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本文来自 “一勺言”微信公众号，作者为杰总，原文标题为《房多多的招股书里有一些诡异的数据》，文章内容不代表智通财经观点。
上周，房多多（DUO.US）公布了美股上市的招股书，拟募资最多1.5亿美金，曾经沉寂的明星公司重归媒体视野，喊出的口号是，中国产业互联网SaaS(可通过互联网使用的信息系统)第一股。
房多多是房地产渠道电商时代的网红公司，它的幸运在于，赶上了资本与互联网朝天发誓要改造房地产行业的风口年代;它的不幸在于，风口消失后两年多的今天才启动上市，这样你必须保证包装出新概念。
但说到底，现在的投资人什么都不信，除了业绩数字。
我的困惑也正发生在这里。
房多多招股书，英文写就，但我在朋友圈里看到一篇文章连接，做了脱水摘录的招股书中文版，发到这里大家看看。
详见：中文招股书摘录。
2017年，房多多的闭环GMV是739亿元;
2018年，房多多的GMV是1137亿元;
2019年上半年，房多多的闭环GMV是913亿元。
GMV是一个线上交易的总成交额，一般适用于电子商务平台。它反映的是，你在你的平台上创造的总交易额，代表着你的天花板的高度。
由于平台的收入基本上都是靠一定百分比取得，所以，知道了你的GMV，也就能够大致推算出你的收入规模。
说老实话，房多多卖的是房子，不是矿泉水，一年下来，总的GMV只有1000亿元，令我十分吃惊——这个数字太少了。
但是，更吃惊的是在后面。
拿这个数据与另一组经纪人数据，做一个简单的除法，得出人均GMV，数字会更让你疑惑不解。
在招股书里，房多多写道，行业一共约有200万名房地产经纪商户，截至2018年底，房多多平台上注册了91万名，半年后，这个数字增长到了107万名。
一年1000亿元的GMV，一共107万名注册经纪人，放在一起的话，说明一个最简单不过的事实：每个经纪人一年创造的GMV只有10万元。
在我看来，人均GMV大致有两个意义：
1，评估每一个注册经纪人做了多少交易额的贡献;
2，评估每一个注册经纪人自己能否挣到大钱。
迄今，房多多进入大约有120个城市，其中20多个城市是自营，近100个城市是加盟。
中国主要的100个城市的房价，我们暂且按照中国恒大的销售均价8000元计算，应该可以反映现实。
一套房100平米，单价8000元，套总价平均即为80万元。
人均GMV是10万元，就意味着，在房多多平台上，平均8个经纪人加在一起，一年才卖出去一套房。
人均GMV十万元，按2%费率看，一个经纪人一整年的平均佣金收入只有2000元，怎么活?
这显然是非常不合常理的。
那么，就有四个可能性来解释这个不合常理的数据：
1，要么房多多链接的注册经纪人数量是假的;
2，要么房多多平台上真正活跃的经纪人数量相当之低;
3，要么房多多一年1000亿元的GMV数字，有水分;
4，要么房多多的利润与收入来源，不是平台模式，而另有捷径。
一份严肃的招股书，不应该包含这么不正常的数据。所以，我们还必须再仔细分析它的数据结构。
我下载过房多多，可以看出，它提供从新房交易、二手房交易、租房的众多服务。
所以，这里面会不会有非交易类的数据影响了最终的测算结果呢?
比如租房业务。
我考虑到租房这个因素，但是自己把它排除了。租房创造的收入规模太低了，并不足以对房多多的整体数据构成重大影响。
另外，租房的业务比重，按照惯例也不可能太高，否则房多多就是一个货真价实的租房平台了。美国人不傻，肯定不买这个账。
那么，影响的因素会不会是，真正活跃的经纪人数量没有那么高呢?
