黄金周楼市:京深杭大热,沪穗汉爆冷。现在适合买房吗?

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  文/孙不熟

  国庆黄金周向来是观察楼市冷热的一个重要风向标,特别是在“金九”遇冷的情况下,大家都在观望“银十”的开局如何。

  那么,今年的黄金周表现如何呢?

  克而瑞今天发布了黄金周期间30个典型城市的一手住宅成交情况,总体来看,30城的成交量稳中微增,同比小幅上扬3%,居然比去年同期要好。在“金九”成色不佳的背景下,“银十”的开局不算太差。

  不过,城市之间的分化非常明显,深圳、杭州、青岛等城市大热,而上海、武汉、重庆、佛山、肇庆等城市爆冷,北京、广州、苏州等城市变化不大。

  具体数据如下:

  

  01

  四个一线城市,深圳和上海可谓冰火两重天,成交面积一个同比上涨80%,一个同比下跌83%。

  黄金周期间,深圳延续了此前的销售热度,成交面积相比去年大增80%,说明“先行示范区”对深圳市场的拉动效应是立竿见影的。不过,相比一手市场的火爆,深圳二手市场就要冷清得多,因为深圳二手房交易的税费成本实在太高,不是同类城市能比的。

  除了契税、个税等常规的税费,深圳还以区为单位,对每个区的二手房设定一个总价黄线,只要超过这个黄线,哪怕你是六七十平米的小面积户型,也得交一个5.3%的营业税,这被戏称为“豪宅税”。

  

  深圳各区二手房总价黄线(超过这个价格需要交5.3%的营业税)

  注意,一般城市都是按照面积(超过144平米)来征收这个税的,而深圳是按照总价来征收的,而且这个总价设计得很低。以南山区为例,目前的标准是,凡是总价超过490万的房子,都要征收这个“豪宅税”。而以南山区的房价,绝大大部分二手房都是超过这个总价的,足见这个税征收之严。

  所以,在深圳买二手房和一手房,税费成本差异极大,导致大量二手市场的购买力被逼到一手市场。一手市场之所以火爆,和这个因素也有很大关系。

  和深圳不同,上海的成交面积则同比下跌83%,显示上海市场一如既往的冷清。正因为如此,上海的房贷利率水平允许保持在较低水平,在最新的LPR执行执行细则中,上海的利率水平可谓全国最低,首套房仅4.65%,比9月20日公布的LPR水准(4.85%)还要低。

  当然,即使利率如此之低,想到上海买套房还是非常不易的,上海楼市在限购方面的严厉程度远超广州、深圳等除北京之外的所有城市。

  相比而言,北京和广州的成交量则平稳许多,克而瑞的分析认为,北京主要得益于限竞房的集中入市,刚需得以稳步释放,成交面积相比去年增长了11%。

  值得一说的是,北京市场今年最大的亮点是豪宅。根据今年上半年的数据,北京千万以上豪宅成交量同比大增121%、3000万以上豪宅成交量同比大增506%,均居全国第一。显示北京市场对顶级豪宅巨大的消化能力。

  广州市场则相对冷清,成交面积相比去年黄金周下降了7%。值得一说的是,广州楼市从今年开始,呈现出明显的区域分化现象,众多郊区楼盘降价,而核心区房价坚挺如常。

  表现在土拍市场上,更是如此。今年上半年开始,番禺、增城、花都已有多处住宅用地出现流拍,而中心城区仍能拍出“地王”,热度不减。

  02

  二线城市整体上涨多跌少,多数城市则保持了稳步增长, 杭州、青岛、济南表现的尤为突出,同比涨幅皆超过100%。

  其中,杭州是互联网明星城市,再加上要开亚运会,整个城市大干快上,呈现出一派欣欣向荣的气象,楼市火爆不过是其中的表现之一。济南近两年开始觉醒,朝着强省会的方向在迈进,对全省人才和资金的凝聚力明显提升,这在一定程度上也传导到楼市上。

  青岛在一定程度上扮演着“华北深圳”的角色,经济活力在北方颇为突出,同时也是享誉全国的海滨城市,其房产向来表现出较高价值。今年黄金周成交面积同比大增256%,这一次在全国大中城市中表现最佳。

