房贷利率正式“换锚”后对你买房影响有多大？

《中国经济周刊》记者 胡巍 | 北京报道

（《中国经济周刊》记者 胡巍 | 摄）

“到明年1月，我就连续缴够5年社保，有在北京购房的资格了。如果到时房贷利率波动太大，我应该会尽早买房，以免夜长梦多；如果利率稳定，房价也稳定，我可能会到处多看看房，多攒一点首付，明年年底再买。”小李32岁了，北漂近5年，正考虑明年在北京买下人生的第一套住宅。

任何可能影响购房成本的因素出现，都会令小李这样的刚需购房者提心吊胆。“房价最好是跌，但千万别再涨了。对于我们而言，只有买得起和买不起的两种房子，基本不存在选择房屋品质的空间。”

根据央行8月25日的公告，10月8日起新发放的商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。而此前，房贷利率是在基准利率的基础上通过上浮或打折形成。

对于小李们，这一利率新政会带来怎样的变数？

“ 换锚”后，月供变化影响有限

“一般来讲，房贷利率与房价呈反向变化规律。即，如果房贷利率提高，则购房人还款负担加重，会减少购房需求，若住房供给不变，则房价会下降；如果利率降低，则还款负担较轻，会增加购房需求，若住房供给不变，则房价会上涨。” 北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池简单概括了利率和房价关系的一般规律。

新政只有切实改变了房贷利率，才会使楼市行情发生变化，多位接受《中国经济周刊》记者采访的楼市观察人士表达了同一观点。

从近日的公开信息来看，利率定价方式虽然改变，但现实中利率本身变化不大。坊间舆论指出，许多北京购房者月供增加10多元，有人打比方，“可能还不够坐一次出租车的”。

（来源：诸葛找房数据研究中心）

新政落地后，诸葛找房数据研究中心梳理并向《中国经济周刊》提供了包含北上广深在内的15个城市房贷利率变化数据，其中：4个一线城市首套房贷利率波动均在0.01个百分点以内，除上海外，利率均微微上浮；其他11个城市，首套房利率波动也大多在0.01个百分点以内，其中合肥没有变化，变化相对较大的宁波，利率也仅上浮了0.26个百分点；二套房利率变化也不大。

中原地产首席分析师张大伟介绍：“目前看，各地房贷利率基本平稳，出现明显波动的不多，大部分银行依然正常放款，利率微调很少。从全国主要的一二线城市看，利率水平相比2019年二季度有轻微波动，但80%以上城市依然是维持在过去两年的最低利率。大部分城市的房贷利率、放款周期基本平稳，有轻微波动，但主流是平稳。”

10月8日，《中国经济周刊》记者走访了北京两家知名房产中介公司的多个门店，工作人员均表示利率新政目前几乎没有影响市场。“通常，如果有影响房价的重要情况出现，我们内部都会组织培训，以便向购房者解释，比如2017年北京楼市调控的317新政公布时。但针对这次利率新政，我们没有任何培训。”多位中介人员介绍了几乎相同的情况。记者还发现，个别中介人员对利率新政了解得也不算多。

“变化之一是，如果你今天买房，那贷款的制式合同肯定是要换内容的。”但由于记者走访的多个门店当日均无按揭买房的交易记录，中介人员也未能描述贷款合同的具体变化。

一直以来，都有楼市观察人士呼吁降低首套房利率的声音存在。他们认为首套房购买几乎不存在炒房现象，如果房价下跌，而省下的钱最终又因利息上涨而被银行“收割”，刚需购房者所得的实惠相对有限。

利率新政对楼市的长期影响

多位楼市观察人士或银行人士向《中国经济周刊》记者表示，利率新政出台后，LPR虽然每月一变，但波动不会太大。

诸葛找房数据研究中心分析师岳蒙蒙说：“房贷利率‘换锚’是房贷利率定价机制的调整，但也要服从房地产市场调控的大局，确保房地产市场平稳发展。所以在新政房贷利率制定上，由市场制定出最低的基准，各地再根据当地市场实际情况在LPR的基础上灵活浮动，把市场和政府调控有机的结合起来。虽然新政下LPR每月一变，但当前房地产市场环境整体偏紧，短期房贷利率也不会降低，银行可以通过改变基点加减数来维持利率稳定。”

“贷款利率与LPR挂钩，不要认为这一改革是专门冲着房地产来的。” 景晖智库首席经济学家胡景晖认为，利率市场化是金融改革的趋势，房贷利率新政仅是整个改革当中的一部分。从目前情况来看，银行对住房按揭贷款没有指标，降低房贷利率的可能性很小，开发商接下来的首要任务还是降价卖房。LPR改革非常成功，利率市场化的同时又间接起到了降息的作用，其目的就是为了发展实体经济，为中小微企业和民营经济获取廉价的资金。”

