10年飙涨100%!柬埔寨真实的租金行情怎么样?

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  精彩要点

  在过去的三、四年中,由于金边中心区的服务式公寓和普通公寓供应增加,租金价格一直保持相对平稳。

  
租金上涨的关键因素之一是房地产市场的繁荣。在十年内,随着时间的流逝,租金率翻了一番甚至是三倍。

  
季节性因素在价格变化趋势中至关重要。租金在每年7月至8月中旬左右激增,然后在9月至11月间有所放缓。

  
当外国商旅客人增加时,租金价格也会上涨。而当可租用空间供过于求时,业主会降低租金价格以确保较高的入住率。


  过去的20年,柬埔寨的经济一直稳定增长。亚洲开发银行和世界银行的报告都确认,过去10年间,柬埔寨GDP平均增加达7%。同时外国投资也在增加。房地产市场的繁荣是刺激投资增长的关键因素之一。因此随着时间的推移,租金水平翻番甚至增至原来的三倍。

  
租金飙升的原因很多,而且不同地区的涨幅不同。过去10年间我们目睹了总体租金水平近100%增长。一个强劲的因素是外国直接投资的增加导致外国人涌入,以及随之而来的对短期居住空间的需求。让我们看看柬埔寨在这方面的发展走了多远。

  柬埔寨出租住宅的类型

  像其他国家一样,柬埔寨拥有类别各异的住宅物业可满足住客各自的喜好。柬埔寨最常见的出租物业类型是普通公寓、服务式公寓、别墅和排屋别墅。每种类型都有特定的用途,适合不同的客户群。

  01

  公寓

  出租公寓通常适合柬埔寨的外国工作者独立居住的要求。这类大众型住宿非常普及,一般为住客提供齐备的设施和住所的基本所需。对于住户来说,这种选择很方便实用。

  
市中心的公寓比城市郊区的公寓贵。还配有符合西方标准的现代化设施。在金边市中心,目前的租金从500美元到1500美元不等。价格高低取决于卧室的数量,便利设施和家具的品质档次。在城市郊区和省份出租的公寓价格从150美元到1000美元不等。


  02

  服务式公寓

  服务式公寓这一类型住宅,可为居民提供各种便利,而不必操心日常的家务劳动,例如打扫房屋、倒垃圾和洗衣服。大多数还包括24小时保安、互联网和有线电视连接,以及接待处或酒店式礼宾服务。很多这样的公寓还外加游泳池、发电机和电梯等设施。

  03

  低层公寓和店屋

  普通公寓和店屋是柬埔寨最常见的住房类型。它们甚至在现代公寓出现之前就已经存在。这是一种混合用途的房屋。较高楼层用作生活居家,而底层则是零售或商业用途。

  
特别是店屋通常位于人流量较大的主要道路上。他们被改建为酒吧,餐馆,咖啡馆和杂货商店。业主经常住在高层。低层公寓是位于市中心区域老旧的公寓式住宿,通常需通过连结主要道路的小巷进入。

  
低层公寓比普通公寓便宜,因为它们没有物业安全、电梯或发电机等设施。店屋的租金比普通公寓高一点,因为底层可住也可商用。

  目前低层公寓的租金从300美元到700美元不等,而在市中心花700美元到2,500美元可租到店屋。和其他住房类型一样,价格差异与卧室、便利设施和家具等具体条件挂钩。


  04

  共管式公寓

  共管式公寓在柬埔寨的首度兴起时在2008年。玫瑰园是金边建造的第一座共管公寓大楼。然而,分契式产权,作为是外国人可以拥有的一种财产所有权,仅在2011年下半年才开始引用。在暹粒,第一座共管式公寓于2019年初竣工,而西哈努克市的第一套共管式公寓是在2015年建成的。

  
这类公寓单位是一种新型住房空间,连带其他便利设施,例如游泳池、健身房、接待和休息室、全面保安、发电机、电梯等,属于公寓的高端版本。这种类型的住房迎合追求舒适和时尚生活的人。他们大多数位围绕商业区,使租户可以根据他们工作的地点就近居住。

