深圳住房供不应求在继续，惠州多数板块有泡沫

　　文｜邓浩志

　　深圳住房供不应求在继续

　　深圳拟加快住房用地供应，2035年前筹建各类住房170万套。“通告”虽然是11号发布的，但只是落实《深圳住房制度改革意见》（深府规〔2018〕13号）起草的，所以其实不算新闻了。时间从2018年起算，到2035年，总共17年时间。所以不算如果实现170万套房的目标，则每年平均新增10万套。

　　
另一方面，按深圳每年平均新增人口60万计算（过去20年一直在60万以上），新增人口需要大约22万套房子（户均人口2.7）。22万户：10万套房，供求关系非常清晰了，所以深圳住房市场未来大的格局不会有变。

　　另外补充一下，按深圳二次房改的规划商品房占40%，政策性支持住房40%，公共租赁住房20%，也就是说每年能交易的新增量平均只有4万套。所以二次房改的结果可能真的像某些“伟光正”的媒体所说的，干掉了房地产这个行业。但是，商品房反而会因此更加稀缺。当然，各种保障性的房源供应仍然十分紧张。

　　泡沫，惠州吸纳太多低端投资客

　　9月成交全市累计成交13989套，10月预计新增供应量14000套。再看之前，基本每月新增供应，一手成交量都在14000套上下浮动2000套范围波动。惠州楼市，由于临近深圳这个全国热点，由于不限购导致的门槛足够低，由于房价在10000上下比较“亲民”。使得这座城市的成交量长期位居广东省首位，每年买17万套房子，使得惠州的一手房成交量也在全国名列前茅。

　　但是惠州每年新增人口仅5万左右，外来人口对住房新增需求也就3万套左右，和年成交17万套住房形成了巨大的剪刀差。哪怕加上本地内生的改善型需求，惠州可能都将新增10万套以上的以投资为目的的空置房源。

　　业内都清楚惠州房子很多被来自全国各地的投资者买走，他们的基本特征是没深圳房票却看好深圳，资金只能买100万左右的房子，想着可以来南方度假但却很少真过来……。但是惠州的旅游资源远不能和海南比；惠州太大了，和深圳接壤只有一小部分；惠州南北经济差异人口密度差异也很大；惠州的房源太多了，无论一手还是二手……

　　惠州有些区域的确有可以幻想的前景，但更多的地方处在珠三角的外围区域，处在珠三角外围传统的经济“塌陷区”，所以大多数区域根本没有投资价值，投资者必须要足够谨慎。