中型房企濒临‘死亡之谷’ 未来5年西安房价破3万是不是“梦”

① 中型房企将陷入“死亡之谷”

向前走困难 向后退心不甘

在博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会主论坛期间，钟伟提出了看待房地产市场的三个维度：短期看流动性，中期看经济增长和收入增长，长期看人口。但从我国的现实来看，短中长期三个条件支持楼市的方式都在弱化。再加上楼市调控政策的持续从紧，“房地产的硬汉游戏就在眼前。”

就行业竞争格局而言，当一个行业渐渐出现高不可攀、遥不可及的头部企业和领先企业的时候，也表明这个行业渐渐的进入了兼并、收购，退出整合之后的成熟阶段。房地产行业也必然走向这个阶段。

现在我国前十房企的市值占了30%，前十房企中，单个一家的市占率，无论是销售金额和土地收储金额都是3%左右。预期未来5年，行业前10会占据半壁江山，单个一家企业的市占率会达到5%。

我们不担心小房企，可以小而美，可以退出。担心的是中型房企将陷入‘死亡之谷’，他们的土地收储，在2016年下半年和2017年是比较贵的地，而且错配在四五线，他们的商业模式比在前面的10位和20位的企业并没有出色的地方，他们的战略也没有更加出色的地方。向前走更加的困难，向后退，心不甘。

在当下最焦虑的是中型房企，它们似乎觉得有点生不逢时，还没来得及长成参天大树就开始遭受各种霹雳。西安也是如此，原先响当当的西安房企四小龙、高科集团四架马车几乎在地产开发领域全军覆没，他们要么转型要么调整产业结构，坚持到现在唯一坚持下来的诸如紫薇地产、经发集团这样的国企背景企业和天地源这样的上市公司。其实如天朗、天地源、高科集团、这些企业我们将他归结到中型房企一点都不为过，他们从开发体量、品牌树立都是21世纪初期前10年西安本地房企的代表，然而如今这些显赫一时的房企已经成为没落的贵族，而且有些已经提前迈入死亡之谷，销声匿迹。而对于进入西安10强以外的外阜地产品牌企业而言，我们从中财报数据可以看出“强者更强、弱者更弱”的规律更加表现的突出。

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② 风向变了

西安未来5年房价是否还将超过3万大关

房企在趋于“强者更强”“弱者更弱”的两级分化似乎已经成为行业的共识。房企“死亡之谷”正一步步逼近中小型房企，那么这种情况下对一二线房价有没有影响，西安的房价未来3--5年内能否突破3万元大关？

经过几十年的发展，我们国家已经成为世界第二大经济体，现在开始正进行一个从量到质的过程。过去的粗放型发展已经走到了尽头，同样大拆大建的城市化改造也走基本完成。人口红利也消失殆尽。今后是长期的一个缓慢平稳、甚至是有波动的一个发展状态。正如我们小学生考试，从30分到80分很迅猛，80分往上的每一分都是很艰难的。中国已经走过了城市化进程中最快速的一段，房地产整体已经不具备爆发性增长的可能。这是整体环境。

再看看西安房价如果到3万是要涨多少？不要说现在房子一万多两万。其实成交均价根本没有这么高，而且这一轮是上一次调控后的一次整体爆发而已。爆发能支撑多久呢？从7000 多左右成交均价到3万翻了几番？深圳最猛的也就是从2万多到6、7 万。而且现在还在回落。但深圳那是赶上了什么形式？网络经济尤其是移动互联网经济爆发。这可是产业革命的红利！吸引的是全世界资本！再者国家给深圳是怎样的政策和发展形势？还有深圳的城市规划建设和城市环境是怎样的？最后！最关键那里80% 多的外来人口可以说是全国的、全球的高端人才。工作的收入完全可以支撑当地房价。

再看西安的人口，工资收入，就业机会。其实2018年西安的涨幅已经是透支了未来三五年的涨幅，8年前就是使劲涨，然后过了2年突然就停了好多年没涨过，再加上西安城市化进程又比较慢，看看成都的房价，西安怎么也比成都均价差个四五千，什么时候重庆，成都房价到三万一平了，西安可以到两万多一平.

