卖卖卖280亿后，又7.6亿卖2583个车位！“不务正业”潘石屹还好？

前几天刚感慨企业家“不进则退”的残酷——胡润百富榜上潘石屹的身家被尚在狱中的黄光裕给超越，几乎同时，潘石屹卖卖卖又开始了，这一会一口气打包卖了2583个车位。

据媒体报道，潘石屹的SOHO中国将位于北京的9个商业项目中的2583个地下停车位打包，以平均单价30万左右、总价7.61亿的价格给卖了，接手方为专注停车领域的公司。据了解，SOHO北京的这9个商业项目，一共配套建设了大约8000个停车位，本次卖的这些车位是此前未售出的部分。

随着城市车辆增多，停车位供应愈发紧张，车位资产运营服务成为炙手可热的生意。以前卖车位都是零散着卖，这一下可以找运营商大规模打包卖，对于SOHO来说，再好不过。

?潘石屹卖卖卖已经不是什么新鲜事。从事地产行业，却对地产屡屡表示悲观。潘石屹曾有言“房地产市场一天比一天畸形”，“几拨人渴望房价一直涨，永远涨下去，像吸毒一样上瘾了，离不开了。他们一起合谋，千方百计要让自己分得更多的蛋糕”。

对于商业地产难做，潘石屹就曾和媒体算了一笔账，“就拿办公来说，租金回报率只有3%左右，而银行贷款已经达到了4.9%，甚至5%、6%，这生意怎么做呢？”

算这笔账的时候，潘石屹多少是在打自己的脸。2012年之前，潘石屹以“散卖”模式经营，其后SOHO的商业模式转型为“自持”，其业绩转而依赖租金收入。业务转型后，潘石屹夫妇曾在多个场合表示转型成功。

?实际上，真相如何呢？

“散卖”模式下的SOHO中国，2007年在港股上市创下当年亚洲最大的商业地产IPO纪录；2009年营收74.13亿元、净利润33亿，和万科一并成为当年《财富》“最受赞赏的中国公司”；2010年全年营业收入达到182.15亿元，毛利接近93亿元。

对比转型前，“自持”模式下SOHO中国的业绩黯淡不少。财报显示，从2012年到2018年SOHO中国营业额分别为 161.43 亿、146.21 亿、60.98 亿、 9.95 亿、15.77亿、19.63亿、17.21亿元。

几年时间，曾经在地产行业第一梯队的SOHO中国，已经严重掉队。据乐居财经发布的《2018中国上市房企营收排行榜TOP100》显示，SOHO中国排名第100位。可叹的是，2018年SOHO中国17.21亿的营业额，尚不及恒大4678.14亿元营业额的一个零头。

自持业务不好做，那么还是卖卖卖吧，不能散卖那就整卖，整栋整栋的卖。

?2014年，2月SOHO中国以52.3亿元的对价将“SOHO静安广场”和SOHO海伦广场“出售给金融街控股。9月SOHO中国以30.5亿元对价将凌空SOHO一半的项目出售给了携程；2015年，SOHO中国以84.93亿元向复星国际出售名下外滩项目全部股权，退出上海外滩金融中心项目；2016年，SOHO中国以人民币32.97亿元整售SOHO世纪广场；2017年，虹口SOHO和凌空SOHO分别以35.75亿元和50.08亿元的价格被售出。2019年6月，SOHO宣布出售13个项目、总价值约为78亿元的物业资产。

据不完全统计 ，从2014年至2017年，潘石屹通过“卖卖卖”获得了286亿的现金流，这多少让SOHO的财报挽回了点颜面。2014年-2019年上半年，SOHO中国净利润分别40.8亿、5.38亿、9.1亿、47.33亿元、19.25亿元、5.65亿元。试想，如若不卖几栋楼，SOHO中国的财务数据该有多虚弱。

?房地产十年大跃进，高杠杆高周转模式下的万科、碧桂园、恒大，远远地把SOHO甩在了一边。吃瓜群众看着着急，但潘石屹却是不慌不忙当起了木匠，搞起了摄行，把文艺生活进行到底。

值得一提的是，由于风格趋于保守，SOHO 中国这些年的负债率一直控制得很好。财报显示，2014年至2018年，SOHO中国资产负债率平均值保持48%左右。相比之下，中国三大房企万科、碧桂园、恒大总负债均超万亿，2018年负债率均超80%。