三年亏损14亿的青客公寓 拿什么争抢长租公寓海外上市第一股

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  作者:遥远的风

  编辑:一条辉

  来源:GPLP犀牛财经(ID:gplpcn)

  

  美国华尔街真的像传说的那样,遍地是黄金吗?

  近期,青客公寓公寓向美国证券交易委员会(SEC)递交了首次公开募股(IPO)申请。

  

  招股书显示,青客公寓计划在美国纳斯达克上市,股票交易代码为“QK”,计划筹资1.5亿美元。摩根士丹利和中国国际金融股份有限公司将共同担任此次IPO的承销商。

  对于募资资金的用途,青客公寓此次IPO募资到的资金将分别用于扩张所覆盖的公寓和房间数量、投资于技术方面和基础设施以及用于一般营运用途。截至2018年12月31日,青客公寓运营覆盖6座城市的共计91234间房间,复合年增长率为114.4%,

  企查查资料显示,青客公寓于2012年成立于上海,现有员工1000余人,下设近70个服务中心,管辖50000余间客房。青客公寓主要从事白领公寓租赁和提供物业管理,包括房屋出售、出租的中介,房屋托管,家电家具的租赁,互联网二类增值电信服务。

  如果此次青客公寓能上市,将在继蛋壳公寓和自如相继被传出赴美上市之后,青客公寓抢占国内常租公寓海外上市第一股。

  但,青客公寓上市会有这么轻松吗?

  巨亏14亿

  近年来,青客公寓的营收增长迅速,但却没有改变亏损的命运。

  

  据招股书显示,截至2018年6月30日和2019年6月30日的前9个月,净收入分别为5.93亿、8.979亿元,但净亏损分别是3.24亿元、3.73亿元,同比增长约15%。

  另外,2017-2018年,青客公寓的净收入分别为人民币5.23亿、8.90亿元,同比增长70.3%;净亏损分别是2.45亿元和4.99亿元。

  也就是说短短2年多时间,青客公寓亏损了14亿元,从具体的原因来看,无非就是为了前期扩张市场,不计成本的营销。

  招股书显示,截至2019年6月30日,青客公寓每个房间平均月租金1149元,折扣后1075元,平均租金利差为25.1%,折扣后利差为20%;由此可得,青客公寓每间房月租金价差最多不到290元;青客公寓运营覆盖6座城市的共计97621间房间,这就意味着,青客公寓每租出一间房亏损3800元,2018年每间房则亏损5180元。

  除此之外,青客公寓的回头客很少,业主到期之后续租率并不高。截至6月30日的2019年的前三个季度,青客公寓与租户签订的平均合同期限仅为11.7个月,其中,47.3%的租户在合同到期前选择退租,仅5.1%的租户选择了续租。

  可见,现在的青客公寓选择上市也是迫于无奈。房东东的创始人全雳表示,企业对于现金流的强依赖性,进入资本寒冬后,融资难度和成本越来越大,只有通过上市来获取新一轮的资金弹药;二是资本给予企业的期限将至,对回报的诉求紧推着企业上市;三是蛋壳与自如即将上市的风声给予青客公寓极大的压力,房源规模排名第三的青客公寓须抢先一步上市,才可能在未来租赁市场获得先机。

  债务危机

  亏损之下,青客公寓的债务问题表现更为差劲。

  

  根据招股书显示,截至2018年9月30日,未偿还的短期债务为1.32亿元,长期债务为1.655亿元。不过青客公寓账上现金及等价物为1.038亿元,其中受限制的现金为1500万元。青客公寓还清短期债务就已经捉襟见肘。

  另外,青客公寓总资产20.3亿元,而负债则高达27亿元,资产负债率高达133%,这就意味着它已经“资不抵债”了。

  除此之外,在现金流方面,青客公寓账上的资金恐怕不够支撑一年了。截至2019年6月30日,青客公寓公寓的现金、现金等价物和限制性现金合计4.5亿元,但青客公寓2018年亏损近5亿。

  而此次青客公寓在这时候选择上市,一定程度上也体现了面临着巨大的债务与资金压力。不过上市融资的背后,实际上青客公寓是为缓解债务压力和防止资金链断裂。

  “租金贷模式”遭瓶颈

  青客公寓的“包租婆”角色是越来越难当了。

  租金贷模式,是长租公寓运营过程中非常常见的一种模式,之前是直接办信用卡,租客办完信用卡就直接把一年的钱全部刷掉,之后由客户每个月去还银行的钱。然后公寓方就可以拿到一年的租金,有的公寓甚至会刷掉两年的资金,因为涉及的资金比较大,可能会加大资金风险。

  目前,青客公寓主要收入来源依赖于租金贷的资金。招股书显示,截至2019年6月底,65.2%的青客公寓租客采用了租金贷,未偿还贷款本金8.726亿元。即便全部以预付半年租金计算,按青客公寓1100元左右的平均月租金,青客公寓沉淀的预付租金规模也接近5亿元人民币。招股书披露的数据,截至2019年6月底青客公寓预付租金总额为7.9亿元人民币。

  此外,青客公寓与11家金融机构合作提供租金贷。公司与租客的租赁期通常为26个月,其中大多数的锁定期为12个月。截至今日,青客公寓所提供的63.1%的租金付款是由这些分期付款的贷款支付的。

  不过,有业内专业人士认为,租金贷模式下,本没有借贷需求的租客,实际上是出卖了自身的信用帮助长租公寓公司融资,而一旦资金链断裂,租客和房东就会陷入“叫天不应、叫地不灵”的境地。

  面临着巨额亏损与债务,青客公寓赴美上市能否成功,还值得市场期待。

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