楼市三大“反转”来袭，李嘉诚“暗示”或成真，两类人遇麻烦

对于当下楼市，我们不少人感到迷茫。既没有像此前房价上行期酣畅淋漓的走势，也没有房价下行时此起彼伏的“甩卖”声。媒体只言片语的报道，不过是“一涨俱涨”、“一跌俱跌”的一边倒的噱头，都掩盖不了好房子仍走俏、差房子遇“销售瓶颈”的现实，楼市分化进一步演变为现实。

与之对应的是，楼市调控也不再像过去那样“一刀切”，国家提出的“因城施策”、“一城一策”逐步成为一种常态机制，哪里有热点，就会有更加严厉的楼市调控政策出台，根据机构数据统计，1-9月全国已出台房地产调控政策415次，超过了去年全年。当然，楼市低迷的地方其稳定才是最重要的。根据券商中国报道：扬州恢复了住房公积金贷款最高限额，从35万变成50万；宿州对农民进城购房落户给契税补贴；此前二手房价连续10个月同比涨幅第一的呼和浩特出台了楼市调控组合拳。地方支持刚需预调微调政策和打击楼市过热现象同时并存，“楼市双向”调控逐渐成为未来方向。

就目前情况来看，楼市三大“反转”已来袭，第一是开发商打折销售与炒房客降价销售将至。根据中国证券报报道，中国恒大在过去的9月份销售额达到831.1亿元，创造了世界房地产销售历史记录。这无不与他们实行的全员营销、折扣让利政策有关，其他房企莫不如是。为什么会如此呢？银保监会在7、8月连续下发文件限制房企海外融资、堵住国内非房地产资金流入房地产领域“漏洞”，此外，在楼市调控过程中，也伴随着主管部门连续不断整顿房地产市场乱象，违规操作难行通了，如违规骗取购房资格、签订阴阳购房合同等等，在市场低迷时，开发商需要加快销售回笼资金维持企业生存，而炒房客也需要降杠杆减少成本支出，降价变现是明智选择。正如经济学家易宪容所说，“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”，言外之意，要想活下来，把价格降下来才不会被“冻死”在冬天里。

第二是土拍市场快速降温。相比前几年的“地王”不断，土地市场则是出现了另一番景象。根据中指院数据显示，截止到目前，今年全国土地流拍数量已经超过去年全年，去年土地流拍数量是1808幅。业内有把土地比为“面粉”、房子比为“面包”的说法，面粉价高低在很大程度上决定了未来面包的价格。现在新拿的地块，相比前两年拿的高价地，开发商有定价空间。不过，需要注意的是，如果土地流拍继续蔓延，那么势必会影响到未来1-2年的商品房供应。所以，从这个角度看，土地流拍现象并不是好事。

第三是楼市去库存任务接近尾声，楼市购买力锐减。全国楼市去库存自2015年底开始，各地根据自身实际情况开展了去库存工作，重点是商品房库存较多的三四线城市，在期间，棚改货币化安置政策为当地楼市带来了“新鲜”购买力，在一定程度上对房价产生重要影响。据公开数据显示，一些地方的商品房市场销售份额中，货币化安置户占比在60%以上，有的甚至更高。不过，据证券日报此前报道，“从全国房地产市场看，除极少数区域外，去库存已经到了结束的时候”。从这个角度看，意味着接下来的楼市少了手持大量现金的拆迁户，对市场购买力影响可想而知，特别是那些前期过重依靠棚改的三四线来说，尤其如此。

从楼市这三大“反转”来看，貌似市场到了一个“破局”点，换句话说，就是房价到底能回归多少，根据此前澎湃新闻的报道，潘石屹：如果中国房价跌20%，有很多房企就不存在了。也就是说，从开发商角度看，房企要生存，最多只能有这么多空间，否则会危及开发商生存，不利于经济发展和稳定。对于这个幅度，一些网友可能觉得并不到位。

实际上，首富李嘉诚则有“暗示”，而且体现在行动上。根据澎湃新闻道，李嘉诚旗下的长实集团把大连项目以40亿价格卖给了融创。当然，这仅是一桩新的交易，事实上李嘉诚连续多年转卖了不少内地项目，在不少人看来，作为富有“不赚取最后一个铜板”和善于“低买高卖”思维的商人来说，如果对项目未来有良好“钱”景预期，显然也不会一再卖出。从李嘉诚一举一动来看，房地产已经告别了“暴利”时代，闭着眼买房就能赚钱的时代渐行渐远。与此对应的，这两类人将遇到麻烦。

第一类是房子过多的人。他们在这些年陆陆续续买了多套房，认为房子越多越好，实际上，无论从房子升值潜力，还是未来可能出台的房产税、空置税来看，房子多都不是好事，房子在精不在多。因为房子多持有成本高不说，而且遇到集中转手期还难出手，到那时，真的就是纸面富贵了。

第二类是以“炒房”为职业的人。在楼市持续的调控下，纯粹的炒房团大幅减少了。这里特别是针对那些带有投资属性的人，他们利用手中的闲钱加上杠杆买房投资：买不了中心城市，买都市圈，买不了核心区域，买未限购的远郊区域等等，反正时刻在想着“上车”。在过去他们可能赚了不少，但未来却难了。正如人民日报7月16日发布的一篇评论文章说的那样：未来，“中国房地产市场拒绝大起大落”。从国家对楼市调控态度来看，未来房地产市场保持健康平稳发展是大趋势，指望着炒房短期暴赚一笔的想法可以休矣，“房住不炒”观念将深入人心，落在实处。

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