  二线城市中,仅武汉、重庆、福州等少数城市成交同比出现了下滑,分析认为主要源于前期购买力透支严重,市场迎来了阶段性调整。

  另外,此前颇为火热的苏州,正在明显降温。克而瑞的分析认为,经历了前期的密集调控,购房者的观望情绪加剧,加之在售新盘以洋房、别墅等中高端产品为主,十一黄金周成交量仅小幅微增5%。

  03

  三四线城市整体还好,成交量小幅微增3%,但城市之间的分化显著。克而瑞的分析认为,受较低基数影响,温州、扬州、莱芜等城市成交明显放量,同比皆倍增。

  大湾区广深之外的城市,成交量普遍较差,除了惠州,其他城市(佛山、东莞、江门、肇庆)全部负增长,跌幅显著。即使是惠州,也只是微增4%。

  可以说,湾区楼市除了深圳,其他全部在降温,这和供应量有很大关系。最近几年,受限于广深两个核心城市的严格限购,大量购买力外溢到周边城市。例如惠州、佛山,一举成为湾区楼市最大的两个粮仓,这两年的成交量远超广州、深圳。

  不过,经过这几年的消化,这部分购买力差不多已经释放完毕了,几个非核心城市的供应量空前的大,想到这些城市投资,一定要擦亮眼睛,不要乱买。

  04

  大家最关心的问题,现在适合买房吗?

  对于这个问题,我向来认为要分短期、中期、长期三个维度来看,纬度不同,得出的结论是完全不同的。

  短期来看,首先的影响因素肯定是调控,调控一松,市场就活,调控一紧,市场就冷。此前的重要会议已经明确,不允许将房地产作为短期刺激经济的手段。这表明,楼市调控不会因为经济的短期波动而出现明显松动,核心城市的调控将会一如既往地紧。

  其实,为了保证地方政府在楼市调控上的积极性,国家已经传递出调整央地关系的信号,给予地方政府更多的财权。本周三国务院印发了一份《实施更大规模减税降费后调整中央与地方收入划分改革推进方案》,直指中央和地方在财政收入上的分配关系。

  简单来说有两个重大调整:

  一是消费税以后要全部交给地方了。

  二是税收最大头增值税分成定下了,从以前的央地75%/25%分,变成央地五五分。

  很明显,地方政府的财权有望提高,对土地财政的依赖性随之降低,这从制度上保证了地方政府对楼市调控的积极性。所以,不要指望楼市调控出现大的松动。短期来看,房价会非常的稳,买方议价空间大,适合刚需客入场,但对投机客不友好。

  中期来看,最大的影响因素我认为是货币。当前的货币环境是怎样的呢?很明显,随着美联储在今年8月开启近10年来的首次降息,目前全球已有20多个国家的央行加入了降息大军,全球经济迎来新一轮的宽货币周期,正在成为共识。

  回到国内,我国目前的利率水平,也处在历史上罕见的低位,一年期存款基准利率是1.5%,贷款利率是4.35%,均处在2007年以来的最低水平。不仅如此,自2015年10月那次降息之后,虽然基准利率没有再降,但央行一直以降准、定向降息等各种非正式方式降低利率水平,大家看看余额宝这两年的收益曲线,就能直观地感知到当前货币之宽松。

  特别是LPR的推出,今后的房贷利率会更加市场化,市场实际利率对楼市的影响,也会更敏锐。所以,期来看,持有资产比持有现金的风险要低,房子保值升值的动力机制未变,适合价值投资者入场。

  长期来看,最重要的影响因素还是人口,有没有持续性的人口净流入,从根本上决定了一个地区不动产的价值。当前中国城市化一个显著的趋势是,不再提大中小城市均衡化发展,更多的是在提“都市圈”、“国家中心城市”。

  这说明,今后国家会越来越倚重大中心城市,未来绝大多数省份都会出现省会独大的格局,只有极少数设立了计划单列市的沿海经济大省,仍能保持双核格局。

  长期来看,个省最多只有一到两个城市,房子才能称之为资产其他90%以上的城市,房子只能称之为房子,基本失去资产价值。而北上广深的房子,则有望成为国际资产,成为全球资本争相配置的标的。

  所以,房子还要不要买?一定要看懂这三个纬度,然后搞清楚自己的需求是什么。

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