8月西安房价回落|图

如果说未来3～5年，西安核心城区、部分高档社区的房价将超过3万，大概率事件。但如果说平均房价超过3万，可能大西安还需要努力一把。

首先.从经济结构看，西安的国有企业，尤其军工企业占绝对优势，民营经济欠发展，经济的活力不够。

其次.从居民收入来看，目前绝大多数刚需人群的工资收入只有3000～8000元，在全国属中等偏下的水平，不足以支撑高房价。

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最后，也是最重要的。西安本来在全国就是一个刚需较弱的城市（西安本地人、学校、科研院所、企事业单位全国数一数二，哪个没有自建或合建房？城中村体量之大全国少有，而且发展成熟，利益链也很稳固）。就靠这样弱势刚需和近年来新迁入的人口整体的收入水平，消化存量房都是个困难，何况新迁入人口再放缓。

但西安房价5年突破3万也不是没有可能，因为西安有他的发展后劲。

③ 全国房价涨幅疲软 西安或许在捡漏

刚需 什么时候都该买房

在未来5--10年，随着人口红利的弱化和中小房企进入“死亡之谷”，房价将进入缓慢的增长期，在这一过程中不排除向西安这样的城市会“捡漏”，因为西安的发展后劲还是比较足的，近年来西安房价涨幅全球屡次问鼎就是证明，西安房价过去十年涨了6303元/㎡。

　 西安地处中国的中心，她不仅是西北的中心，更是中国的中心。扼西北河西走廊、扼西南成都、重庆通道，向北辐射到内蒙，向南越过汉中盆地直达江汉潇湘，向东辐射山西、山东、河南、江苏北部（徐州、连云港）。从地理的天然定位来看，成都、重庆、武汉、郑州这些偏于一方的中心城市根本和西安不在一个等量级。未来中国形成最耀眼光芒的只会是北京、上海、西安。北京作为首都，政治中心当然不在话下。上海作为长三角的中心，实力自然不在话下。而西安作为中国地理交通中心、一带一路的枢纽，辐射整个中西部、欧亚大陆自然是她的使命。因此西安的对标城市应该是上海。上海代表的是海权霸主，西安代表的是陆权霸主。随着中国向西战略，陆权必会战胜海权，所以西安的GDP有可能会超过上海的。

复兴西安不仅是一带一路枢纽建设的需要，更是中华民族伟大复兴之需要，因此复兴西安是国家战略，不取决于西安和陕西的意志，而取决于国家的意志。中国近代城市的崛起无不是政策的原因，上海百年前仅仅是十里洋场，90年代前上海也是破旧不堪，得益于浦东开发才迅速崛起。深圳在30年前仅是个渔村，凭借着国家特区政策，承接香港的资金才迅速崛起。没有海洋对外贸易的政策兴起，上海和沈阳将是一样。深圳还是当年的渔村。上海和深圳能发生奇迹，为什么奇迹不能在西安发生？随着国家战略调整为向西，开拓新的一带一路，国家必定会在西安投入大量财力、人力、政策等强力扶植西安走向一带一路的舞台核心。

西安正在发生深刻的裂变，这种裂变不是简单看2016、2017、2018年GDP能看出来的。烟头革命、行效革命、厕所革命、硬科技之都、一带一路高峰论坛、关中城市群、陕西自贸区那一个不是大手笔？恰如商鞅来到秦国之后，励精图治，10年左右就发生改天换地重大变化，从而由西秦变成虎狼之秦，横扫山东六国。西安正在裂变，她未来的增长速度将会呈极速发展。西咸代管、咸阳平原区域、渭南核心区等划入西安，西安工业振兴，硬科技突飞猛进、军民融合产业等，西安的GDP在3-5年内达到现在的3倍应该不成问题，也就是1.8-2万亿GDP，缩小与成都的差距。

