佳兆业乘政策站上风口,但经营风险仍然存在

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  图片来源@视觉中国

  伴随着70周年大庆,9月份房企数据陆续出台。根据克而瑞数据,虽然9月整体市场行情较为平稳,但百强房企销售全面发力,在推案量上升、促销力度加大的推动下,业绩企稳回升,销售表现良好。

  具体而言,9月TOP100房企销售操盘业绩规模9231.7亿,较8月环比上升近23%,增幅较去年同期提升明显。而其中,佳兆业以157%的环比增幅稳居首位,89%的同比增幅亦在目前为止公布9月数据的同行中排名第二。

  今年以来,佳兆业发展势头强劲,进入下半年后的多重政策利好更是让这家以“旧改”起家的行业逆势站上了风口。只是,较高的负债率意味着经营风险仍然存在,也限制了企业规模扩张的步伐。

  全年目标完成63%

  根据公告,截至今年9月,佳兆业集团累计获得合约销售金额约551.31亿元,年度销售目标为875亿元,已完成63%。

  更早之前的半年报显示,2019年上半年,佳兆业实现累计合约销售权益金额达约人民币347亿元,同比攀升37%;营业额201亿元,同比增长33.8%;毛利为67亿元,同比增长41.6%;毛利率约33%,创五年来历史新高;公司拥有人应占溢利28亿元,同比增长66.5%。

  这些核心指标的增幅均在业内排名前列,同时就业绩而言,根据克而瑞数据,佳兆业上半年的合约销售权益金额排名第31位,较2018年底的第37位上升六6位。

  一般而言,较高的销售规模需以较大的拿地力度为支撑,但佳兆业近年在拿地方面却颇为保守。2014年至2019年上半年,佳兆业的存货仅增长218亿,甚至不及部分房企一年的增量,2018年还出现存货减少现象。上半年,佳兆业仅以162.亿元收购15幅地块,新增货值273亿元,在业内排名50。截至2019年6月,佳兆业的存货为1064.42亿元,仍不及2017年的水平。

  这或许是由于佳兆业多年来较高的负债率,及其所代表的经营风险。2014年至2019年上半年,佳兆业的净负债率分别为424%、521%、308%、300%、237%、191%,资产负债率分别为86%、88%、83%、81%、79%。今年上半年,佳兆业去杠杆成效显著,资产负债率勉强进入安全区间,但净负债率依然远高于行业平均水平。

  佳兆业首席财务官刘富强曾在中期业绩发布会上表示:“净负债比率方面,我们会继续做下去。今年已经提早完成目标,原本三月业绩发布会的时候表示目标年底降到200%以下,现在半年已经190%。接下来,当然要视乎销售去化的情况,我们目标希望在180%以下。”

  乘上政策东风

  今年6月,国务院常务会议提出要“加快改造城镇老旧小区”、“加大金融对旧改的支持”,而佳兆业1999年便在深圳以旧改起家,拥有超过20年执行旧改项目的经验以及良好的项目转化成绩,是业内公认的“旧改之王”,旧改时代的到来对佳兆业而言无疑是巨大的机遇。

  8月18日,中共中央、国务院又发布关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见,提出将深圳建设成为高质量发展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福标杆、可持续发展先锋的战略定位,再次给佳兆业带来红利。

  2012年,佳兆业就在大湾区的深圳、广州、珠海、东莞等地拥有30多个旧改项目,按占地面积看,佳兆业是大湾区最大的旧改参与者。今年上半年,佳兆业大湾区的销售贡献达58%,仅深圳便占一半;大湾区新增土地储备占比也近6成;按类型看,旧改项目销售占整体的的33%。

  截至今年6月底,佳兆业在全国47个城市合共拥有167个房地产项目,土地储备达约25.8百万平方米,其中大湾区土地储备约14.1百万平方米,占本集团整体土地储备的54.6,其中深圳及广州占35%;按货值看,截至6月底,佳兆业5000亿元的可售货值中,有68.9%位于大湾区,仅深圳一市就占比32.4%。

  此外,佳兆业还有近3200万平方米占地面积的旧改未纳入土储。其中在大湾区内共有128个旧改项目,包括深圳的88个项目、广州的12个项目及中山的18个项目,可带来近两万亿的货值。

  “我们运气真的不错”佳兆业集团主席郭英成在中期业绩会上表示。佳兆业称,下半年将积极把握机遇,密切关注区域市场发展的商机,择机获取优质的土地资源,持续深化佳兆业于大湾区市场的布局。同时会关注环上海及环北京地区市场,继续于全国一线城市、重点二线城市及其周边物色发展机遇,通过招拍挂、收并购、城市更新及产业地产等方式,确保本集团短期、中期及长期的土地供应。并将继续加强销售回款,并通过盘活资产,增强资金管理。

  目前来看,佳兆业已经开始享受政策红利,跻身千亿阵营或指日可待。但在发展壮大的过程中,仍然要注意经营风险,将去扛杆作为重中之重。(本文首发钛媒体,作者 | 石万佳)

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