港深甲级写字楼：港5年首跌，深遇最大跌幅

南都周刊见习记者 王晓珊

日前，第一太平戴维斯发布的第三季度写字楼租赁报告显示，香港甲级写字楼租金终结连续七个季度增势，季内总体租金下降1.0%，空置率为3.1%。除西九龙地区租金与上级持平，其余地区均有不同程度的跌幅。

与其相对的是，近来香港企业对深圳甲级写字楼的投资有所增加。

从2014年第三季度启动沪港通以来，香港甲级写字楼租金连年增长，下跌尚属首次。

其中，港岛以湾仔/铜锣湾跌幅最大，跌幅为1.6%。其次为中环和东区，中环跌幅为1.3%，是该地区2014年第三季度以来首次下跌，东区跌幅为1.1%，是该地区2014年来首次下跌。

根据第一太平戴维斯10月15日发布的大湾区甲级写字楼指数报告（下称报告），香港甲级写字楼总租用成本位居大湾区首位，达人民币每平方米每月879.8元，约等于第二名深圳244.8元的3.6倍。

图片来源：第一太平戴维斯

香港由于土地资源短缺，新增供应有限，以及城市发展特性，综合导致总租用成本十年来持续走高，升幅接近一倍。香港总租用成本与内地九市差距过去十年呈持续拉阔趋势，且香港2019 年上半年总租用成本环比增长3.3%，增幅领先湾区。

图片来源：第一太平戴维斯

第一太平戴维斯表示，鉴于当前中美贸易摩擦和社会动荡持续，香港甲级写字楼第三季度仅录得零星新租赁成交，其两大租客主力中资企业及共享办公租客表现均不活跃。

在香港总租用成本上升但租金下滑的情况下，有香港方面的企业开始寻求投资深圳写字楼的机会。

第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇说道：“现在香港有三大类别投资者在考察深圳的写字楼，第一类是大型的机构投资者，第二类是香港家族性企业，第三类是一些中小型企业。”

他表示，香港大型机构投资者在大湾区内寻找投资标的的兴趣一直没有减少，而香港家族性企业则因为最近香港社会的不稳定而加大在深圳找寻投资标的的兴趣。“因为最近香港的投资市场趋于平淡，他们的资本需要增长，只能往外走的话，深圳是他们的首选。”

在大湾区的城市中，深圳甲级写字楼价格指数过去十年增长120%至220，涨幅位居第一，香港价格指数十年期增长幅度位居第二，环比增长2.3%至193。

数据显示，近期深圳甲级写字楼净吸纳量由上一季度的负吸纳增长至正吸纳27.5万平方米，业主以价换量的推租策略初显成效。谢靖宇表示，一些业主采取减租、延长免租期等方式使甲级写字楼租赁活动回暖，所以在大量新增供应入市的背景下，深圳甲级写字楼市场的净吸纳量回升。

但需要注意的是，深圳甲级写字楼租金第三季度延续了第二季度下跌的一个趋势，且环比下降超过了5.2%。谢靖宇表示，从深圳写字楼市场的历史来看，此次跌幅是最大的一次。

报告显示，2019年6月，大湾区甲级写字楼平均租金指数环比微跌0.9%，至172，较2009年增长72%。香港市场租金同期指数达261，过去十年内在众城市中的增幅最大，达161%；深圳较2009年增长56%，至156，环比下降4.9%。同期，大湾区甲级写字楼价格指数环比微跌0.4%，同比下调0.5%至216。

由于新增供应于季内集中入市，三季度深圳甲级写字楼空置率结构性环比上升4.3个百分点，同比上升4.8个百分点至22.4%。

第一太平戴维斯预计，2019全年过百万的新增供应或使供过于求的现象延续，其所产生的涟漪效应预计将使深圳甲级写字楼的空置率小幅推高，加大业主间的租赁竞争并致使深圳市场平均租金进一步下跌。