最近房价有所异动 燕郊楼市止跌回升了吗

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  最近这几天,燕郊人最关心的事情其实不是房子,不是房子会不会涨价,而是,车子怎么进城。前些天,遇到一个北漂小伙子,从北京城区搬到燕郊住了。在城区只能两人一间,在燕郊可以独居一个一居室都有富余。其实,还有一个重要的变化,就是方便了,在燕郊居住在上地上班,竟然比在城区居住还方便,这个可能是很多人没有想到的。

  巧的是,最近燕郊楼市也出现了似乎是回暖的表现,按说,几个北漂因为租金问题,搬到燕郊不至于撬动燕郊的楼市,因为毕竟,不管怎么计算,租金的收入都抵不上月供的支出,只要房价不涨,买房投资就是亏定了。自从2016年开始燕郊房价惨遭腰斩之后,燕郊楼市并没有甘于沉寂下去,去年底,今年初燕郊房价也曾借助多个理由试图上涨,但是,很快因为限购的原因,找不到接盘侠而败下阵来。

  

  涨的理由有没有道理,很有道理,但是,因为限购,没有接盘侠,不也是空欢喜一场吗?这不,最近,沉寂了许久的燕郊楼市又开始热闹起来了。虽然目前看,北三县划为北京的可能性极小,但现在副中心与北三县已经实行了“四统一”,未来,随着北三县与北京副中心的紧密结合,北三县的发展空间和发展潜力会相对常乐观。但是,有人认为,将会涌进一大批人来此安家落户,这还要看当地的发展需求。还有人说,北三县当下最主要的任务以解决非首都功能疏解人员,以及入驻副中心后的市机关工作人员住房需求,可能性并不大。也就是说,北三县不大会成为北京市公务员的睡城。北三县的任务是疏解非首都功能,不是单纯的解决北京人口的住房问题。

  

  前段时间有传说,燕郊有些二手房一夜之间涨了7000元,燕郊房价虚火重燃。燕郊房价自限购之后就开始一路下行,更是有不少楼盘价格惨遭腰斩。真正腰斩的原因,是因为“炒房的虚火”过剩,价格被炒的太高。在严厉的限购政策下,燕郊楼市投资需求被挡在了政策之外。有人认为,如果调控放开购房需求一样会回归,房价上涨又是迟早的事。所以说,燕郊楼市当中目前挤压的是真需求并非“虚火”。 对于燕郊本地居民来说,应该不缺少房子,所以想要消化燕郊的房子还的需要“高收入的北京人”。同时,燕郊在调控之后大量中介和销售撤离,一些开发商也偃旗息鼓。但是,这个需求是不是能够被释放?限购什么时候放开?都是一个问题。

  

  近两年,人们都把燕郊房价腰斩当成是房价下跌的典型案例。于是,在名气大增的同时,燕郊的房价也回归到了两万元以下,大部分降到了1.2万—1,5万/平米。最近,燕郊房价回涨的消息又有所抬头,燕郊楼市大幅度渲染涨价难道是疯了吗,房住不炒的时代,燕郊还敢逆势而动?燕郊房价为啥会下跌甚至会腰斩,我们今天不讲。我们只说说燕郊楼市会不会火下去?

  一是,燕郊本地人不缺房子。大家都知道,燕郊房价在十几年前还是两千元/平米。随后一路飙升。之前该买的都买了,买不起的也就买不起了。看着几十万外地人争相来燕郊抢房,本地人还不为所动的不多,而且有的也是有宅基地,当地拆迁,每家都分得了好几套房子,因此,燕郊本地人不缺房子。

  

  二是,北京城市副中心和廊坊北三县地区将在功能分工、资源配置、生态管控、产业协作、公共服务、基础设施、交通系统、风貌设计等方面协同发展,建设京津冀区域协同发展示范区。也就是说,未来燕郊的房价管控不是燕郊或廊坊说了算的。北京的二手房还在继续下降,特别是,很多的共有产权房遭到弃购,两限房楼盘不得不降价开盘,作为统一管控的燕郊,能不降反升?

  三是,燕郊历来是北京楼市晴雨表,燕郊楼市最不抗跌。当房价开始下跌的时候,是全面的下跌。同时,燕郊属河北省区域,本不是北京楼盘,但是,这些年燕郊一直都是以北京郊区(通州)的郊区的身份在北京的楼市里混,并且打出了坚守北京房价底线的口号。河北的楼盘要坚守北京底线既是为北京楼市分流做贡献,也是为河北楼盘造影响。

  

  四是,燕郊的项目确实已经融到了北京的楼市之中,并且燕郊的房价经常是比北京城区的房价上涨还厉害。这几年燕郊的房价更多的是投资需求推动,人们总以为在北京房价升高之后,燕郊的房价与北京的房价相比还是比较低的。

  五是,燕郊的产业结构没有形成合理的框架,走以房地产带动经济和社会发展的路线,必然受到房地产跌宕起伏的严重影响。从房屋总量上讲,北京市人口还没有到必须移民到燕郊居住的局面,因此在北京楼市降温后,对燕郊的房屋需求就会明显下降。通州副中心转移的公务员住房问题,在通州也早就建好了周转房,北京公务员到燕郊定居的可能性几乎是零。

  

  六是,北京重点发展保障房建设之后,住宅产业发展空间很大,必然对燕郊类似的楼盘起到替代作用,目前北京地区的共有产权房和两限房正在集中入市。燕郊的发展主要还是应当建立在主导产业方面,而不应当立足在当北京睡城的思路上。只有建立了自己的产业基地,当地的自住需求为主导的时候,燕郊的房价才会不那么受北京楼市的影响。目前,严格的限购政策,才是真正贯彻“房子是住的不是炒的”基本原则的,因此也是将要长期坚持的所谓长效机制。

  

  因此,无论长远看,还是在眼前看,让投资客想把房子卖出去,并不容易。燕郊与通州一体化发展,肯定也是全面的对接,特别是政策的对接,不大可能出现,让燕郊房价彻底放开,再现全国投资客涌入燕郊炒房的局面。燕郊现在大量的空置房屋,都在投资客手里。我们知道,最近两年,燕郊已经没有新盘推出,但是,燕郊依然没有出现供求紧张的情况,也就是说,总量看,燕郊目前的主要任务就是去空置化,这就是当前燕郊楼市的一个主要特点。

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瑞嘉玺搞笑

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