胡景晖认为，降息是大势所趋，但目的是为了振兴实体经济，房地产行业将成为例外，“资金要流向制造业，流向其他新兴行业。”他还说：“要筑起一道防火墙，决不能让资金再流入楼市。房价过高不仅是经济问题，也可能影响社会稳定。7月30日中央政治局会议再次强调了‘房住不炒’，政策是严厉的，房地产行业再也不敢乱来了。除了不将房地产作为短期刺激经济的手段，我认为中长期也不应该再用房地产来刺激。”胡景晖说。

张大伟向《中国经济周刊》记者分析说：“关注房地产行业资金链风险成为政策的主要内容。2019年是房地产政策出台最密集的年份，过去很少提及的房地产金融风险，在今年以来密集提及。中央各部委在2019年来累计已发布25次讲话或政策，要求注意防范房地产金融风险。”

房贷利率变化对购房者有哪些影响？

胡景晖认为，房贷利率并不是影响购房的关键性指标，而仅仅是风向性指标。“对于刚需购房者，不会因为每月多还两百块钱房贷就放弃刚需。”他分析道，“房地产开发商进入到降价周期，谁先降价谁将获得优势，恒大、碧桂园、万科促销打折力度名列前茅，所以可以看出，房价才是决定消费者买还是不买的第一要素；影响买房决策的第二点就是房屋品质，包括建筑质量、容积率、配套设施、交通等；第三大决策因素是贷款成数，也就是首付款多少；利率对于购房决策的影响还得靠后。”

“房地产之前有种言论，就是买涨不买跌，但如今的现实是房价降了反而容易卖。因为原理不一样，买涨不买跌是一种投资心态，但是在‘房住不炒’的大前提下，从自住型角度来讲，不是买涨不买跌，而是买得起就买，买不起就等。”胡景晖还说。

（《中国经济周刊》记者 胡巍 | 摄）

例外，上海房贷新利率低于LPR

房贷利率新政落地后，上海首套房利率因为低于LPR而受到业内关注。

根据央行此前公布的政策，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。但上海首套房贷利率却在LPR基础上减去20个基点，使最低利率甚至可能比新政前还减少0.005个百分点，即4.65%，而此前银行执行的是首套最低基准利率95折，即4.655%。

赵秀池分析：“上海的做法主要是基于稳定利率的考虑。也是为了落实中央因城施策，一城一策、保持房地产平稳健康发展的精神要求。”

岳蒙蒙认为，这一现象反应的是改革要平稳，结合实际给出一个合理的过渡期。“因为上海之前执行的利率是基础利率的95折，即4.655%，如果当前执行LPR最低限的4.85%，那么上海房贷利率上行较明显，势必加大购房者的购房压力，对市场产生不利的影响。”

胡景晖说：“在4个一线城市中，上海是楼市调控做得比较好的。在此之前，上海的房贷利率在全国范围内一直属于偏低的水平。但是由于土地供应、新区开发、共有产权房屋、房屋租赁等一系列房价调控手段的良好发挥，使上海在房贷利率偏低的市场条件下，依然保持了房价的相对平稳和市场的相对稳定，所以即便利率偏低也是合理的。当然，现在的利率也给政策留下了充足的操作空间，未来如果房价出现上涨异动，房贷利率还可以进一步调高。”

此外，对于未来房地产市场的发展趋势，胡景晖认为：“中国房地产市场将由新增开发建设为主，走向以存量物业的运营、服务和再交易为主。且农村经营性用地入市，还有很多土地可以利用，中国应该尽快建立起与中国经济发展相匹配，让投资者能够获得红利的健康的资本市场。未来中国老百姓的资产配置也将发生很大改变。”

岳蒙蒙提出：“本次利率并轨改革对于降低实体经济的融资成本有一定的积极作用，对于房地产市场来说，从短期来看，在房住不炒及不刺激房地产市场的政策基调下，执行最低标准的概率较小，各地因城施策，贷款利率也将基本维持稳定。长期看，房贷利率随LPR下行趋势的确立，对地产形成长期利好。”

赵秀池则补充，希望有关方面做好房贷利率政策的宣传解读工作。“稳预期才能稳房价，才能稳楼市。稳利率同样是稳预期的重要工作，尤其是此次房价利率定价基准调整不会带来利率多大变化，要让广大公众正确认知。”

编辑 | 张 燕

编审 | 郭 芳