地产反腐大幕拉开!房企反腐,一场生与死战争!

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  2017年,南方S城周边的四线小城,有块囤了10年的地要卖。

  那时候S城房子一天一个价,往高走。周边城市阿猫阿狗跟着得道升天,不仅房价跟涨,地价同样飙升。二级市场也暗流涌动,不少接盘侠背钱抢割。

  但这块地例外,因为教育和商业配套为0,景观界面也差。唯一的优势是离S城近。

  当时只有A房企深入谈,开出总地价3.8亿,差一点谈成。后来发生的事,把卖主开心坏了:B房企直接加价1个小目标。

  拿地团队上报方案,求规模心切的boss只问了一句:

  净利润率有10%吗?

  拿地负责人说,至少冲12%。老板也开心坏了。

  “那就大干100天,争取3个月开工,6个月开盘。”

  谁想得到,2018年一二线城市房价哑火,S城也是。这个项目销售惨淡,全年业绩只完成目标额的10%。

  偏偏集团又缺钱得很,饥渴到24%的贵钱也借。没了总部资金支持,这个项目停摆了半年。

  一次闲聊说起,A房企投拓总调侃:也不亏嘛,掏了公司喂饱个人。

  圈子人都知道,地产作为资金密集z型行业,行情好的时候,某些岗位的人动动心思,轻松撬动一座金库。

  行情不好呢?

  

  2

  2018下半年以来,房企内部腐败案频出。

  爆出的腐败案中,涉案金额有几百万的,有几千万的,甚至几个亿的。

  2018年8月1日,北京万达总部,万达两名高管被朝阳警方带走,因涉嫌贪污,利用职务之便谋利。

  整个案件牵涉区域公司、集团公司20多人,有个别人贪腐数额高达千万,万达将其定性为「一起恶劣的高管群体作案」。

  涉案人员中有位万达老臣,已经入司17年,位至万达集团总裁助理。

  除了万达,其它房企组团“揪老虎”:

  2018年10月至12月期间,建发地产接连爆出两起贪腐,一个区域总和一个集团副总被捕。2018年底、2019年初,中粮和雅居乐接过反腐棒,中粮置地成都总经理熊启中、雅居乐海南区域总裁简毓萍被开除。今年5月,朗诗成都公司常务副总邓敏被开除,也是败在一个“贪”字。而这已是朗诗一年内查处的第三起腐败案。同期,前泰禾南京公司总经理朱兵站“失联”,据说被带走调查。随后融创“沦陷”,7月初上海区域传出销售线贪腐,无锡公司员工倒卖内部房源。同期,融侨传出合肥公司负责人一手遮天,操控成本、采购等管线,贪腐数额巨大。

  8月30日,万达内部再发惩贪公告,事发武汉,商管公司4位高管向商户、供方及员工索贿,涉及金额近亿元。

  这些高管中,有高居庙堂的商管集团总裁助理,也有身处江湖的项目招商运营副总。

  案发后,万达召开廉洁大会,王健林怒发冲冠,训斥了半小时。在一次公开演讲中,老王曾经说过:“我个人最痛恨吃里扒外”。

  在万达,老王没有分管业务,唯一亲手抓的是审计部。这个审计部队伍强大,由财务、工程、预算、土水电各专业人才组成。可见老王的“痛恨”绝非嘴上说说。

  一年多时间,大小房企接连挥刀治贪,不免让很多人好奇:

  地产圈为什么突然反腐了?

  事实上,这不是突然,而是必然。背后自有其逻辑。

  

  3

  万达2018年工作总结会上,王健林说高薪不能养廉,只能长期反腐。

  他说的是房企常态性反腐。

  像万科、恒大、龙湖、金科等,都有相应的监察部门。

  不过,一旦地产处于平稳或下行周期,行业掀起反贪风暴,也就是意料之中的事。

  一来是斗争需要。市场下行时,销售目标难达成,有些房企会进行人事调整,必要时,“反腐”就是一把变革的手术刀。

  二来是时机合适。房企不再盲目追求“规模扩张”,而是效益替代规模,这时候大刀阔斧反腐败,人事变动的影响弱化,甚至还能提振士气。

  三来是,反腐省下的钱,可都是纯利啊。

  打个比方,区位相同、产品类似的两个盘,不考虑企业运营能力差距,A盘利润高出B盘一截,为什么?

