长租公寓：忙着倒闭、忙着上市

又一家长租公寓倒下了。

10月3日，河南悦如资产管理有限公司（以下简称“悦如公寓”）在其官方公众号发布了一则通告。通告提到，“由于市场的变化、自身组织和经营能力不够强等主要原因，目前公司投入巨资装修配置的1600多套公寓面临巨大的经营和资金压力，公司原股东及管理层已尽最大努力通过各种途径积极自救，但均无明显效果，目前已无力维持公司正常运营，顾接受并购重组。”

公告里显示，郑州比逊达美公寓管理有限公司（郑州创实房地产营销策略有限公司控股子公司）已对悦如公寓进行并购重组。

然而仅仅过去了不到10天，据大河报·大河财立方报道，郑州比逊达美公寓管理有限公司便宣布拟终止并购悦如资产，如此一来，留给悦如公寓，只有倒闭这条路。

据悉，悦如公寓成立于2014年2月，定位于为客户提供品质公寓产品和超越期望服务。从成立之初，悦如公寓便和其他长租公寓一样，经历了快速发展期，在大规模扩张之后，仅仅过去5年，这家长租公寓便暴雷了。

长租公寓暴雷潮

这两年，长租公寓行业进入了一个暴雷不断的状态。截至目前，据不完全统计，已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而宣告破产。

很多长租公寓品牌如寓见公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲、鼎家公寓、杭州德寓等接连曝出资金链问题。

今年8月，长租公寓乐伽公司就发布公告，称因公司经营不善，无力履行合同，公司已尽最大努力通过各种途径积极自救，但均未能见效，公司已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款。

乐伽公司表示，通过认真反思，深刻认识到公司“高进低出”的经营模式存在巨大缺陷，已对长租市场带来极大风险，加上内部管理制度缺失等诸多问题，造成公司业务全线关停的现状。

乐伽公司宣布停止运营之前，也引发了不少租客和房东的不满。网友吐槽通过“乐伽公寓”租房，刚交了一年租金，却面临被房东赶出门的窘境。

如今悦如公寓的租户和房东也面临同样的问题，租户无房可租，房东无租可收。

烧钱是唯一的出路？

“长租公寓行业都在过冬“，一位业内人士告诉财经网。这些倒闭的长租公寓中，大多因为资金链断裂而倒闭，究其原因，还是因为长租公寓的运营成本太高。“现在整个长租公寓的运营模式太单一，运营成本很高，主要的成本来自于装修、人力。因为这个行业没壁垒，要想比别人做的好，要么装修更好，要么服务更好，简单来说，就是烧钱。”他说。

他表示，有的公司会有水电费代缴的服务，租客可能会觉得，一个月才垫几个钱，最多也就两三百，但其实公司运营房量多了，比如2万间，一个月就要垫五六百万，这些都需要钱。一个非常小的服务触点，投入的人力物力都很大才能实现。

除了运营成本太高之外，整个行业也是鱼龙混杂。“这个行业没有什么技术壁垒，所以入门门槛很低，目前市场上各家在产品上没太大的实质性差距。现在的状态是，追求规模的，没有赚钱的，不追求规模，小打小闹的，也赚不了什么钱。”业内人士告诉财经网。

从不久前青客公寓提交的招股书中也印证了这一点，亏损是整个长租公寓的常态。

青客公寓的招股书显示，青客在2017及2018财年均处于亏损状态，净利润分别为-2.45亿元和-4.99亿元，截至2019年6月30日，青客在2019财年前三个季度的亏损额为-3.73亿元，同比扩大16.72%。

而光看今年的数据，青客在2019年第二季度运营亏损为1.21亿元（约1765万美元），上一季度运营亏损1.03亿元，上年同期运营亏损1.17亿元。运营利润率为-39%，上年同期为-51.5%，上一季度为-35%。

此外，随着市场的竞争，长租公寓的服务方面的投入也在不断加大。青客公寓的招股书显示，租赁收入分别占2017年总营收和2018年总营收的97.35%和89.55%；而截至2019年6月30日止9个月，租赁收入在总营收的占比为88.29%，换言之，增值服务的占比已接近12%，增值服务即包括宽带网络、公共事务、青客优选以及房东或租户的赔偿金。

青客公寓的增值服务占比由2017年的2.65%上升到今年接近12%，从这组数据可以看出，长租公寓行业的竞争也越发激烈，只有在不断地完善基础设施和服务，才能提高用户的入住率，这样的结果就导致其增值服务部分逐年增加。

要么倒闭，要么上市？

从目前倒下的长租公寓来看，资金链断裂依然是其致命问题，租金贷依然存在很大风险。租金贷是租客向第三方金融机构或P2P网络借贷平台申请信用贷款，机构一次性将等同于一年租金的资金放款给到长租公寓平台，长租公寓平台并未将全部资金给到房东，形成了资金占用。表面上租客按月付租金，实际上每月向贷款机构还贷的服务。

通过“租金贷”，长租公寓平台可以用“拿房-出租-租金贷融资-再拿房”的方式实现快速扩张。对此，深圳互联网金融协会指出，“租金贷”的业务模式“形成了资金池和期限错配，杠杆高、风险大”。

青客公寓同样暗藏风险。根据招股书，其主要收入来源是租金贷的资金。截至2019年6月底，65.2%的青客公寓租客采用了租金贷，未偿还贷款本金8.726亿元，预付租金总额为7.9亿元人民币。 在租金贷模式下，一旦资金链断裂，租客和房东就会陷入尴尬的境地，避免不了损失。

倒下的长租公寓，面对的路只有收购和倒闭两条路。今年1月，蛋壳公寓宣布，以2亿美金（包含现金和债务）全资战略收购知名长租公寓运营商爱上租。

2月，寓见公寓资金链断裂后被麦家公寓收购；3月，因“租金贷”资金链断裂的苏州乐栈公寓被蜜蜂村落网络科技公司收购。

除了收购，或许剩下更好的选择便是IPO。青客公寓计划在纳斯达克上市，预计融资一亿多美元。如果计划顺利，青客公寓将成为长租公寓海外上市第一股。

早在此前，行业内屡屡传来自如、蛋壳即将赴美上市的传闻，其中有报道称，自如有计划于2020年在美国进行IPO，可能会筹集5亿至10亿美元。

而在近期的媒体采访中，自如CEO熊林则表示，长租行业已经由创业期进入精耕期，自如不会急于启动IPO。

长租公寓目前正在经历洗牌期，上市潮与暴雷潮并存。即使提交了招股书的青客公寓，但这并不意味着其IPO之路就会一帆风顺，而整个行业依然要面临在扩大规模的同时减少运营成本的这一难题的考验。