“刚改”渐控青岛楼市主场 新都心上演“四国杀”引版图争霸

“欲将沉醉换悲凉，清歌莫断肠”这句诗十分形象得描写出了今年“金九”的惨淡表现，所以，大家对“银十”更加关注。

尤其是今年的十一黄金周，究竟全国楼市是否有“复苏”迹象，哪些城市需求依旧坚挺，哪些城市表现较为冷淡呢？

30城同比微增3%，一线领涨“复苏”显著，二三线分化加剧。

据CRIC监测，今年国庆黄金周间（10月1日-7日），30个典型城市新增商品住宅成交面积为167万平方米，较去年同期小幅微增3%，各线城市成交量皆有回升，一线城市暂以9%同比涨幅居首，具体来看：

一线城市稳步复苏，7天累计成交量达12万平方米，显著好于去年同期。其中北京、深圳同比皆有上扬，北京主要得益于限竞房的集中入市，刚需得以稳步释放；而深圳延续了此前的销售热度，“十一”更是迎来了“开门红”，同比大增80%。

与之形成鲜明对比的是，上海、广州的成交量均有不同程度的回落，城市间的分化在持续加剧。

二线城市整体维稳，成交涨多跌少，仅武汉、重庆、福州等个别城市成交同比出现了下滑，主要源于前期购买力透支严重，市场迎来了阶段性调整。

多数城市则保持了稳步增长，青岛、济南、杭州表现突出，同比涨幅皆超过100%。

数据表现

量升价跌，高供应带动成交上升

作为“金九银十”的开端，商品住宅供应量大幅攀升，9月商品住宅供应265万方，同比基本持平，环比上升74%；供应放量带来成交上涨，成交141万方，同比上升68%，环比上升25%；成交均价13895元/㎡，同比上升5%，环比下降8%。

自3月以来，青岛商品住宅成交量虽不及去年同期，但由于持续高供应，整体成交量较为可观。

供应攀升，需求难以消化，去化周期持续拉长

持续4个月供过于求，导致市场存量上升，但由于本月成交量有所上升，去化周期维持稳定。

截至9月底，青岛市商品住宅存量1587万方，存量主要分布于胶南、胶州、即墨。按照12个月月均去化计算，去化周期14个月，去化周期自18年9月市场盘整以来持续上升，由6个月大幅上升至14个月。

据淘房青岛不完全数据统计，10月份青岛新房市场预计约55盘计划推新或首开入市，较9月份增长近50%。

“银十”的推盘大户毫无疑问仍是西海岸，11盘集体上市，甚至全市区域内的热点楼盘，关注度极高。即墨十月后来者居上，10盘有推量计划，几乎为品牌房企开发，仅海尔就有3盘准备上新。

其次城阳、胶州也将有13盘推量，抢夺十月市场份额。主城区在近期崭露头角，市北、崂山和李沧各有3盘上新，除了个别投资产品，市北和李沧以百平高层小高层为主，客户包容度高，崂山则主要针对改善大客户。

另外，值得注意的是，市北、李沧、崂山的新上楼盘都是品质大盘。

刚改崛起

经过2018年的新盘荒后，市区楼市似乎在19年开始集中爆发，罕见新盘的老市北、崂山都推出了新盘，地产圈业内戏称，今年是市区的“大年”。其中不少项目均在直径5公里范围内，更甚的是两项目直接打了对门，火药味可以说十分浓郁了。

房企们“短兵相接”，对于准备购房的置业者来说却是一件好事，毕竟有了更大的挑选空间，价格似乎也能坐下来好好谈谈。

刚改客群成为市区置业主力军，多数网友表示对市区房价有信心。

今年市区新盘比较多，选择空间大，价格也有所松动，近期，许多刚改客户蠢蠢欲动计划入手大户型，改善一下家里的居住环境。

不少购房者透露，楼盘位置好、市场稳定是他们出手的原因，而且大多数受访者均表示出对市区房价的信心“市区地少、配套成熟、交通成本低，房价应该不会有太大变化。”

最后总结

2019年剩下的两个月以及2020年上半年，随着更多项目的入市，市区房企之间的抢客大战预计会更加胶着。

购房者持币观望，对于房子的要求愈发挑剔，这无形中倒逼了房企积极修炼内功，打造出更具吸引力、更宜居以及更符合当代置业者需求的房子，这是购房者喜闻乐见的。接下来市区新房将如何走向，让我们拭目以待。