「深度」一场“史无前例”的房地产融资管控

记者 | 吴波
编辑 | 彭飞

房地产行业融资全面收紧还在不断深化。

10月12日，北京银保监局印发《关于规范银行与金融科技公司合作类业务及互联网保险业务的通知》，规范北京地区银行与金融科技公司合作类业务。

《通知》明确表示加强资金用途合规性审查，要求银行按照穿透原则，严查资金用途合规性，严防信贷资金违规流入网络借贷平台、房地产市场等禁止性领域。

监管部门查漏补缺的动作不断从大处延伸至小处。严防信贷资金流入房地产市场及控制房地产贷款数量的地方性监管政策还在密集出台。

也是在10月12日，据《每日经济新闻》报道，某省联社要求严格落实房地产调控政策，房地产贷款占比高于20%的农商行，不得以任何方式新增房地产贷款。

这仅是房地产融资收紧政策的最新案例。自今年5月银保监会下发“23号文”开始限制银行和信托融资后，房地产融资渠道步步收紧，信托、海外债、银行贷款、开发贷、ABS等的监管新政频出。

一个字，难！

从小房企至龙头房企，均在承受着不同程度的融资压力。

融资“太难了“

不管是奔波在一线为具体项目找钱的员工，还是运筹帷幄的企业老板，他们都觉得今年融资“太难了”。

“今年是最近这些年中融资最艰难的一年”，一位房企负责融资的高管对界面新闻感慨称。

在融创8月份的中期业绩会上，董事长孙宏斌甚至用“史无前例”形容当下的融资环境。

这场“史无前例”的融资管控始于今年5月。

今年一季度房地产融资环境相对宽松，地产信托增量变大，土地市场热度提升，地王频现，宏观杠杆率也开始飙升。但好景不长，房地产市场隐现出的小阳春被迅速遏制，监管开始加强对地产融资端的限制。

5月银保监会印发的“23号文”要求严格禁止信托、银行等金融机构违规向房地产企业输送信贷资金，尤其体现在前端融资方面。

当月底，市场还有消息称数家地产商被列入暂停公开市场发债业务的名单，监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。至此，融资的钱不能用于拿地了，房企融资受限的紧张氛围开始在行业内铺开。

“不敢做！”融创一位负责项目融资人士向界面新闻表示，银行和信托对融资提出更高的合规要求，谁都怕忽然检查到自己头上。”

进入7月，房地产融资再度收紧。当月，《中国证券报》报道称，监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了窗口指导，要求控制房地产贷款额度。

紧接着，房企通过发行外债来补充营运资金或偿还境内债务的渠道也被堵死了。

7月12日晚间，发改委发布关于房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

监管政策频密和深入程度还不止于此。8月，银保监会办公厅正式下发《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，将严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。

也是在8月，房地产开发贷额度也开始收紧。总的开发贷规模将严格控制在2019年3月底时的水平。这就意味着，房地产开发贷余额将从二季度末的11.04万亿元减少至一季度末的10.85万亿规模。

这是自收紧公司债、信托融资、银行贷款后又一控制房企融资的举措。房企几乎所有的融资渠道都受到全面调控。

“连开发贷都被限制了。”一位不具名房企融资人士向界面新闻表示，“明显看到，7月之后，8月、9月的融资金额是在下降的。”

7月后，地产商事实上的融资规模确实进入低温通道。

同策咨询研究院监测的40家典型上市房企数据显示，2019年8月房企完成融资金额共计368.26亿元，环比下跌58.15%。9月的这一数字为689.56亿元，虽然环比上涨87.25%，但这一规模也仅是今年月度融资额的平均水平，和今年3月高峰的千亿融资仍相差甚远。

“公司债从去年年底规则已经改了，只能用于借新还旧。现在ABS也同样受到了制约。”上述人士告诉界面新闻，从8月开始，交易所收紧核心企业ABS发行量，“注册金额减少，用途限定为只能用于以新还旧形式进行置换”。

ABS也是房地产开发资金的重要补充。联讯证券在近期的一份研报中指出，去年ABS融资大概新增1300多亿，今年新增只有约1100亿。

在常见的融资渠道受限后，房企内部现金流销售回款成为最重要的资金来源。根据联讯证券和Wind的数据显示，目前销售回款占到房地产开发资金来源的42%。

但在“房住不炒”的房地产调控政策下，销售回款并不容乐观。短期来看，这与商业银行发放按揭贷款的速度密切相关。

“银行也在收紧按揭额度。开发商提取按揭贷款的难度越来越大，并且还会有一个往回收的过程。“上述房企人士对按揭贷款也持悲观情绪。

央行数据显示，今年上半年新增居民贷款达到3.8万亿，同比增长4%，其中与按揭相关的居民中长期贷款新增了2.8万亿，同比增加10%。联讯证券分析指出，下半年的按揭贷款额度不容乐观，因为2016至2018年新增额度分别为5.7万亿、5.3万亿、5.0万亿。

