指望它解决租房所有痛点，可能不？

虽然近期的房价相比几年前的高价降了一些，但依然很高，特别是在一线城市。所以很多人选择租房和长租公寓。这两种租房形式哪个更好，行业未来又将如何发展呢？站长今天就来说说。

传统租房，是租客或中介相关人员面对房客，由于行业内人员素质良莠不齐，导致体验一般。租房有众多痛点令租客头疼，比如中介漫天要价、跑路、品质差、租期短不稳定等，已经被无数人吐槽过。

而长租公寓主要由企业承办，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给白领上班人士。目前中国的长租公寓企业分为三类：分散式、集中式、自建式，比如我们熟知的自如、相寓等就属于分散式。

自从2017年7月26日住建部放出“租售同权”的大利好后，一直潜伏在资本市场“水底”的长租公寓迅速成为2018年的新风口。2018年长租公寓又出台了一系列政策，在政策利好和海量需求的双重驱动下，长租公寓成为房地产赛道的热点方向之一。得益于多因素驱动，长租公寓已经是高速成长的房屋租赁细分市场之一。伴随新生代消费群体的崛起，长租公寓市场也呈现出有趣的变化：25岁成主力，25平方米成主流。

长租公寓价格

根据数据统计，2018年二季度北京长租公寓单套月租低于5000元占比达到64.0%，另有31.0%的长租公寓产品单套月租金位于5000-8000元这个区间。另外，2018年二季度北京长租公寓每平方米价格为167元/月。

2018年二季度广州长租公寓单套月租低于5000元占比达到97.0%，长租公寓产品单套月租金超过5000元的仅占3.0%。相较于北京与上海，2018年二季度广州长租公寓每平方米价格较便宜，为92元/月。相较传统租房，目前长租公寓价格较高。

80后、90后最青睐长租公寓

租金虽高，但萝卜青菜各有所爱，“长租公寓”仍受不少80后、90后的青睐。在深圳某公寓门口，90后冯先生得知没空房后坦言，长租公寓太火了，扑空好几个都没房。冯先生说，自己在大芬油画村工作，是一名油画美术师。长租公寓相比普通民房干净、漂亮，住着舒服、有面子，邻居是同龄人，还有公共区域可社交、娱乐。如果资金宽裕，可作为初来乍到年轻人的过渡首选。

YOU+90后租客李先生是一名“广告达人”，喜欢交友、聚会。他说，普通小区合租隐私性差，长租公寓是一个“中间点”。价格尚能接受，具有独立空间，装修风格个性。比如，YOU+房间均以“深圳地名”命名，白天到“地王大厦”玩，晚上在“园博园”睡，无拘无束，就是一个“小王国”。

深业有居80后租客刘女士是一位在南山科技园上班的IT人士。“5月份刚入住，主要考虑白石洲与南山科技园较近，又有地铁，通勤便利。距离世界之窗、欢乐谷、红树湾公园等不远，骑单车就可去放松心情。周边餐饮业发达，每天都可换口味。长租公寓主要是享受周边社会资源。”刘女士这样评价。

通过3个案例了解到，目前，80后、90后人群是租住主力军。就居住体验来看，和传统租房相比，长租公寓最大的优势是生活便利、通勤便捷、情感归属、社区交流。

而随着经济和科技的发展，行业未来又将如何发展呢？

行业发展趋势

随着时代发展，多主体纷纷进军长租公寓市场。据统计，2019年我国房屋租赁面积已经达到70.7亿平方米，租赁人口达到2.18亿人。预计到2023年租赁面积和租赁人口分别会达到83.82亿平方米和2.48亿人，在多重因素的影响下，租赁市场将不断增长。

据艾媒资讯发布的《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》显示，预计到2020年、2025年，我国房屋租赁市场规模将分别达到1.6万亿元、2.9万亿元。目前，长租公寓中90后的租客占比高达75%，大多数年轻人还是选择租房。而随着中国人的居住观念有所改变，白领人群中有43.0%能够接受一辈子租房。大规模的人口流动与中国人居住观念的改变对长租公寓市场的发展起推动作用。

多渠道供给、金融支持和人口流动，成为长租公寓市场发展的三大推动力。

随着经济的发展以及人民生活水平的提高，未来人们将不再满足于简单的居住需求。数据显示，34.0%的受访用户期待长租公寓有智能家居的配备，32.1%的用户期待长租公寓可以提供更多的社交性。人们对长租公寓租客对智能家居设备与社区社交性的要求不断提高。

精细化、差异化运营

未来租客将从单纯的租房需要扩展到多元化的服务，从传统的家居装饰到智能化改造，从枯燥的租房生活到高幸福感的跨界生活，更加关注生活的质量。

而目前长租公寓行业发展仍处于初级阶段，长租公寓爆雷事件频频发生。

从去年的鼎家爆雷开始，到几天前蛋壳公寓“顶风作案”：政策高压下出租房内打隔断，违反《房地产经纪管理办法》第二十五条第(六)项规定，被罚款6万元，长租公寓的负面新闻也是层出不穷。

企业暴雷，最终受害者是大批无辜的房东和租客。不过杭州市住保房管局组织发布了《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）（征求意见稿）》，有望为野蛮生长的长租公寓行业套上“紧箍咒”。

征求意见稿最大的亮点还在设立租赁资金专用存款账户、冻结部分资金作为风险防控金上。风险防控金的总额按月租金总额的2倍确定，如果这一构想得到施行，至少住房租赁企业的专项存款账户中还有2个月的房租，可以用于赔偿租客和房东的损失，在很大程度上解决了房东与租客的后顾之忧。不过，长租公寓的经营成本也将大幅提升。

比如一家长租公寓公司运营的房源有7000套，以一套房月租5000元计，两个月就需要冻结7000万的资金。对于只靠租金存活的小玩家来说，资金链崩得更紧了。而现在地产融资颇为艰难，搞不好哪天没熬到占领市场就GG了。虽然是租房，但行业终归又成为了土豪玩家的决斗场。

现在的市场就像以前的团购战场，剩者为王，现金才是王道。自2018年来，已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。现在行业还在洗牌，等淘汰一批小玩家后，未来具有规模优势、品牌优势、知名度高、口碑好的企业会存活下去，而且越做越大。强者恒强，赢者通吃，是行业不变的准则。

对长租公寓中小企业而言，只有通过设法盘活闲置土地和改造装修厂房等措施抢夺房源，同时在装修与社区上打造出有趣、有凝聚力的文化，增加智能家居与公寓的结合度，为租客提供社交平台，保证房源的质量以及提高房源的性价比，才能从租客抢夺战中胜出。

对广大租房者来说，由于竞争激烈，长租公寓的价格有望进一步降低，并带给广大租房者更像家的居住体验。

现在有些不敢想的事情，未来都有可能实现。比如房租纠纷问题、房子质量良莠不齐、怕被房东突然轰走的老大难问题，随着法律的日趋完善和行业越来越规范，都有望在未来彻底解决。

未来，VR技术、在线直播看房、无人酒店等智能服务，将会成为标准配置。服务方面，长租公寓可以定期派清洁人员上门打扫，并提供家电维修等特色服务。在客厅、卧室披上地毯，墙上挂上一些世界名画，这也都是有可能实现的愿景。

租房市场的下半场，一起期待下吧。