想在日本买房,这份攻略必须收好

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  摘要:对于很多初入日本房产投资的投资者来说,不是非常了解日本买房有什么需要注意的,所以,海星君为广大投资者准备了一份日本买房攻略,希望可以对您有所帮助。

  近几年,随着东京奥运会、G20峰会、大阪新赌场等经济刺激点共同刺激下,日本房产投资受到越来越多中国投资人的追捧。对于很多初入日本房产投资的投资者来说,不是非常了解日本买房有什么需要注意的,所以,海星君为广大投资者准备了一份日本买房攻略,希望可以对您有所帮助。

  

  一、 为什么在日本买房买二手房比买新房好?

  房屋质量非常好是日本房产的一个最显著的特点,日本的房产在建成之后,每年都需要进行修缮,所以保存得非常好,并且买房再装修之后,跟新房没多大区别。而新房的价格却远远高于二手房,所以从性价比和回报率上来说,在日本买房买二手房会比较好。

  二、 为什么在日本买房不能砍价?

  由于日本的不动产买卖制度非常完善,且价格合理透明,基本上不会出现胡乱开价的情况,因此房主或者中介公司出售房屋给投资者的时候,自然也不会允许投资者们随便砍价。所以建议投资者在购买日本房产之前要提前算好自己能接受的投资与回报,不要指望通过砍价来获得回报。

  

  三、如何挑选资产不贬值的房子

  1.距离车站近是第一要素

  无论是购买还是租赁,房子“距离车站的距离”越短越好。据REINS(东日本不动产流通机构)的数据显示,2013年在东京都心7区(中央区、千代田区、港区、新宿区、涉谷区、品川区、目黑区),距离车站每多1分钟路程,二手房成约单价就会低8000日元/平米。而在2017年,是低了16,000日元/平米。

  这种倾向在大都市的近郊也是一样的,以千叶县柏市为例,2008年距离柏站每多1分钟路程,二手房成约单价就下降8000日元,而在2017年是每距离1分钟就下降16,000日元/平米。

  无论是都心还是郊区,车站前以及车站附近的房子都更保值。引起这种现象的原因,毋庸置疑是“住宅盈余”的影响。

  相对于家庭数量,日本住宅数是压倒性得高。2018年有超过1000万户的空置房存在,也就是成为任意挑选的“买方和租赁市场”。日本年轻人对房屋大小不太在意,但是上班和买东西等生活便利性是要优先考虑。

  

  2.要选就选城区改造区域

  为了迎接全面的人口减少,少子化高龄化社会,日本1740个地方政府中的384个地方政府实行“紧缩&网络政策”来缩小城市。简单来说,就是在一定程度上保持人口密度,防止行政效率的恶化,保持市民生活的便利性。

  例如埼玉县毛吕山町关于“城区改造区域”声明,其目标是地价上升10%,但区域外的地价无法保证。

  岐阜県岐阜市计划将城区改造区域设定为目前城市面积的55%左右。在此期间,城市的紧凑化逐步推进的同时,严格规范监管,经过10-20年,将会明显划分出人口聚集的区域。

  如此一来,将会对房地产的资产价值产生很大的影响。起决定性作用的是金融机构的评估,金融机构如果对立城区改造区域内的地价担保评估,区域外的不能评估,那么不可避免的会出现两者的资产性的差额。所以购房前,应当查一查当地政府是否有这项计划。

  

  3.选经检查后房屋状况良好的房子

  目前为止,日本的住宅中,一户建在25年,或者公寓在30年左右的时候会被判定为价值为0,但二手房如果能保持一定的品质,也会给予积极的评价。

  在购买住宅时,无论是新房还是二手房,都会委托专家对其进行住宅诊断,以确认房屋状况。入住以后也需要进行适度的检查,对今后维持建筑物的价值也非常重要。

  不过,在寻找房屋检查员时还需提前确认他的“业绩”。房屋建筑结构有很多不同的种类,因此熟悉木造房的检查员不一定熟悉钢筋混凝土构造,需要确认房屋检查员对于自己房屋的构造是否熟悉。

  

  保证房屋检查员的客观性、第三方性

  房屋检查员,关键在于“客观性和第三方性”。“房屋检查员和房地产商之间的粘合”是现阶段业界的一个大问题,买卖双方都不能自行选择房屋检查员,只能选择房地产商介绍来的。因为,房地产商和房屋检查员已经成为工单和保险方之间的关系。

  “廉价房屋检查”也请留意。过于便宜的房屋检查,很可能是因为以翻新装修为目的,或者是对自身能力没有自信。房屋检查能否把价钱设定在正常营区间,也是判断其是否健全的指标之一。市场上,通过目视的诊断大约是5万—7万日元。从地板到天花板的检查大概在11-12万日元左右。

  房屋检查最重要的是能建立第三方,能让买主或卖主自己来选择的检查员。一旦出现强制性的规定检察员,就要引起高度重视了。

  最后,还要了解“瑕疵保险”和“房屋检查”是不同的事情。“瑕疵保险”并不能保证房屋安全,为房屋修复提出意见。因此买房前要注意分清。

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