西安如何裂变？A 以广阔的地域、高素质低成本的人才、低成本的生活、优越的自然环境、高效的政府，来承接长三角、珠三角的产业转移。西安将成为中国制造真正的研发中心、产业转化中心、制造中心。B 以便利的陆路交通，成为全国的物流中心，一带一路物流集散枢纽中心。C 成为中国向一路一带进行辐射的桥头堡，未来3-5年内将会有N多的大型企业会在西安设立丝路总部，来推动自身产业走出去。（上海崛起就是归因于充当世界500强在中国的总部）D 在金融上，辐射欧亚，将会和上海互补成为丝路金融中心 E 文化上，以大西安的发展典范为样本、把中国价值、人类命运共同体输出到欧亚非。F 经济上，打造成高端制造业中心、丝路研发中心、硬科技中心、丝路科创中心，在工业上比肩上海和深圳。G 人口上，西安人口将会突破2000万人，大西安都市群覆盖人口将会超过1-2亿人。H 在城市规模上，西咸一体，西安将会和历史上的长安一样，成为中国第一大都市。城市规模赶超北京和上海。一路一带的核心，对人口的吸引力是超强的，她不为大，谁为大？

　　上海、深圳受制于高房价、高生活成本，已经很难吸引年轻人创业，优秀人才也会不断流失到西安这样具有号召力的城市。国家在提倡西迁精神，就是号召全国优秀人才建设西安，建设西安就是建设一路一带。人才不仅来带的是资本，更带来的是未来的创新力和创造力。上海超高的GDP其实很大一部分是来自于服务业，在科技方面，上海的发展势头持续走低。而西安由于工业补上，科技研发厚积薄发，10年内超过上海是完全有可能的。

在这种后劲十足的发展动力推助下，西安房价或许也会迎来新一轮的增长高潮，至于时机笔者认为应该在2014--2016年，因为西安的房价涨幅基本都是8年一周期。

第一次：2008--2010年，西安房价突破了均价5000元大关。曲江新区在2010年诞生了许多高价楼盘，例如紫薇永和坊、曲江观邸等，在2010年下半年就已经买到了12000-15000元，这个价格站岗了七年，到2018年曲江一期价格逼近20000元，才算是解套。经历这次涨价的买房人应该多是60后，70后和一部分80后，90后彼时年纪尚轻。

第二次：2016-2018年，西安房价突破了均价10000元大关。这次暴涨大家有目共睹，不需要再找当事人回忆了。2015年的时候，西安楼市一片哀嚎，本地开发商日子非常不好过；大量底价二手房出现抛售现象。到了2016年下半年郑州购房团来了，品牌开发商也来了，下半年我们敬爱的永康书记也来了，接下来的故事大家都知道了……

编者按：买房笔记

刚需自住是不管什么时候都应该买房，但刚需自住买房和二次以后买房是完全不同概念，我们应该理性看待买房这件事。

首先、我们应该与时俱进，观念应该改。现在再喊大涨，肯定是不明智的。

其次、房地产已经过了暴富的年代，这是由于看不见的手决定的，国家调控一直再加码，房子是用来住的已经成为房地产企业及住房主管部门的共同口号。但房地产仍然还会涨，个人意见随通胀。一线房产会长期被压制，小幅震荡；部分二线三线有机会捡漏，但这种城市不会很多，西安房价会因为国家中心城市的定位而长期处于“兴奋状态”。

再次、省会经济会崛起，要解决一线人口过多问题，一定是要发展省会经济，尤其是经济大省。这个符合疏散北上深过多人群，并且符合中央预期。

四、房租不会大涨，但会涨。会根据当地收入的上涨而涨，简单点说，就是你如果没房，你涨的收入基本就交给房租的上涨了。

五、房产税短期还是出不来，五年可能过于自信，但三年内肯定出不来。并且还是原来的观点，房产税并不能调节房价，仅仅是一种政府收入手段。

六、未来学区房可能会随政策失去经济价值，现在一线城市，手上有好的学区房，并且能卖高价的，建议卖掉，买入核心繁花地段的房子。

七、近期，至少今年不打算买房，因为利率太高，租售比也越来越差了，将来有钱，可能会全款买入租金高的房子，但不想再贷款了。

八、买房虽然不能再造富了，但依然是目前天朝最靠谱的保值手段，当然最好能买到价值高的房子。