WeWork在华激进扩张后急踩刹车:长期负债与短期收入的经典错配

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  WeWork

  北京时间10月16日消息,在推迟了首次公开招股(IPO)计划、公司联合创始人亚当·诺依曼(Adam Neumann)辞去CEO后,众创空间WeWork已经搁置了在中国的扩张计划。

  知情人士称,WeWork在中国的新办公空间将开到2020年,但是2021年的扩张计划已经暂停。

  这是WeWork遭遇的最新挫折,该公司一直无法缓解投资者对于其公司治理、商业模式持续性的担忧。中国将成为全球众创空间行业的最大市场,WeWork暂停扩张将给予其他小型对手在这里扩大占有率的机会。

  中国成为发展中心

  中国在WeWork母公司We Company的招股书中被提到了173次,已经成为了WeWork的一个发展中心。自2017年进入中国市场以来,WeWork通过其合资公司ChinaCo在12个城市里的125座大楼中开设了办公空间。

  中国占据了WeWork总办公空间的15%。文件显示,2018年,大中华区为WeWork贡献了9953万美元营收,位于美国和英国之后排在第三。

  

  大中华区成WeWork第三大市场

  不过,随着中国经济增长放缓,众创空间市场的竞争加剧,WeWork的快速扩张已经开始减速。WeWork中国支付昂贵的租金在大城市黄金地段运营办公大楼,该公司需要达到至少65%的平均入住率才能实现盈亏平衡,但是知情人士称,在部分新建造的办公大楼中,例如在“中国硅谷”深圳的办公大楼,WeWork的入住率只有30%至50%。WeWork拒绝就其中国策略置评。

  中国正逐渐成为众创空间行业的最大市场。中国行业研究公司前瞻网发布的报告显示,2018年,中国的众创空间面积约为1.67亿平方英尺(约合1500万平方米),远高于2016年的3700万平方英尺。中国的知名众创空间包括优客工场、WeWork中国、纳什空间、氪空间。

  价格高于本土对手

  但是随着中国经济增长放缓,WeWork的价格和一些当地对手相比缺少吸引力,后者提供远远更低的租赁价格。

  众创空间公司通常会提供几种不同会员级别,包括移动工位、固定工位、私人办公室、办公套间以及定制增建服务。移动工位会员可以使用共享办公空间和流动座位;固定工位会员拥有自己的专属办公桌,可保存随身物品;私人办公室和办公套件更加昂贵,适合一些小型创业公司为他们的团队租赁套件;定制增建服务一般提供给拥有逾500名员工的企业客户。

  WeWork中国网站显示,在深圳福田商业区,WeWork提供的移动工位价格约为每月314美元,固定工位价格为每月429美元,容纳两人的私人办公室价格为每月1457美元。在相同商业区,中国众创空间Bee+提供的移动工位价格约为每月84美元,固定工位价格为每月257美元,容纳四人的私人办公室价格为每月1400美元。

  尽管WeWork提供了更为优质的产品,但是更为便宜的替代性选择能够吸引资金断短缺的客户,尤其是在经济增长放缓的情况下。知情人士称,对手的低价策略使得WeWork中国在谈判时处于不利位置,迫使WeWork更加专注于为企业客户提供定制化办公空间。

  中国公司吸取教训

  一些中国创业公司已经观察到了WeWork的快速烧钱麻烦,并调整了他们的策略。

  氪空间创建于2016年,总部位于北京,据报道已经因为财务担忧关闭了办公空间,退出了租赁香港华懋One Hennessy大楼的初期协议。但是亚洲房地产情报网站Mingtiandi报道,氪空间已经成功在今年稍早时候从IDG资本、歌斐资产管理公司以及湖北逸兴资本融资1.45亿美元。

  “头两年,我们的运营模式和WeWork类似,从房东那里租赁空间,然后把它们改造成联合办公空间提供给我们的客户。但是在去年第四季度,我们认为这种商业模式太依赖现金流和融资,存在太大财务风险,”氪空间创始人兼董事长刘成城在接受采访时表示,“特别是现在我们已经看到了WeWork身上发生的一切,我们认为我们调整的很及时。”

  

  氪空间的北京联合办公空间

  刘成城称,氪空间现在更加专注于在全国拥有办公室的企业客户,帮助客户找到理想的办公地点,设计他们的办公室,但是由客户直接从房东那里租赁空间,这帮助氪空间维持了一个正向现金流。氪空间还根据客户的需求开设联合办公空间。

  他表示,自己的另外一项业务——科技新闻网站36氪——提供的客户资源为氪空间的发展提供了强有力的支持。36氪已经提交上市申请,将于本月登陆纳斯达克。

  “我们和中国创业公司和科技公司的领袖非常熟,”刘成城称,“当我们的团队要去杭州两三天时,我们可以安排与10家独角兽公司的CEO会面。”

  在刘成城看来,他的商业模式是由客户驱动,也就是说当多位客户想要在那里拥有办公室时,他就会开设一个新的联合办公空间。他认为,WeWork中国的扩张更多的是“由CBD驱动”,也就是不断在中央商务区签下新租约来吸引客户。

  “不是说现在没有人在黄金地段租赁办公空间,而是由CBD驱动的商业模式承担的财务风险太大,因为这需要公司拿出大量资金来维持。”

  激进扩张带来苦果

  中国放缓的经济令WeWork在这里的财务状况面临严重压力。前瞻网的数据显示,2018年,WeWork售出的办公空间面积下滑8.26%至大约4.7亿平方英尺(约合4300万平方米),自2014年以来首次下滑。

  《卫报》在周二报道称,WeWork最快将于本周裁员至少2000人,占公司员工总量的大约13%。

  美国戴维森投资公司(D.A.Davidson)研究WeWork的高级分析师巴里·奥克福德(Barry Oxford)表示,WeWork的激进扩张野心勃勃,但缺乏清晰目标。

  “诺依曼想要统治世界,”奥克福德称,“他们的扩张非常激进,导致出现了巨大的负现金流。这是投资者对他们的不满之一。WeWork有没有一条清晰的盈利途径?真的不清楚。不只是我这么认为,其他投资者也这么想。”

  诺依曼的疯狂举债以及实施的一系列可疑交易使得他成为了投资者担忧加剧的焦点,包括WeWork大股东软银。WeWork的激进扩张创造了大量收入,但也造成了巨额亏损。招股书显示,尽管WeWork 2018年营收较2016年增长三倍至18.2亿美元,但亏损也增至16.1亿美元。

  奥克福德把WeWork的商业模式形容为“长期错配”的经典案例,该公司受到了长期负债的约束,但却只依赖短期营收。当经济环境不利时,小型企业主会轻易转向更便宜的联合办公空间提供商或者在家办公以节省资金,但是WeWork依旧承担着长期租约。

  “当经济环境优越时,像WeWork这样的企业犹如搭上了顺风车,运营良好,”奥克福德称,“但是当经济下滑时,顺风就成了逆风,他们无法以营收下滑的速度削减负债。”

  前景

  WeWork发言人称,公司管理团队和银行家在过去一周已经与大约60个资金来源进行了会面,并将在这一周继续。没有了IPO,目前还不清楚WeWork的中国扩张计划何时能够重回正轨。

  尽管规模远远小于WeWork,但是刘成城对于氪空间的前景感到乐观和自信。

  “我们的策略现在不同于WeWork,所以我们真的不再把WeWork视为我们的竞争对手,尤其是在最近发生了这些事后,”他说,“但是如果WeWork有一天关闭了一些办公空间,我认为我们会接管一些,前提是办公大楼符合我们的需求。”

  (来源:凤凰网科技 作者:箫雨)

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