开发商:说句实话,30多层的“高楼住宅”未来推倒重建几乎不可能

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  城市化与房地产似乎是一对孪生兄弟,手拉着手一起前进,城市化快速推进的同时,吸引了大批量的人口进入城市工作、生活,房地产作为城市化最基本的配套产业,必然要求跟得上。所以不少人认为,城市化的发展速度其实就是房地产的发展速度,二者成正比。

  在一般人的眼里,要看一座城市的城市化水平高不高,直接拿着照相机去拍照就可以了,对比下每座城市高楼大厦有多少、孰高孰低就可以一目了然辨别出来。因为,根据我国的城市化发展经验,城市化=高楼大厦,没有其他形式。

  

  我们都知道一个事实,30多层的高楼大厦都是钢筋混凝土建造的,不管是钢筋还是混凝土都有使用寿命和使用期限的,经过几十年的使用之后,在风吹日晒、自然风化之下,相信也有变旧的一天,普通商品房住宅产权期限时70年,商品房公寓和商业性质的住宅产权只有40-50年不等。那么在几十年之后,高楼大厦坏了、旧了、不能住人了该如何处理呢?

  北京大学光华管理学院朱国钟经过详细的研究和测算之后得出结论,未来我国可能也会出现贫民窟,这些贫民窟不在低矮的住宅区,而是有可能出现在当下的高楼大厦当中。其实,专家的这种担心并不是全无道理,很多人认为我国走的是高楼大厦式的城市化道路,具有高度的集中力量办大事儿的先天性优势,所以未来30-40年后,即便是现在的高楼大厦老旧了、不能用了,但是仍然具备拆迁的可能性,就像现在的城市化拆迁一样,该给补贴的给补贴、该给房产的给房产,一座一座楼的拆掉,然后腾出新的空地建造出新的房子,循环利用资源。

  

  这种拆迁方式,真的能解决未来30多层的高层住宅老旧替换问题吗?开发商:说实话,30多层的房子未来想推倒重建难度大、几乎不可能。为啥会这么说呢?其实主要综合了以下几点原因:

  第一、高楼住宅拆迁或许成本更高,开发商不做赔本的买卖。

  现阶段的拆迁,能给开发商带来更多的利润,在20年前我国城市建筑多为多层住宅,一般是3层至6层居多,开发商拆迁拆除3-6层之后,可以建造出30层甚至更高的楼房,在补偿给原拆迁户一定的收益之后,开发商90%以上的仍然是赚的(还有说法是,现在开发商拆迁稳赚不赔)。

  但是在面对30层的高层住宅的时候,拆迁付出与收益可能就会发生很大的变化,原来拆迁6层之后建造30层住宅,拆迁补偿完之后仍大有赚头,但是30多层的住宅呢,如果拆迁补偿之后,开发商还剩下多少利润空间?总不能把30多层的高层住宅拆迁后建造出60-70层的高层住宅来换取利润吧,这种考虑似乎并不现实,再者说,现阶段的城市化正在横向发展,30多层的住宅已经接近最高尺度,未来更高的楼房似乎也不太现实。

  对于个人而言,在以往的拆迁中,都能获得丰厚的补偿,这也是人们愿意被拆迁的主要原因,拆迁户与“暴发户”只有2个字的区别,但是在外人的眼里,二者似乎没有太大的差别,一朝被拆迁,人生顿时进入巅峰状态,这是在过去10多年以来拆迁中,不得不承认的现实情况,女孩子嫁人都更愿意选择拆迁户。

  

  但是在未来30-40年之后,拆迁补偿仍然能获得丰厚的回报吗?不一定,原来的拆迁之所以敢补偿,根本上在于城市化的快速推进,地价越来越高、房价越来越高,开发商在高价补偿之后,仍然有更大的赚取空间,但是随着房住不炒的落地,在未来房地产调控并没有松懈的意思,国家明确提出“今后不再把房地产作为短期刺激经济的手段”,不管是从政策层面,还是发展层面,房地产对经济的贡献地位都在进一步弱化,未来的房地产市场地价、房价都会以平稳为主,所以拆迁补偿不一定能有跳跃性变化。

  第二、高层住宅拆迁不管是当地重建,还是异地重建,难度大。

  在拆迁之后,土地如何利用,拆迁时本地重建还是异地重建?这个问题在开发商看来,也难以解决,在现阶段的拆迁中,补偿主要有两种方式,第一种是拆迁给钱,按照原来被拆迁户的面积以及房产的市场价值折算出房子的总价款,用现金的方式支付给拆迁户,随后拆迁户自行买房居住。另一种方式是拆迁补偿房子,拆迁补偿房子也有两种方式,要么是就地补偿、要么是异地补偿。

  在过去的10多年拆迁过程中,选择产权补偿的方式更为普遍,因为大家都认识到城市房产的重要性,特别是在增值保值属性方面表现得更为明显,如果选择现金补偿的话,很有可能自己买不到房产补偿这么对等和便宜的房产。在未来30年之后,面对拆迁你会怎么选择?根据现在的趋势,选择房产原地安置的更多。

  

  30年的光阴,足够让原来的郊区变成市中心,让原来的荒凉变得繁花似锦,当房子的市场价值逐渐保值之后,就算是新建的房子也应该在原有的基础上保持,异地重建相信30多层的住户不同意的多,原地重建的话,开发商收益低,这可能就是一个悖论,让开发商拆迁难度变大。

  当然了,这些事情在几十年后才会遇到,现阶段不需要考虑的太多,活在当下、关注当下,在房住不炒持之以恒的调控背景下,房价逐渐趋于平稳,特别是面对金九银十开发商打折的契机,如果你是刚需或许可以趁机上车、占得先机,但是炒房的话,奉劝不要盲目进行。

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