监管对于房企资金管控，从拿地端逐步深入至开发端，甚至影响至销售端。外部融资和内部现金流全面收紧，宽松的融资一去不复返了。

房企对于这轮融资管控的预期逐步下探。“这得看房地产政策调控周期有多长，我们预计到明年一季度都不会有好转。”上述房企融资负责人对记者表示。

分化加剧

在监管全面封堵融资的高压之下，房企融资方式分化，高下立现。

“已经不是前几年那种无脑投资的时代了。”阳光城一位融资高管如此总结目前行业融资环境，她说房企融资分化明显。

联讯证券指出，国内贷款门槛较高，银行多以优质房企为主要客户，小房企得到的支持较少，更多依靠非标融资。在当前环境下，房企融资方式渐趋多元化。

9月，华夏幸福子公司九通投资与中信信托和中原信托签订《永续债权投资合同》，永续债权投资金额分别为40亿元和不超过20亿元。

首开股份控股子公司首开中庚投资向生命保险资产管理有限公司申请8亿元保债计划，期限2年。

阳光城接受华融融德资产管理有限公司委托恒丰银行股份有限公司北京分行提供7亿元的委托贷款。

同策研究院指出，近年来，经国家监管，商业银行发放委托贷款条件颇严，这是其监测以来，继2018年1月后发生的第一笔委托贷款。

除了这些合规的创新融资方式之外，也有房企依旧通过不合规的方式缓解当下资金困境。“市场有个别机构，会拿一个资质齐全的项目来做包装，给企业放款，放款之后用于土地获取，绕道做一个符合监管要求的做法。”一位不具名融资人士指出。

上半年，曾有两个月短暂的非标融资窗口期，很多资金紧张的企业得以输血，但包括龙湖在内的房企并没有使用这类产品。很快，这种融资手段被监管叫停。

“大家都想要钱的时候，资金成本就会往上涨。”上述人士指出，在融资成本上，房企分化更为严重。

华夏幸福上述永续债年利率就超过9.5%。7月11日，大发地产发布公告称，拟发于2021年到期的1.8亿美元优先票据，融资利率为12.875%。泰禾集团旗下子公司，在9月发行的一笔2亿美元境外债券，票面利率也达到11.25%。

与此形成鲜明对比的是，也有房企拿到高额低息贷款。9月，碧桂园全资附属卓见国际所发行的一笔，2023年到期金额为78.3亿港元的有抵押担保可换股债券利率为4.50%。龙湖在9月发行的一笔金额为8.5亿美元10年债，票息只有3.95%。

上述房企融资负责人对记者表示，“目前融资依旧是趋紧的。龙湖美元债票息低，在于龙湖本身评级指标是3A，在境外是民营房企中最好的公司。”

国际评级机构标普、穆迪和惠誉维持龙湖“BBB-”，“Baa3”和“BBB”的长期企业信用评级，评级展望是“正面”和稳定。

评级受公司长期盈利能力、负债结构等多方面因素影响。在民营企业中，这个指标极大影响房企在融资过程可选择空间。

根据财报，2019年上半年龙湖的平均借贷成本为4.56%。这一数字，甚至低于龙头房企碧桂园的6.13%。

央企和国企融资优势是显而易见的。今年上半年，中海、华润、越秀的融资成本分别为4.28%、4.45%和4.76%，较2018年末均有下降。

房企分化还体现在债务压力上。房企融资难已成定局，对房企而言，货币资金与债务（尤其是短期债务）之比较低，信用风险相对来讲会比较大。

华泰证券在6月的一份研报中指出，在民营企业中融信、雅居乐、荣盛发展、滨江集团等企业，一年以内到期的境内债券占各自存量债券规模的60%以上，债务到期压力较大；万达商业、阳光城、金地等的境外债券到期压力较大。

房企长期对于财务精细化管控程度决定了其在穿越市场周期能力。

为规避资金风险，一些企业选择减少拿地控制扩张规模抑或是选择退出房地产行业；另一些企业则已经备足粮草等待市场拿地窗口期。

现金流受限后，土地市场降温。联讯证券分析指出，今年土地成交价款出现了断崖式下降，去年尚有18%，今年则是-27%，下降45个百分点。其中三四线城市降幅最大，同比是负40%到50%之间。

而界面新闻从多家房企了解到，已有房企正在储备现金流在今年四季度开始适时扫货。

在这一轮房地产调控周期中，或许新一轮洗牌也随之开始了。