黄金周楼市：京深杭大热，沪穗汉爆冷。现在适合买房吗？

文／孙不熟

国庆黄金周向来是观察楼市冷热的一个重要风向标，特别是在“金九”遇冷的情况下，大家都在观望“银十”的开局如何。

那么，今年的黄金周表现如何呢？

克而瑞今天发布了黄金周期间30个典型城市的一手住宅成交情况，总体来看，30城的成交量稳中微增，同比小幅上扬3%，居然比去年同期要好。在“金九”成色不佳的背景下，“银十”的开局不算太差。

不过，城市之间的分化非常明显，深圳、杭州、青岛等城市大热，而上海、武汉、重庆、佛山、肇庆等城市爆冷，北京、广州、苏州等城市变化不大。

具体数据如下：

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四个一线城市，深圳和上海可谓冰火两重天，成交面积一个同比上涨80%，一个同比下跌83%。

黄金周期间，深圳延续了此前的销售热度，成交面积相比去年大增80%，说明“先行示范区”对深圳市场的拉动效应是立竿见影的。不过，相比一手市场的火爆，深圳二手市场就要冷清得多，因为深圳二手房交易的税费成本实在太高，不是同类城市能比的。

除了契税、个税等常规的税费，深圳还以区为单位，对每个区的二手房设定一个总价黄线，只要超过这个黄线，哪怕你是六七十平米的小面积户型，也得交一个5.3%的营业税，这被戏称为“豪宅税”。

深圳各区二手房总价黄线（超过这个价格需要交5.3%的营业税）

注意，一般城市都是按照面积（超过144平米）来征收这个税的，而深圳是按照总价来征收的，而且这个总价设计得很低。以南山区为例，目前的标准是，凡是总价超过490万的房子，都要征收这个“豪宅税”。而以南山区的房价，绝大大部分二手房都是超过这个总价的，足见这个税征收之严。

所以，在深圳买二手房和一手房，税费成本差异极大，导致大量二手市场的购买力被逼到一手市场。一手市场之所以火爆，和这个因素也有很大关系。

和深圳不同，上海的成交面积则同比下跌83%，显示上海市场一如既往的冷清。正因为如此，上海的房贷利率水平允许保持在较低水平，在最新的LPR执行执行细则中，上海的利率水平可谓全国最低，首套房仅4.65%，比9月20日公布的LPR水准（4.85%）还要低。

当然，即使利率如此之低，想到上海买套房还是非常不易的，上海楼市在限购方面的严厉程度远超广州、深圳等除北京之外的所有城市。

相比而言，北京和广州的成交量则平稳许多，克而瑞的分析认为，北京主要得益于限竞房的集中入市，刚需得以稳步释放，成交面积相比去年增长了11%。

值得一说的是，北京市场今年最大的亮点是豪宅。根据今年上半年的数据，北京千万以上豪宅成交量同比大增121%、3000万以上豪宅成交量同比大增506%，均居全国第一。显示北京市场对顶级豪宅巨大的消化能力。

广州市场则相对冷清，成交面积相比去年黄金周下降了7%。值得一说的是，广州楼市从今年开始，呈现出明显的区域分化现象，众多郊区楼盘降价，而核心区房价坚挺如常。

表现在土拍市场上，更是如此。今年上半年开始，番禺、增城、花都已有多处住宅用地出现流拍，而中心城区仍能拍出“地王”，热度不减。

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二线城市整体上涨多跌少，多数城市则保持了稳步增长， 杭州、青岛、济南表现的尤为突出，同比涨幅皆超过100%。

其中，杭州是互联网明星城市，再加上要开亚运会，整个城市大干快上，呈现出一派欣欣向荣的气象，楼市火爆不过是其中的表现之一。济南近两年开始觉醒，朝着强省会的方向在迈进，对全省人才和资金的凝聚力明显提升，这在一定程度上也传导到楼市上。

青岛在一定程度上扮演着“华北深圳”的角色，经济活力在北方颇为突出，同时也是享誉全国的海滨城市，其房产向来表现出较高价值。今年黄金周成交面积同比大增256%，这一次在全国大中城市中表现最佳。

