6000万元豪宅业主不敢住，北京初代别墅今非昔比

曾经明星首选，如今一言难尽。

撰文/ 侦探君 蔡真

编辑/ 缪凌云

近日，有业主向风云地产界爆料，自己花千万买的紫玉山庄豪宅，居然无法居住。房屋三面违规建设，找开发商解决，对方却不予理睬。

紫玉山庄是靠近北京亚运村的别墅项目，安居客数据显示，单位均价在15万元上下。

说起紫玉山庄，这也是个有故事的“老牌豪宅区”。

01

北京初代别墅

1990年，刘欢一嗓“亚洲雄风震天吼”为北京亚运会拉开序幕。

亚运圣火照亮了亚运村，也拉高了周边的房价。没过多久，刘欢便以1200元／平方米的内部价，入手了附近一套公寓。等到2008年，他在鸟巢再次唱响奥运会主题曲时，房价已翻了10倍。

看到机遇的还有台湾女老板黄紫玉。1992年11月，以老板名字命名的“北京紫玉山庄房地产开发公司”成立，随后斥资一亿美元在亚运村开发的“紫玉山庄”成了“中国十大超级豪宅”之一。因为地理位置优越、风景优美、私密性较好，吸引了一批明星业主，知名演员张国立、刘晓庆等就曾住在这里。

图片来源：搜狐焦点

演员立威廉拍新戏，意外曝光张国立住所

据人民网报道，黄紫玉的事业起自两岸贸易。她是最早到大陆来做生意的台商之一。从上个世纪70年代末开始，黄紫玉女士就与内地有广泛的商务往来。先后在福建、山东、上海、北京等地投资10亿元人民币成立多家公司，投资领域涉及工业、贸易、房地产等多种行业。

1992年11月，黄紫玉成立“北京紫玉山庄房地产开发有限公司”，斥资一亿美元在北京开发“紫玉山庄”，营建一个拥有五百多幢高级欧式别墅，绿地覆盖率达80％，占地1000多亩的园林高级别墅区。

紫玉山庄原址曾是一片垃圾场，为开发这片土地，黄紫玉挖湖堆山、调水养鱼，甚至还将热带才能生存的棕榈树、芭蕉树“驯化”后搬到北京，使这里成为重建生态系统的典型社区。

许多细节都彰显了这个项目的豪华。

小区占地面积60万平方米，小区花园如同大型动物园，天鹅、梅花鹿、孔雀，还有可爱的羊驼，人称“北京小奈良”。

B站上曾有UP主“混进去”，从紫玉山庄出来后，还碰到一个保姆捞外快，买一卷纸开了三卷纸的发票。

据了解，紫玉山庄不允许外人随便进入，需要花488元软妹币去小区餐厅喝杯下午茶或是住一晚里面最低1000多的酒店，才能放行。

可以说，有实力在此置业的非富即贵，然而维权的糟心事他们似乎也遇到不少。

02

“违建”风波

2007年，陕西的李先生在紫玉山庄买了一套530㎡的独栋别墅，当时均价三四万元。他购买的是2005年底推出的紫玉山庄四期，当时“44套独栋别墅设计风格各异，四面环水，户户皆是临湖设计，均带私家庭院”的介绍打动了李先生。

到了2017年，李先生发现，原本清澈的人工湖逐渐无人打理，而小区物业公司是北京集祥物业管理有限公司，物业费极高，500平的房子物业费每月就要6250元。

天眼查显示，集祥物业法人郭云英，在黄紫玉旗下另外两家公司担任董事，可以说是一家人。

此外新开工的五期工程紧挨他的别墅，带给李先生很多烦恼。

李先生告诉风云地产界，在建设五期过程中，开发商存在诸多违规行为。

其一，在别墅的北侧，开发商另建了一栋别墅。按照规划图纸的要求，两栋别墅之间应该有8.49米的绿地。但实际上，一道3米多高的水泥实体墙挡在两栋别墅中间，距离李先生的别墅不足4米，采光受到严重影响。

据其提供的照片显示，截止目前，这道围墙还有1米多高，并未拆除干净。

其二，李先生别墅的东侧，开发商建了一个地面行车坡道。李先生表示，按照规划图纸的要求，这个部位应该是绿化，且车道的坡度最高点近2米高，导致别墅一层的变成半地下室，影响了房子的通风、采光，导致房屋严重贬值。

“绿地变水泥路，本来可以多吸点氧气，结果成了二氧化碳”，李先生忍不住吐槽。

其三，李先生别墅的南侧，开发商建设大规模地下车库。李先生告称，外面的噪音和灰尘使得家里根本无法居住。更关键的是，修建地下车库时，开发商未取得相关的规划和施工许可手续。

03

今非昔比

2018年4月，忍无可忍的李先生向北京市朝阳区住建委举报了上述问题，希望能尽快得到解决。

据住建委调查核实的结果显示：

1、房子北侧的围墙现已拆除完毕；

2、南侧的地下车库正要求开发商提供材料证明其合理性；

3、东侧的地面行车道等五期工程结束后就恢复绿化。

李先生的律师对风云地产界表示，住建委调查了一年，初步结果是开发商具备补办各种手续的条件。

而李先生认为，没有规划和施工手续，就属于“违建”，应该按照法律规定，责令开发商停止建设、限期拆除、罚款等。

根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

目前相关手续是否已经补办完毕尚不得知，李先生表示根本联系不上开发商。风云地产界拨打开发商电话，亦无人接听。

风云地产界实地踩盘紫玉山庄，发现因为年代久远、设施老化，这个别墅区已经没有当初的光彩，小区的道路已经出现多处破损，围栏上锈迹斑斑，颇有“年代感”。

你以为的人工湖是这样的：

实际上是这样的：

你以为的鸽子、梅花鹿是这样的的：

实际上却是这样的：

不复当年的老小区，也无法吸引更多的明星入住，都搬去了环境、设施更好的别墅区。

据风云地产界了解，小区老化是纠纷产生的一方面原因，其背后深层次原因是开发商资金回笼困境。

随着“房住不炒”原则的不断推进，北京豪宅开发商回笼资金的压力骤增。前述业主李先生透露：“该小区宣传单价18万元/平米的房子，实际成交价是12-13万元/平米。”五期工程虽然竣工，但因为验收问题紫玉地产迟迟拿不到预售证，这会对开发商的资金链产生影响。

如此压力下，也不难理解开发商为何激进扩建；曾经的绿化典范，为何如今一地鸡毛。