  
这类住房的租金目前价格在750美元以上,具体价格取决于房间的数量、家居配置和位置。


  05

  别墅和排屋别墅

  以前,高雅别墅在柬埔寨是精英和上流阶层的乡村住宅。这些别墅大多数都设计有大型石柱和蜿蜒的楼梯,以展现财富和权力。如今,这些别墅多被外籍大家庭租用或改建为商用别墅。外国组织和政府机关将商用别墅用作运营总部或基地。有时,它也被改造成精品酒店、宾馆或集体旅社。

  
许多别墅地处市镇中心,但大多数会位于城市的周边。别墅拥有宽敞的占地与空间、大型户外花园、停车位以及游泳池。它们是保留了传统魅力的新高棉建筑,但配有现代家电和家具配饰。

  
与别墅不同,排屋别墅通常位于郊区。它也有宽敞的空间和足够的房间,离商业区不远,所以还是很方便。别墅和排屋别墅都比普通公寓和共管式公寓单位贵,因为它占地面积较大。

  
目前,市中心三卧室别墅的平均租金约为2,000美元或以上。在城市的郊区,别墅和排屋别墅的价格略低。


  06

  合租住宿

  合租住宿非常适合需要临时住宿而住房预算较低的外国人。他们包括实习生和学生,或在柬埔寨停留较长时间的旅行工作者。设施齐全供分享公用,住户只需携带行李即可轻松入住。

  
在合租住宿里,租客只需负担各自房间的租金。厨房和起居区等公共空间是共用的,视同公用设施。合租公寓的价格从50美元到300美元不等,视地点而定。

  07

  商业和零售空间

  最初,柬埔寨的店屋就是商业和零售空间,住宅和商业空间混合的建筑结构。临街道空间用作店面而上层用作住宅,至今它仍然是市中心最常见的商业空间类型。

  
然而真正的商业和零售空间的应该始于City Mall、苏利亚和后来的永旺商城问世。零售空间爆炸式发展是在永旺商城1成功之后的最近5年中发生的。现在,还有其他更大的商业空间,例如永旺2、交易广场、奥林匹克购物中心、TK步行街等。这些空间的租金从美平方米14美元起。



  影响租金的因素

  因季节性因素,在清淡的月份,房东不愿意看到单位空置,租客往往很容易地能和房东协商租赁价格。外国人造访柬埔寨的人次上升和下降趋势是直接与出租住宅占用率正相关的。

  

  

  2014年至2016年的经济增长

  从2014年到2016年,租金价格出现了大幅上涨。根据IPS-Cambodia区域经理Grant Fitzgerald的说法,是外国工作者的涌入直接导致租金价格上涨。

  他说,“由于缺乏政府和行业机构的官方信息,很难找到急剧增加的确切原因。但是,普遍的共识是,在这段时间里,需要临时住房的外国工作者有所增加。”

  2016至2019年租金增长稳定

  从2016年起,租金开始稳定,每年增长约5-10%。这是由于柬埔寨各地(尤其是城市地区)可租的住宅和商业空间增加。“在过去的3-4年间,由于金边中心的公寓和公寓楼供应增加,租金价格保持相对平稳。”


  位置和区域设置

  增长百分比取决于物业的具体位置。在过去的五年中,由于需求旺盛,市中心和商业区的物业租金价格翻了一番。同样,道路或基础设施开发和改善的地区,价格也有所上涨。西哈努克市就是这个驱动因素的一个很好的例证。

  
外国直接投资也是价格变化的驱动因素。中国进入柬埔寨的巨额投资导致共管式公寓和普通公寓开发的增加。反过来,这又可能导致供过于求,以致租金价格随之下降。

  未来之路

  出租物业是从投资中获得被动收入的肯定方式。你的现金收入增长无需你花费太多时间和精力。你的收益表现为年度租金收益,收入比率按年度收入对比物业投资额计算。此外,你还将获得年度资本增长,这是你的房产的实际价值增长。就房产而言,收益多,损失可能性很小。

  
由于目前大量新开发住房项目正在进行,柬埔寨的租金预计将在未来几年会相对稳定下来。预计供应量的增加极有可能影响入住率。但是,这并不表示你没有投资回报。机会仍然很大。而且,如果你明智的话,就会明白现在是投资的时机。

  

  于是,小编就为大家提供一个好消息

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