楼市“谜底”揭晓！62%地块底价成交，二手房打75折，是喜是忧？

从年初至今，楼市的走势，仿佛是一个谜，全靠大家去猜。

一方面，调控从松到紧，不过几个月的时间，变化太快。

在年初，放松购房者门槛的城市不断增多，石家庄实行零门槛落户，西安进一步把门槛放宽至在校大学生，房企融资额单月突破千亿，长三角几大热门城市出现了“抢房潮”，地王遍地开花。

在5月份和6月份，房地产资金面由宽松到收紧，房贷利率连降四个月之后，多个城市上调至15%以上，房企融资规模甚至创出了2017年以来的新低。

到了最近几个月，热点城市调控政策再升级，苏州再度升级调控，非户籍家庭在苏州市区、昆山、太仓购买首套房，3年内需连续缴纳2年及以上社保，新房、二手房限售区域皆扩容至苏州市区范围。因近期房价大幅上涨，大连、洛阳相继落地限价令。

另一方面，房价依然平稳微涨，房企业绩节节攀升，似乎不受影响。

国家统计局上个月公布的8月份70城房价数据显示，一二线城市房价环比涨幅较上月略有回落，三线城市房价环比涨幅微增。

因为9月份的数据还没出来，我们参考前几个月的数据，新建商品住宅环比价格上涨城市都在40个城市以上，上涨城市的数量虽然有下滑，但整体上平稳微涨仍是主要趋势。

开发商的日子似乎过得也不错。

绝大部分房企，目前毛利率依然能维持在20%以上，整个9月份，加上黄金周，房企大力促销的效果明显，恒大创出历史最佳单月业绩，碧桂园销售额环比大增40%以上，看起来非常强劲。

也就是说，调控带来的收紧气氛，和很多购房者的感知是矛盾的，因此，大家对后市的观点才出现了各种分歧，都在“猜谜”。

到了10月份，有两个消息表明，“谜底”该揭晓了。

第一，10月上旬，土地市场再次降温，62%地块底价成交。

中原地产研究中心13日的统计数据显示，十一后首周全国土地市场明显降温。按照热点地块前50宗情况计算，共有31宗、占比高达62%的地块是底价成交，而此前9月为40%左右。

在地价最高的50宗地中，溢价率超过50%的地块只有1宗，溢价率超过10%的只有11宗，均是年内最低记录。整体看，全国土地市场降温现象已经明显出现。

从40%扩大到62%，一个月的时间，蔓延的趋势有增无减。

底价拿地增多了，流拍地块增加也难以避免，中原地产数据显示，9月份，房企拿地数据方面出现了较为明显的下降，主要房企拿地明显减少，国内只有8家开发商拿地金额超过了50亿元，其中最高的是万科150亿元，其次是保利92亿元，金茂68亿元，新鸿基66亿元，华润64亿元。

更令人关注的是，70大中城市的经营性土地流标土地明显增加，总数达72宗，为年内最高。

第二，热点城市的二手房价持续回落。

据财经网10月15日报道，杭州某中介一套128平米的房源，挂牌价从之前的629万降到598万。也有的房东急用钱，直接从300万降到226万，等于打七五折。

去年上半年开始，杭州二手房价格达到阶段高点以后，房价逐步回落。

二手房成交量方面，今年三月份有8000套，八月降到了7000套，九月只有6000套。统计显示，杭州挂牌二手房挂牌量已经突破94000套，且目前还在增加。

杭州并不是孤例，根据贝壳研究院发布的数据，武汉从去年最高点均价20317，跌到了18773，跌去了1544元。郑州从去年最高点均价17138，跌到了14913，跌去了2220元。广州二手房挂牌均价从38000跌到了32000元，北京、上海、天津也是跌势绵绵。

土地底价成交，二手房打折，这两个现象，远比只盯着“新房数据”、“房企业绩”来的真实。

一方面，热点城市普遍存在房价倒挂的现象，限价盘几乎可以用供不应求来形容，像二手房打75折的杭州，新房出现“万人摇”并不稀奇，包括南京、成都都是如此。但二手房更能反映主城区的市场真实情绪，因为一二手房的“剪刀差”过大，无论是刚需还是投机客都会优先去抢新房，二手房价自然会回归理性。

另一方面，70城实际统计的是“备案数据”，房子签约时间周期大概是2-3个月，数据统计滞后，所以最近几个月的表现，还在受3-6月份“小阳春”的影响，以当月房价判断当月行情并不准确。

土地市场的持续降温更能说明问题，房企单月业绩创出新高，固然很强势，实则是靠铺天盖地的促销、特价房来实现的，而且大部分都是以恒大、碧桂园这些深耕三四线城市的楼盘为主。

退一步讲，开发商业绩这么好，为什么不敢拿地了？答案很简单，嫌地价太贵而已，加上负债太高，交工压力又大，都蜷缩在自己的一亩三分地里，不敢出手。

那么，在2019年接下来的两个半月里，市场又会如何演绎？对购房者来说“是喜是忧”？

业内分析人士认为，在四季度收紧的预期下，房企年末资金链吃紧，许多北方城市会迎来停工期，新开工面积增速也难有亮眼表现。如果严厉的调控政策持续，后续土地市场溢价率有望继续走低，流标的可能性也会增加。

也就是说，这种趋势会还会继续，无论是土拍或是二手房，走弱的趋势很难改变。

对购房者来说，显然是好事。

第一，一手特价房会增多，尤其是远郊区域。

房企急着要回款，最先打折降价的，必然是不好卖的项目，热点城市的限价盘供不应求，利润也低，价格肯定不会降，强三四线中心城区人气旺盛的楼盘，让利幅度也不会太大。

唯独那些远郊楼盘，尤其是四环开外，周边城乡结合部，无配套，各项规划停留在纸面上没有动工，这些楼盘在未来会有很大的降价空间，对部分地缘性购房者来说可以考虑。

第二，二手房源估值回归合理。

二手房降价，更受到刚需客户欢迎，对于首套购房者，或者是“卖一换一”的改善置业者来说，中心城区是必然且唯一的选择，但大部分城市的核心区新房稀少，充斥了老破小、价格虚高的二手房，想买又觉得不值这个价。

不过，需要注意的是，二手房价回落的幅度应该不会太大，不会像郊区新房那样，动辄就是10%以上的降幅，买这种房子不能抱着捡漏的心思，在有效市场中，短短几个月时间，价格的“底线”和降价的“空间”都不会太离谱，从房龄、自住需求、通勤时间几个角度考虑即可。