开盘当日整体去化率不到40%!广州9月楼市有点淡

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  虽然金九是传统营销节点,但 8 月广州东部一轮降价促销潮,或令买家更看淡市场,导致9月广州新货加推的整体去化效果一般。

  据经纬【中国】市场研究中心不完全统计,9 月共 19 个楼盘加推 1781 套新货,环比下跌27.22%,同比也降 9.3%。据不完全监测,推新首日整体去化率约 36.7%,新货去化不良。

  房企继续小步跑推货,超八成楼盘的新推规模在 120 套以下,其中增城楼盘推货较为谨慎,受区域市场淡静影响,较多项目保持在少量多次加推的节奏,如合生湖山国际、时代天汇、品秀星图、绿湖国际城等,每次加推不超百套,以便及时调整策略。

  9月份广州市成交量环比、同比均呈跌幅。据经纬【中国】市场研究中心监测数据显示,2019 年 9 月全市一手住宅网签 6316 套,环降 12.6%、同比下跌 44.3%,网签面积 68.64 万平方米,环比下降 10.3%、同比下跌 43.1%。

  

  其中,中心六区网签 2053 套,网签面积 22.77 万㎡,环比微涨 0.5%%、同比大跌 63.2%。外围五区网签 4263 套,网签面积 45.88 万平方米,环降 14.8%、同比下滑 21.7%。

  外围区域环跌成为拉低全市成交的主因。主力盘网签量较上月大幅减少是成交回落的主因,如黄埔的万科幸福誉,花都的融创文旅城、祈福万景峰,南沙的越秀滨海新城,增城的科慧花园、绿湖国际城。但从全市占比来看,增城、南沙、番禺仍是成交主力,合计占全市 53%。

  受新增供应增加影响,9 月末住宅库存量上升,月末库存为 788.9 万㎡,较上月增加11.3 万㎡,全市去化周期由八月末的 9.4 个月略扩为 9.8 个月,保持平稳水平。增城库存量最大,为 170.56 万平方米,花都、番禺、南沙库存量约在 120-135 万平方米之间,但增城、南沙去化周期仅为 7.5、9.4 个月,花都、番禺仍高达 20.2、15.8 个月。海珠、天河、黄埔库存告急,仅够 4.3、5.3、5.1 个月消化。

  

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  黄埔区:主力集中在长岭居及知识城

  9 月鲜有项目推新,以旧盘续销为主。网签量下跌,原因是上月网签放量达 231 套的万科幸福誉,本月高位回落至 92 套,加上排行第三、第六的时代天韵、招商雍景湾均环比下跌,进一步拉低了整体网签量。

  区域价格以稳为主,虽有部分项目以一口价方式推售,但实为噱头,在地价高企及地铁等基建不断完善的大环境下,区域价格仍难以下跌。

  目前黄埔区供应主力集中在长岭居及知识城,科学城可供选择相对较少。值得注意的是,科学城全新盘大壮名城,10 月中下旬开盘,预计首推 A6、A7 栋,有望为缺货的科学城板块带来 384 套新品洋房。

  此外,黄埔区为“旧改”重点区域,其中老黄埔、知识城的“旧改”土地储备较充足,其中黄埔化工厂、东风化工厂、汤村、枫下村等“旧改”地块有望于近年上市,或成为区域未来宅地供应主力,区域可持续发展被市场看好。

  南沙区:同比去年持续向好

  与上月相比,“黄金九月”交出的成绩单或显少许差强人意;但与去年同期相比,9月网签表现仍有一定程度的向好趋势。

  根据经纬【中国】研究中心不完全监测,9 月区域内有五盘进行推新,其中星河山海湾月初加推 Y34、Y40 栋 130-149 平方米四至五房,带装修均价 33000-35000 元/平方米;金科集美御峰月初加推 4 栋 104 套 89-115 平方米三至四房,带装修均价 23000 元/平方米;中交蓝色海湾于下旬加推 210 套 144-237 ㎡三至四房,带装修均价 36000 元/平方米,据悉去化较好,后续或推 6 栋。

  在“白银十月”期间,南沙区灵山岛尖板块的新盘或将面市,以目前的工程进度预计,各项目将先进行开放城市展厅。作为广州楼市几大支柱之一的南沙区,在十月也将会继续延续热度,给予市场更高的反应。

  增城区:8月降价后目前趋于稳定

  区域推新积极性较上月略有回落,共 10 盘加推约 909 套新货,环跌 25.31%,总量占全市约 51%。但整体首日去化率却一般,仅两盘取得较好的成绩:绿湖国际城加推五期 12 栋去化近七成,富雅都市华庭加推 41 栋去化超五成。

  仅一全新项目开盘:金众江悦府推 125 套,均价约 1.4 万/平方米,去化不足五成,不过不失。其他如时代天汇、品秀星图、合生湖山国际、金泽惠百氏、科慧花园、保利大国璟等,首日去化均一般。

  价格方面,经历 8 月份的降价促销后,目前各盘价格趋于稳定。

  南都记者 王艳玲

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