正是在这个关键的数据上，房多多出现了三个不同的口径。
今年7月22日，在一个公开论坛上房多多创始人曾熙说，目前房多多年度活跃的房产经纪人，超过60万名。
第二个口径是，曾熙说，仅今年上半年活跃的经纪人就有26万，房多多1600名员工都是服务于这107万名注册经纪人。
而在最新的招股书里，房多多说，截至2018年底，平台上拥有了近32万名(317342名)活跃经纪人。
107万，60万，32万，26万。
四个数据里，我们取最有利于房多多的数据：26万名勤奋的经纪人，在今年半年时间里，为房多多的913亿元GMV做出了核心贡献。
这就意味着，今年上半年，每个经纪人在房多多创造的交易额，平均为35万元。
从人均10万元到人均35万元，两个数字没有本质性的变化，它们仍然无法与我们脑袋里的中国房价正常水平匹配。
这只能说明，在房多多平台的货架上，交易的不是房子，一定是套总价更低更低的东西。
所以，一定是哪里出了问题?
此时，一个更为合理的解释是存在的。
假如房多多只有6万名活跃经纪人，他们半年内创造了1000亿元的GMV，那么，人均GMV就是166万元——这个数字，就比较接近我们普通人更熟悉的中国城市房价水平。
于是，结论回归正常，质疑暂时消失。
但是，这样一来，对房多多至关重要的活跃客户数据，就从官方披露的30万名自由落体至6万名，它对房多多的未来、房多多的IPO意味着什么，你自己去想。
6万名，只是我提供的一个假设。这个假设的前提是，6万名经纪人，半年内每人交易成功一套房子，结论才勉强过关。可是，现实中，每个经纪人半年只卖1套房子，是无法在房多多养活自己的。
况且，6万人里，有优秀的，也有一般的经纪人。优秀的人交易成功的套数更多，一般的经纪人可能都没有成交，虽然人均GMV达标了，但是，6万名经纪人里，不是每一个人都能挣到钱——也就是说，真正为房多多创造真实贡献的经纪人数量，可能还远低于6万人。
假如你认为最低人均GMV250万元更符合中国楼市国情，那么，1000亿GMV对应的活跃经纪人，数量应该只有4万名。
107万注册经纪人，4万名活跃，相当于4%的有效贡献率。剩下的不过是围观人士。
截至目前，我论证的工具只是人均GMV，与大众印象里中国城市一套房的最低总价对比，已经推导出足够的戏剧性。
如果我们用招股书中公布的净利润来反推它的佣金数，再反推房多多佣金背后的GMV，也可以发现更多的不合理，并得出结论：在房多多平台上，为它创造核心收入的活跃经纪人数量，可能比4万名低得多。
事实上，根据经纪行业的佣金费率特征，人均15万—20万佣金收入，应该是一二线经纪公司的生存底线，太低了就没有存活的意义，因为它里面包含了经纪人收入，成本与经纪公司、房多多的利润来源。
而人均20万佣金，对应的‘生存级’人均GMV数应该是1000万元，根据这个再来测算，房多多107万注册用户中，真正有效的经纪人数可能才有1万人，只有1%的有效率。
什么概念?100万专业人士注册，只有1万人能够创造价值。
到现在我写了两千多字，使用的数据都是房多多自己披露的，但是，结合行业特征，最终呈现的结论却令人诧异，很有戏剧性。
奇怪的数字指向了一个更为关键的事实。
那就是，不管分子，还是分母，谁有水分，上述超越常识的比对结果说明，在房多多107万名注册经纪人里，有相当一部分人不过是群众演员，挣不到钱，或者说，相当一部分人的挣钱效率很低——否则，房多多的GMV将是今天交易规模的数倍，而这并未发生。
房多多是一个对B收费的交易平台，你无法让你大多数客户(经纪人)挣钱，任何交易平台都没有可能走远。
因此，房多多的关键客户数据令人尴尬，不仅仅是涉嫌水分的问题，更关乎未来。
在这个时候，光谈论自己的净利润，赞美自己终于盈利，高调说自己1600名员工，人均创造了5830万元—8450万元GMV，是没有意义的事情。
因为，活跃的、希望挣到大钱的经纪人，一旦失望走了，GMV也就没有了未来。
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