二线城市中，仅武汉、重庆、福州等少数城市成交同比出现了下滑，分析认为主要源于前期购买力透支严重，市场迎来了阶段性调整。

另外，此前颇为火热的苏州，正在明显降温。克而瑞的分析认为，经历了前期的密集调控，购房者的观望情绪加剧，加之在售新盘以洋房、别墅等中高端产品为主，十一黄金周成交量仅小幅微增5%。

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三四线城市整体还好，成交量小幅微增3%，但城市之间的分化显著。克而瑞的分析认为，受较低基数影响，温州、扬州、莱芜等城市成交明显放量，同比皆倍增。

大湾区广深之外的城市，成交量普遍较差，除了惠州，其他城市（佛山、东莞、江门、肇庆）全部负增长，跌幅显著。即使是惠州，也只是微增4%。

可以说，湾区楼市除了深圳，其他全部在降温，这和供应量有很大关系。最近几年，受限于广深两个核心城市的严格限购，大量购买力外溢到周边城市。例如惠州、佛山，一举成为湾区楼市最大的两个粮仓，这两年的成交量远超广州、深圳。

不过，经过这几年的消化，这部分购买力差不多已经释放完毕了，几个非核心城市的供应量空前的大，想到这些城市投资，一定要擦亮眼睛，不要乱买。

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大家最关心的问题，现在适合买房吗？

对于这个问题，我向来认为要分短期、中期、长期三个维度来看，纬度不同，得出的结论是完全不同的。

短期来看，首先的影响因素肯定是调控，调控一松，市场就活，调控一紧，市场就冷。此前的重要会议已经明确，不允许将房地产作为短期刺激经济的手段。这表明，楼市调控不会因为经济的短期波动而出现明显松动，核心城市的调控将会一如既往地紧。

其实，为了保证地方政府在楼市调控上的积极性，国家已经传递出调整央地关系的信号，给予地方政府更多的财权。本周三国务院印发了一份《实施更大规模减税降费后调整中央与地方收入划分改革推进方案》，直指中央和地方在财政收入上的分配关系。

简单来说有两个重大调整：

一是消费税以后要全部交给地方了。

二是税收最大头增值税分成定下了，从以前的央地75%/25%分，变成央地五五分。

很明显，地方政府的财权有望提高，对土地财政的依赖性随之降低，这从制度上保证了地方政府对楼市调控的积极性。所以，不要指望楼市调控出现大的松动。短期来看，房价会非常的稳，买方议价空间大，适合刚需客入场，但对投机客不友好。

中期来看，最大的影响因素我认为是货币。当前的货币环境是怎样的呢？很明显，随着美联储在今年8月开启近10年来的首次降息，目前全球已有20多个国家的央行加入了降息大军，全球经济迎来新一轮的宽货币周期，正在成为共识。

回到国内，我国目前的利率水平，也处在历史上罕见的低位，一年期存款基准利率是1.5%，贷款利率是4.35%，均处在2007年以来的最低水平。不仅如此，自2015年10月那次降息之后，虽然基准利率没有再降，但央行一直以降准、定向降息等各种非正式方式降低利率水平，大家看看余额宝这两年的收益曲线，就能直观地感知到当前货币之宽松。

特别是LPR的推出，今后的房贷利率会更加市场化，市场实际利率对楼市的影响，也会更敏锐。所以，中期来看，持有资产比持有现金的风险要低，房子保值升值的动力机制未变，适合价值投资者入场。

长期来看，最重要的影响因素还是人口，有没有持续性的人口净流入，从根本上决定了一个地区不动产的价值。当前中国城市化一个显著的趋势是，不再提大中小城市均衡化发展，更多的是在提“都市圈”、“国家中心城市”。

这说明，今后国家会越来越倚重大中心城市，未来绝大多数省份都会出现省会独大的格局，只有极少数设立了计划单列市的沿海经济大省，仍能保持双核格局。

长期来看，一个省最多只有一到两个城市，房子才能称之为资产，其他90%以上的城市，房子只能称之为房子，基本失去资产价值。而北上广深的房子，则有望成为国际资产，成为全球资本争相配置的标的。

所以，房子还要不要买？一定要看懂这三个纬度，然后搞清楚自己的需求是什么。