  恰恰就是贪多贪少的问题。

  拿工程建设和营销来说,涉及建筑、装修、智能化、景观园林、幕墙、设备、控房、分销、广告等环节,每个环节被“腐蚀”一点,最终的成本就会腐蚀一片。

  通常情况下,一个项目的营销费用是总货值的2%-4%,百亿货值的项目,至少有2个亿的经费,这里头的牟利空间,绝对是贫穷限制你的想象。且不说索要茶水费和倒卖房源所得。

  收并购中的买卖环节,同样油水满溢。

  2017年,海南龙口法院披露,北京一房企高管负责海南项目股权转让时,谎报信息导致公司损失1个亿。

  本来价值1.5亿元的股权,最后以5000万转让,这位高管从中捞到好处费2000万。有人低卖,自然也有人高卖。

  总之,弱周期下的房企反腐,只要刀子挥得好,一年赚出几个小目标。

  更关键的是,反腐之于企业,有时等于救命。

  就像S城那家B房企,再多拿几个高价的烂项目,公司前路基本只剩一条:

  耗着等死。

  那个项目至今还有一亿多尾款没付。

  

  4

  房企反腐并不鲜见。过去地产行业高速发展的时代,催生出无数财富神话,自然也暗藏无数贪腐行为。近年来,地产行业掀起反腐高潮,不少房企自曝“家丑”,以儆效尤。

  仅今年以来,就有包括中粮置地、保利、万达、复星等巨头在内的多家房企曝出高管腐败事件。基金君梳理如下:

  2019年1月,中粮置地成都总经理熊启中因严重违纪违法被双开,已被提起公诉,案件正在审理之中。

  2019年1月,雅居乐地产海南(楼盘)区域总裁简毓萍、广州(楼盘)区域副总裁蔡小鹏因严重廉政违纪,均被开除解雇。

  2019年5月,朗诗绿色集团成都公司常务副总经理邓敏,因涉嫌经济犯罪被开除,并被司法机关采取逮捕强制措施。

  2019年5月,保利地产副总经理吴章焰被立案调查并采取留置措施。

  2019年6月,融创上海(楼盘)和无锡(楼盘)分公司发生贪腐事件,涉事资金或超亿元,已向公安部门报案。

  2019年8月,万达商管集团原总裁助理兼华南运营中心总经理王某、武汉(楼盘)区域原招商营运副总经理密某、黄冈(楼盘)万达广场原总经理付某、孝感(楼盘)万达广场原招商营运副总经理张某等4人向商户、供方及员工索贿,涉案金额近亿元,严重违反集团制度,涉嫌犯罪。万达已与上述4人解除劳动关系,并将其移交司法。

  

  5

  历史总是惊人的相似。

  今年的反贪风暴,其实是4年前的故事重演。

  2015年前后,楼市黯淡那会,地产圈也刮过一阵反贪风暴。

  那年7月,上海万科带头反腐,倡议合作伙伴参与签订《阳光合作协议》,以此规范双方人员的行为。

  同月,万达一口气处理了17名高管,有4名为总经理级别。

  2016上半年,俊发在内部搞大反腐,一位分管营销的副总裁被停职调查。

  那时候电商正火,审计部门都爱查这个新业务。有个干这行的朋友回忆:

  最忙的时候,同一天被3家房企请“喝茶”。

  

  

电视剧《康熙王朝》有个经典片段——陈道明站在殿上,痛斥“群臣”贪腐,足足骂了四分钟:朕刚继位的时候,以为朝廷最大的敌人是鳌拜;灭了鳌拜,以为最大的敌人是吴三桂…… 现在朕清楚了,大清的心头之患不在外边,而是在朝廷。就在这乾清宫,在朕的骨肉皇子和大臣们当中!咱们这烂一点,大清国就烂一片。你们要是全烂了,各地就会揭竿而起,让咱们死无葬身之地啊!可真是句句诛心。

  任正非也说过类似的话,他说,没有什么可以阻挡华为前进,唯一能阻挡的,就是内部腐败。

  所以,只要楼市飞不起来,地产圈的反贪风暴会越刮越狠。

  毕竟这是一场生与死战争。

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