【湘村发现】文旅思维如何激活商业地产

文/陈宁一 （大有中国乡村振兴研究院创始人，全域旅游专家）

导读：

国内地产业正经历空置和销售下降的困境。相比以各种名义开工新项目，如何激活存量空间，更为紧迫和成本可控。

商业地产困局

近日，国家统计局发布的最新数据显示，2019年1-4月份，全国商品房销售面积42085万平方米，同比下降0.3%。其中，办公楼销售面积下降12.4%，商业营业用房销售面积下降8.8%。4月末，商品房待售面积5.1亿平方米，比3月末减少266万平方米，其中商业营业用房待售面积反而增加30万平方米。

相对住宅，商业地产情况更加糟糕。从数据来看，已经连续几年销售下滑，导致投资和开工面积也在连续下滑。2018年，全国办公楼销售面积下降8.3%，商业营业用房销售面积下降6.8%。

需求端，商业地产销售规模也同比下降明显。2018年1-11月，全国商业地产销售面积为13724万平方米，同比下降6.8%。自从2016年以来，在新开工逐步放缓、销售减少的情况下，全国新增商业营业用房市场表现供应过剩，库存去化速度放缓。

这样的现状，正在国内次第上演。一线城市以外更是重灾区。上半年，我多次在华中地区考察。发现在三四线城市，大量的商业地产闲置。而投资者们正想尽办法激活。一些已经上马的地产项目，大多打着文旅地产，康养地产的名号。

在湖北孝感一个县，我们发现在不到10公里的地段，挤着3个规模上百亿的文旅地产项目。有的项目已经推进不下去，因为地方政府意识到同质化竞争危机，“而且项目是披着文旅的壳，却没有文旅的实。”

在长沙地区，我们看到了一个更为尴尬的例子，一个约三万人的镇上，闲置了一个9万多平米的商业地产项目。当然，这并不是镇上唯一的商业地产项目。

投资人告诉我，当时看上这是因为镇上的工业集群带来的消费力。没想到，从上市至今几年了。2栋住宅只卖出去不到三分之一。5万多平米开放式的商业街区和一栋18层的商业楼几乎是空的。

投资人依然期待将这里打造成类似奥特莱斯式的商场，并且引入酒店等业态。但事实残酷，其高管说，“招商情况显示，这条路走不通。”

另一条路

该项目面临的问题并不是个案。这里与孝感文旅地产项目遇到的问题有一个共性：缺乏吸引人的内容，即核心吸引物。

开发者们必须知道，当下纯销售的业态已经不足以支撑传统商业项目的引流和变现。特别是一线城市以外的项目。

离大城市人群较远的项目，必须打造其核心吸引物，才有可能完成顾客的引流。核心吸引物从何而来？以什么形式出现？将成为能否激活闲置空间的关键。

传统的大商场销售，酒店等业态，在一线城市都难以为继的当下，更不可能下沉到几万人的乡镇。而体量不小的地方商业项目则需要在格调与实现资产价值之间找到新的突破点。

可以换一种角度考量：以文旅内容吸引人流，靠运营和体验留住人流，合适的产品变现人流，进而提升资产价值。

以长沙地区商业地产项目为例，该项目所在的地区是中国最为著名的花炮产区。烟花除了是产品，更是历史久远的文化遗产和现象。

可以在这里打造核心吸引物：烟花产业文化体验。包括烟花文化，文创，特色研学等内容。吸引周边地区近百万潜在人群，将项目改造成周边工业旅游或者研学游目的地。

人流吸引过来后，将通过工业文化参观体验，特色教育等内容留下。进而激活酒店，民宿，以及地方特产等服务业。

当项目有了人气，且能形成两天一晚的文旅内容支撑时，项目的固定资产价值必然激活，并且会围绕该商业模式形成周边业态。

文旅思路激活闲置商业地产的关键在于，“依托地方特色文化资源打造文旅体验，达到吸引人，变现人的商业模式。而对于那些已经闲置的商业项目而言，激活成本也相对更低。”当地一名政府官员说，“对于地方政府而言，我们不希望多一个地产开发商，而是需要能打造内容支撑的运营者。”