2019年三季度中国长租公寓规模排行榜

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  三季度,市场大环境仍偏紧,长租公寓市场持续受金融去杠杆、行业严苛监管、资本理性收缩几大因素的影响,行业延续整体增速放缓的趋势。市场进入洗牌期,物业资源获取难度加大,在高投入低产出的现状下,各企业基于规模和资源优势进一步两极分化。

  趋势上来看,行业发展模式呈现由中资产模式向轻、重两端化发展。房企系基于资源优势,重资产项目开始发力,创业系运营商着力布局轻资产模式。而青客作为首家长租公寓赴美 IPO ,或将成为行业未来的一大方向。

  2019 年接近尾声,经过三季度的角逐,长租公寓市场发生了哪些变化?克而瑞地新引力将奉上《 2019 年第三季度中国长租公寓规模排行榜》,与大家一探究竟。

  

  榜单解读

  三季度,房企系仍然延续今年偏谨慎的风格,整体规模增速放缓,尤其体现在新增拓展规模方面。究其原因,一方面,随着整体融资环境的收紧,加之近期银保监会对房地产信托、海外发债的进一步严控,房企系融资受限。在物业价格和运营成本居高不下的现状下,企业拿房态度趋于谨慎。另一方面,经过各路资本的挖掘,市场优质物业稀缺,获取难度加大。

  对比上半年房企系长租公寓 TOP20 的开业规模增长情况,三季度新增开业房间量约 2.5 万间,平均每月市场新增房间量约 8000 间,存量储备资源仍保持一定开业转化速度。

  由开业数据来看,头部企业增速平稳,继续保持领跑优势;第二梯队增长相对较快,如旭辉领寓朗诗寓碧桂园碧家国际社区等,三家总计新增体量超 10000 间。其中,以上市为目标的旭辉领寓保持较快增长,新增开业量约 5000 间。

  关于未来市场增量,由于受房地产土拍自持政策的影响,目前,许多房企手中储备了相当体量的自持类用地,未来这类土地将成为房企系长租公寓增量的一大补充。但由于地产项目开发周期较长,短期内不会大量入市,对市场增量的阶段性影响不大。

  同时,拥有这类土地资源的房企,未来也将加入长租公寓的阵营,如三季度第一次进入 TOP20 管理规模榜的中海,目前拥有 16 个自持类地块项目,储备量充足;而受开发周期影响,目前仅推出两个自持项目,如8月开业的中海友里上海小昆山店。

  未来,随着行业格局持续分化,企业发展重心将由中资产模式向轻、重两端发展,具备资源优势的房企将着力于重资产模式。三季度来看,房企系重资产项目开始发力,优质项目相继入市,如龙湖冠寓上海顾村公园店朗诗南京天隆寺店上海保利N+熙悦青年社区等。模式方面,有公开市场拿地自建,通过收购资产进行改造,以及自持类用地自建。

  在当前行业背景下,房企系的发展重心由追求规模增长,转向稳经营、提质量。万科、龙湖均在中报节点针对长租公寓业务提出:提升项目开业效率与经营质量。万科更将提升租赁住宅品牌影响力作为租赁住宅业务的基本盘。龙湖冠寓披露,预计明年将实现盈利。

  

  榜单解读

  三季度,相较房企系,创业系运营商仍保持较高增长,尤其体现在头部企业上,仍处于较为激进的扩张状态。从开业数据来看,乐乎自 2019 年 4 月推出友朋创新轻加盟公寓品牌,效仿印度 OYO 模式实现快速规模扩张、房源成倍增长,成为三季度开业规模 TOP1 。其中,有朋创新轻加盟品牌的规模占比达到50%,成为乐乎规模快速增长的主要来源。

  究其原因,规模大小是决定资本是否青睐的一个重要指标,资本理性助力使乐乎、窝趣魔方着力发展轻资产模式。凭借轻资产托管模式,窝趣也在 2019 年第三季度实现了开业规模的提升。

  在创业系运营商阵营内,头部企业对于资源的虹吸效应成趋势。在长租公寓股权融资热度下降的现状下, 9 月城家公寓获得 3 亿美元融资,成为集中式长租公寓单次融资金额最高的一笔。

  城市布局方面,企业出于盈利、聚焦的考虑,从广撒网模式转型为聚焦核心城市。创业系运营商TOP10的布局聚焦于长三角区域的上海、杭州、南京和苏州,珠三角区域的深圳和广州。两大区域布局项目体量分别占整体规模的59%、24%

  其中,上海作为租赁核心城市,成为创业系运营商TOP10的布局重心。截至三季度,创业系运营商TOP10布局于上海的项目体量占整体规模的49%,其次为广州(14%)、北京(12%)、深圳(10%)。此外,中部枢纽型城市武汉,西部门户城市成都,也备受运营商青睐。

  魔方集团重点聚焦四大核心战场:北京、上海 、深圳与杭州。V 领地持续选择深耕上海,目前, V 领地在上海的开业门店量已成为上海区域创业系运营商规模第一。

  细分市场方面,继白领公寓之后,蓝领市场值得关注。创业系运营商 TOP10 阵营内,已有安歆集团、魔方、中富旅居布局蓝领公寓,并有成熟的产品线切入细分领域。整体上看,蓝领市场不仅需求大,竞争少,政策积极鼓励,未来也可能逐步打开市场,步入规模化发展阶段。

  但长租公寓前行之路,仍然任重而道远。

  

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