站。

  三线小城,是多数人对于马驹桥的印象和评价。

  区域内二手房价在2.2-3.8万/平之间,但一路之隔的亦庄片区,一二手房价都在5万+。

  

  从行政归属上看,马驹桥地块隶属通州,但三面都被大兴环绕,亦庄——北京经济技术开发区也一直未能将马驹桥划入其中,名副其实的“三不管”区域。

  好在今年年初发布的《亦庄新城规划(2017年—2035年)》中,马驹桥的中心镇、物流基地、金桥科技产业基地以及京沪高速以东的部分地区都被纳入了规划范围之中。

  在规划中明确,亦庄将构建以区域快线、地铁快线、地铁普线、中低运量系统为主体的多层次轨道交通系统,形成七条轨道交通线路、一条城际铁路联络线、四条中低运量轨道交通线路的“7+1+4”轨道交通体系。

  

  不过其中与马驹桥有关的21号线即S6线、四环线以及有轨电车T3和T4暂时处于规划中,没有新进展。

  从地块规划条件来看,马驹桥今日出让地块,配建幼儿园,还要配建人防工程建筑面积不少于16847㎡,楼面价约2.9万元/㎡。

  

  但限均价45446元/㎡?严肃君建议,这个价格还是想想就算了吧

  互动时刻:

  截至目前,北京土地市场已整整推出100宗限竞房用地,位于大兴的就有27宗,占比四分之一强。

  南城崛起,不仅仅是说说而已。今日份土拍,你怎么看?

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