李宇嘉：楼市调控出现微妙变化，但“三稳”定力不改

中新经纬客户端10月16日电 题：《李宇嘉：楼市调控出现微妙变化，但“三稳”定力不改》

作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

近期，楼市调控有一些微妙变化。继6月南京高淳取消外地户籍人口购房社保缴纳要求后，南京六合区也传来消息，拥有大专以上学历，提供南京市居住证和学历证明，即可在六合区开具购房证明并购房，不需要工作证明。

此外，扬州、汕头也采取了提高公积金贷款额度，取消贷款轮候等措施；宿迁市内农业转移人口在主城区购买首套商品住房、办理不动产登记证并落户，对缴纳的契税给予全额财政补贴；河南新乡市、漯河市等三四线城市取消落户限制，落地“零门槛落户”。

笔者认为，这或许是政策在为楼市“托底”。如果再纵容一次地产，负面影响将大于增长效应，也就是越来越危险的资产泡沫和“一业兴百业废”的经济生态灾难。但是，房地产对驱动经济增长有着重要的作用。增长就像骑单车，快则稳、慢则不稳。慢下来了、负增长了，各个领域都很乏力，财政也困难。如果加快告别“地产依赖”，经济失速将是首要问题。如何拿捏尺度十分重要。

一定的速度很重要，它是覆盖增长成本、改革成本所必须的。中国体制成本很大，包括不能迅速出清的过剩产能，也寄生在整个增长链条上。所以，策略选择上，就是“螺蛳壳里做道场”，手术刀要小心翼翼。首先，土地源头上保持一定的量，但地价不能高了，这对控房价、控制预期很重要。过去房价失控，地价可谓罪魁祸首。

所以，大家看到，近期南京、苏州、杭州、无锡等地，出让的地块，“底价成交、低溢价成交”是普遍规律。不管如何，地价不能超过区域内历史地王的记录，给市场传达“房价不会明显上涨”的信号。但同时，地价也不能跌了，以免导致流拍。地方政府土地政策松绑空间很大，比如竞买保证金、自持或配建要求等，都可以松绑。

另外，类似大湾区、长三角、成渝、大武汉等区域，只要调控政策预期稳定，或有适度的松绑，需求就会迅速释放出来。未来，LPR下的首套房贷款利率大概率会下调。这些区域的首套房需求、改善需求，都是有效需求，可以大大地释放。

转型，是个很漫长的过程。国家极力要求，重点区域要加快供地。地价涨幅控制住了、供地增加了，再加上销售端的房价在未来还会被限制，楼市整体就是可控的。所以，不太可能出现类似2016-2018年楼市高举高打的走势，但高位维持、高位平衡还是必须的。因此，“房住不炒”，绝非教条式地对房地产喊打喊杀，而是要尊重房地产是一个重要行业的前提下，让这一理念在长期内落地。

短期内，适度松一松，让需求保持一定热度，让楼市预期保持稳定。不管是“稳地价、稳房价、稳预期”，还是支撑地方财政和稳增长，都是多方接受的。只要控制住地价和房价，特别是控制住地价和房价涨幅，既能将体量维持在高位，也能杜绝投资炒作(短炒的收益不高，甚至是亏损的，所以投资炒作的情绪很低)，也能通过政策组合的工具和力度调配，让市场尽在掌握，置换长期改革时间。这个“软着陆”的过程会非常长，南京这样的强二线都不例外，何况其他城市。(摘编自“李宇嘉地产笔记”微信公众号)

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李宇嘉

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