今明两年放弃买房，10年后有什么“结果”？专家点明问题的关键

2019年已经过去了整整三个季度，却越来越让人看不懂了。

原因无他：波动太快，变化太频繁。

先是1-2月份，延续了2018年底的弱势。

土地流拍大潮、楼盘降价促销接踵而至，不少大型房企出现了现金流短缺，有段时间全国平均去化率甚至跌破了20%，部分广深地区的高杠杆炒房客，还出现了弃房断供的举动。

随后，在3-6月份，楼市出现了所谓的“小阳春”。

数据显示，1-3月份的时候，也就是一季度，商品房销售额增速仅5.6%，创出了2015年以来的最低。随后的4-6月份，市场投机情绪升温，地王频出，个别城市出现了抢房潮，商品房增速提高到8.1%。

冷暖转换的变化，让很多人措手不及，但这仅仅只是开始。

8月末开始，恒大在全国范围内展开“抢收行动”，掀起打折促销的大幕，更有消息指出，恒大召开会议，从9月27日开始，将实施仅次于2014年的主动激进营销策略，三四线基本全部执行精装卖毛坯价（预计7折左右），随后，融创、龙湖、禹洲、旭辉等多个房企表态下半年不再拿地、要勒紧裤腰过日子。

究其原因，与不断加大的调控力度有关，各城市发布的调控次数创出了历史新高，房地产信托遇冷，融资这条道一断，没几家开发商能挺住。

三番两次的变化，确实有点让人看不懂。

对购房者来说，担心这样的趋势延续下去，假如今明两年放弃买房，10年后，会有什么“结果”？

第一种结果，躲掉“三四线”与“一二线郊区”的风险。

为什么要强调这两个区域呢？

一方面，三四线楼市前几年完全靠棚改货币化推动，房价才起涨。

今年各地加起来的棚改总量也不到300万套，有专家测算会拖累40%以上的销售面积，这也意味着三四线失去了最大的“仰仗”。

从此前开封楼市的案例中就可以发现，7月19日取消了限售的期限，7月20日又撤销了“取消限售”，虽然听起来有点拗口，可是这种看似反复的变化，却透露出目前绝大部分中小城市房地产的压力，尤其是那些人口常年流出，产业结构不完善，就业机会不充分的地区，未来的抛压不可小视。

另一方面，一二线远郊必须依靠主城区的外溢效应才能上涨。

表面上看起来“上限”很高，一旦规划落地，地铁、高铁、轻轨、商圈带来人流，押注成功的话，购房者可以实现阶层跃升，直接成为当地的中产。

但是，这种远郊却没有“下限”，现在全国各地新城区加起来将近4000个，以某中部二线省会为例，从高新区到开发区，再到经开区、示范区，各类新区加起来，一个城市就有近十个之多，如果人口流入不足，10年之后，荒凉起来比起中小城市有过之而无不及。

假如今明两年房企买房，就能躲过这两个区域房价的调整。

第二种结果，躲掉房产税、空置税等高额房产持有成本。

未来十年，房产税、空置税会持续推进，当然，落地的时间大家都不知道，按常理来说，两年三年的时间无法落地，难道七八年，十来年时间还不会出台吗？

显然这会增大房屋的持有成本，无论税率高低、免征面积高低，都会成为买家的顾虑。

可以预见的是，房产市值越高，房子越多，家庭人均住房面积越大，受影响的程度就会越深，如果你已经有了自住的房子，这项负担，未来十年必须要考虑进去。

中泰证券宏观分析师梁中华近日计算了房产的持有成本，从投资的角度来看，如果房价不上涨、甚至说房价涨幅小的话，“买房开始亏钱”。

根据复旦大学2012年的数据，上海房产平均每年折旧率在3%-5%之间，按照4%来算，持有房产的总成本也有将近9%，而收益只有1.2%都不到。

此外，百城房价统计中，有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%，即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算，在这些城市拿着房子都是亏钱的。

那么，今明两年放弃买房，10年后，至少高额的房产持有成本是躲掉了。

第三种结果，失去热点城市核心区的“扎根”机会。

凡事总有利弊，躲过高额的成本和不确定性，总有不利的一面，比如在大城市核心区扎根的机会。

虽然目前一二线城市的限购、限售、限贷资格已经越来越严格，但是，大部分都是以3年或5年的社保、个税为前提的，加上现在很多城市实行无门槛落户，只要是首套房的刚需，打定主意在大城市买房的话，资格不是主要的问题。

未来十年，这个问题最主要的障碍还是房价。

我们从人口角度来分析，数据显示，2010-2015年，流动人口主要迁入京沪广深和部分二线城市，比如郑州、武汉、西安、成都等地，从2015年至今，新一线城市继续爆发，杭州、南京、苏州及中西部的二线省会城市，成为人口涌入的重点区域。

年复一年，这些热门城市涌入的人口越来越多，中心城区就那么大，就算再扩张，也承载不了成倍增长的居住需求，因此，在有限的空间内，人们的买房需求从90平米降到了70平米，最终再降到50平米，甚至30-40平米的地方，也成了香饽饽。

10年时间，也许这些城市远郊房价的降幅会超出我们的预期，但那些遍布着商场、菜市场、医院、学区、机构单位的核心区域，轻易不会改变，人口流入的趋势也不会发生变化。

所以，在绝对的刚性需求面前，“天价房”依然会存在。

这三种结果的区别在于，既可以规避买房面对的难题，也有放弃之后损失的机会成本。

事实上，未来的房子，本身就是一把“双刃剑”，购房者不管做出什么决定，都需要承受与之相匹配的代价。

我们再来看看专家的观点。

据中新经纬10月4日报道，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受采访时，做出了对未来的预判：从调控对房地产市场的态度看，未来出现房价暴涨的可能性较小，但房价“高位平衡”仍是共识，长期看，持有核心城市核心区域的项目，仍有一定的价值。

专家用“高位平衡”这四个字点明了问题的关键。

什么意思？

现在核心大都市单价数万的房子，依然会保持强劲的竞争力。

而那些人口常年流出的地区和城市，包括炒作概念的热门城市郊区，房价回落的趋势难以避免。这“一升一降”之间，就让未来10年的楼市，保持了看似脆弱，实则坚固的结构平衡。