征地拆迁律师：关于农村宅基地拆迁问题，十问十答

　　随着国家的发展，农村宅基地涉及到征地拆迁的是越来越多，因征地拆迁涉及到老百姓权益的问题，因此近日有不少的老百姓问到关于农村宅基地拆迁的相关情况，为此，凯诺律师为能让大家更清楚的知道这些拆迁小知识，为大家整理出了以下十个老百姓常问的问题，希望会对大家有所帮助。

　　一、农村宅基地房屋拆迁的程序是什么？

　　1、相关部门要以书面的形式告知被征收人或是村集体，也就是要张贴征收公告。从这份公告中被征收人可获得宅基地的用途、位置、补偿标准、安置途径等相关信息。

　　要注意的是，不能在拟征宅基地上抢建、扩建或改建房屋，如果这样做会对后续的补偿以及救济产生不利因素。

　　2、当地相关部门对拟征收宅基地的现状进行调查，然后形成一份《土地调查结果确认表》。由三方主体（村集体、农户、地上附着物产权人）共同确认。

　　注意事项：这份确认表需要宅基地使用权人亲自签字，另外要仔细看清楚里面所有的事项，比如有没有遗漏树苗或是少登记面积等。

　　3、征求村民意见、组织听证。被征收人对拟征地的补偿标准和安置途径有异的，当事人申请听证的，相关部门应当按照有关规定组织听证。

　　要注意的是，听证是被征收人的权利，不要听信征收方的诺言，如果对补偿有异议可大胆的向征收方要求听证。

　　4、拟定“一书四方案”，向有批准权的机关申报

　　注意事项：“一书四方案”非常的重要，如果没有或者只要缺少一种，那么征收行为就是不合法的。被征收人可通过申请政府信息公开的途径来获取涉案项目的“一书四方案”。

　　5、张贴两公告，即征收土地公告和征收土地的补偿、安置方案公告。

　　6、补偿安置方案进行“二次”征收村民意见和听证、将修改后的补偿安置方案依法上报并审批

　　7、办理征地补偿登记。

　　注意事项：如果市县级人民政府未依法进行征收土地公告的，被征地有关权利人有权依法要求公告，也当然有权拒绝办理征地补偿登记手续。

　　8、落实征地补偿、安置资金。

　　注意事项：征收的原则是“先补偿后拆迁”以及“保证被征收人生活水平不降低，长远生计有保障，如果补偿不合理，要主动提出自己的要求，行使自己的合法权利。

　　9、交付土地，在期限内完成搬迁。

　　二、征收耕地的补偿包括哪些，标准是什么？

　　根据土地管理法中的规定，在进行土地征收时，应当给予土地补偿款、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费等费用。

　　土地补偿费是为该耕地被征收前三年平均年产值的6—10倍。

　　需要安置的农业人口的安置补助费是为该前三年平均年产值的4—6倍。

　　地上附着物一般由省、自治区、直辖市政府规定。青苗费，一般根据田地被征收时地上种的什么农作物为准进行补偿，具体由省、自治区和直辖市政府规定。

　　三、对被征收房屋的价值不进行评估，一律按统一的价格补偿这合法吗？

　　不合理也不合法，一般宅基地房屋拆迁补的是房屋的重建成本价，因此精装房和简装房、老房子和新房子、土木结构的房子和钢筋混凝土结构的房子，补偿款肯定是不一样的。所以征收方应当要依法对房屋进行评估，并且要把评估报告单交到老百姓手中。

　　四、签订补偿协议后，征收方不履行，怎么办？

　　如果在征地拆迁中遇到这种情况，被征收人可拿着拆迁协议起诉对方，要求对方依约履行，拒绝履行的，可以采取划拨款项或在房地产交易市场购置商品房交付给被拆迁人的方式予以强制履行。

根据《行政诉讼法》中的第七十八条，被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。被告变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议合法，但未依法给予补偿的，人民法院判决给予补偿。

　　五、签订补偿协议后，补偿款迟迟不到位，法律有期限规定吗？

　　《土地管理法实施条例》第25条明确规定：征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。

　　六、征收方以各种理由威胁我们要强制拆除房屋，委托律师的话能不能阻止被强制拆除的局面？

　　在征地拆迁中，强制拆除被征收人的房屋时有发生，而且这种强制拆除的行为，如果对方真要这么做，估计是谁也阻止不了的，所以如果遇到这种情况，被征收人要做的就是要抓紧时间咨询律师，让律师尽早的介入到案件中，然后帮助被征收人收集相关证据，为以后的维权做准备。

　　七、享有安置补偿份额的主体如何界定？

　　一般是以户口为主，然后是否是在被拆迁房屋常住为辅。对于新生儿、出嫁女、上门女婿是否有补偿，则要考虑当地的相关政策。

　　八、宅基地房子没证，有没有补偿？

　　在农村，由于一些房屋建成的比较早，法律又不健全，用很少的手续就可以建成房屋，导致许多房子没有证，但对于这种因历史原因造成的无证房屋，一般是有补偿。

　　在《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》中就有强调：由于有的农户没有办证是历史遗留问题，不能让老百姓为当地政府部门的疏忽买单，因此对没有办证的宅基地绝对不能“一刀切”，而是要加强宅基地确权颁证和档案管理工作。

　　九、征收方违法占用土地，怎么查处？

　　遇到这种情况，被征收人可先到当地相关部门官网上查看一下有没有相关文件的公示，如果没有的话可申请政府信息公开或是在律师的指导下申请政府信息公开。

　　十、对拆迁补偿不满意时，该怎么做？

　　如果对拆迁补偿不满意时可申请裁决，如果当事人对裁决机关作出的裁决仍不服，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼，国务院裁决除外。凯诺律师提醒大家，被征收人必须要在法律规定的期限内行使诉权。行政复议是60日，行政诉讼是6个月。