安徽房企三巽集团赴港IPO，百亿规模谋进千亿大门困难重重

近日，继房多多、青客公寓相继传出上市消息后，来自安徽的房企三巽投资集团有限公司(简称：三巽集团)也被传出即将上市的消息，据市场消息称，三巽集团已与相关投行等机构深入接触，不过，三巽集团对此并未予以回应。

2018年，在接受《乐居财经》采访时，三巽集团董事长钱堃曾表示，公司已启动了上市规划，争取明年(2019年)上市。与此同时，这家此前偏居一隅的区域型企业还喊出了"5年千亿"的目标，并为此迁都上海。

然而，时移世易，在新的市场环境下，三巽集团想要实现"黑马"路径，并不容易。

重仓三四线

显然，三巽集团希望借助资本的力量走上发展的快车道。

2018年，三巽集团放出豪言，要在当年达成百亿目标，甚至要冲刺120亿规模，2019年实现销售收入300亿，并在五年内实现千亿目标。但彼时，市场并未对这家籍籍无名的中小房企投以更多关注。

根据官网资料显示，三巽集团2004年成立于合肥，最初的主营业务主要为各类投资，直到2014年，"房地产开发"才被列入三巽集团的业务范围中。

据亿翰智库监测，2018年三巽集团销售金额为100.13亿元，完成了当年的销售目标，但从百亿跨越至千亿，仍有着不小的沟壑，钱堃给出的解释是"人总要有点梦想"。

百亿到千亿，市场确实已有先例。2015年到2018年，中梁控股(HK：02772，下简称"中梁")以几乎每年翻一番的速度，完成了百亿量级到千亿量级的冲刺。

这个例子似乎让钱堃的梦想照进了现实。首先，两家企业在城市布局上极为相似。中梁的快速发展依赖于三四线市场，在各路房企抢占一二线的土地市场时，中梁采取的是"农村包围城市"路线，抓住三四线城市的棚改政策红利，向长三角辐射范围内的三四线城市扩张，并陆续向中部地区渗透。正因此，它被称为三四线城市的"小霸王";而三巽集团同样重仓三四线城市。官网显示，截至2016年底，三巽集团已实现走出安徽，布局长三角区域的阶段性战略目标，投资足迹遍布合肥、亳州、滁州、淮北、明光、利辛、凤阳、河南、镇江等地。这给了钱堃更多的信心。

不过，此一时彼一时，想要再现中梁速度，三巽集团的算盘恐怕很难如意。从2018年开始，市场"棚改"政策全面收紧，对此，不少机构对今年的三四线市场给予了悲观预计。据界面统计，2019年，全国20个省市缩减了2019年的棚改规模目标，其中，山东、山西、河南降幅超过70%，四川、浙江、海南、安徽降幅超过30%。

从今年前9个月的市场表现来看，虽然三四线的市场没有预想中的悲观，但成交面积仍在小幅下滑。根据易居房地产研究院发布的《2019年9月全国40城新建商品住宅成交报告》显示，9月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比小幅增长2%，同比小幅增长4%。其中，18个三四线城市成交面积环比增长7%，同比下降2%。

变化的不只有三四线楼市，全国楼市正在步入横盘期，房企增速明显放缓。据克而瑞地产研究中心的数据指出，今年上半年，标杆房企业绩增速明显放缓，TOP100房企累计权益销售规模同比仅微增4%，与4—5月增速基本持平。

粗略计算，三巽集团要想在5年内完成百亿到千亿的跃进，其销售额年均增长率需要达到77.8%。在当下市场环境趋冷的走势中，难度不小。

借力小股操盘

为求突围，三巽集团更勤于借力小股操盘发力。

2018年12月6日，三巽集团以895万元/亩竞得合肥瑶海区E1808地块，这是其首次正式进军合肥市场，在这之后不久，三巽集团宣布和弘阳集团(HK：01996)联合开发该地块。

这样的合作屡见不鲜。据蓝鲸房产不完全统计，仅在2019年，三巽集团就同弘阳集团、苏瑞置业、大发地产(HK：06111)、江苏建工、红豆置业等多家房企达成战略合作。

不少企业曾借此快速发展。如旭辉控股(HK：00884，下简称"旭辉")，2015年，旭辉的销售金额仅为312.5亿，排名25。但在2017年，其销售金额冲到了1040亿元，正式步入千亿俱乐部，行业排名15名。短短2年间，行业排名上升了10名，即得益于旭辉的合作策略。财报显示，截止2018年底，旭辉共拥有土地储备4120万平方米，其中权益土地储备2070万平方米，权益占比50.24%。

但在业内人士看来，并不是每家企业都适合小股操盘。朗诗地产(HK：00106)董事局主席田明曾透露，中小企业选择朗诗"小股操盘"的一个重要原因，是因为朗诗能协助他们的项目获得融资。上海中原地产分析师卢文曦也对蓝鲸房产表示："小股操盘最主要的是要看企业的资金实力。"通过上市打通融资渠道，三巽集团可以增强自己的资金实力，进而争取更多的话语权。

不过，58安居客首席分析师张波对蓝鲸房产分析道："首先，小股操盘对于房企有着较高的要求，百亿房企的品牌知名度或许在部分城市较好，但一般来说在全国的影响力相对有限，同时还需操盘房企具备较强项目运营能力;其次，行业已经从单纯追求规模化向高质量发展转变，单纯通过小股操盘来追求规模化并不可取;最后，即使要通过小股操盘来实现规模化，也要注意项目的选择，目前部分城市存在较大的市场波动风险，项目选择不当往往会给企业自身带来更多风险隐患。"

此外，虽然透过小股操盘模式，企业可以以更少的资金撬动更大的规模，并发挥各自优势、降低负债率、分摊风险，但小股操盘对于企业营收和利润增长并无明显助益，很多时候还会分蚀企业的经营利润。在经过了多年的发展之后，资本市场还会再接受这一模式吗?

规模有限的三巽集团想要通过小股操盘来冲击千亿，已非良机。逆市中寻求"活下去"并没有错，但在方式上，三巽集团或还需再想想。