刚需的户型,豪宅的价格,这样的产品购房者会买单吗?

曾几何时，“小三房”是成都楼市一个火爆名词。90平甚至更小的极致三房，给了“拖家带口”的刚需家庭最极致的功能满足。但随着地价飙升和限价、二胎等政策催化，仿佛一夜之间，成都的开发商都达成了共识：做大户型，做更大户型。

这两年，在成都买房的人都有一个错觉——售楼部里几乎看不到小户型了，偶有几个小户型，也往往是之前遗留的神盘，一房难求。为了满足购房者的需求，市面上出现了一些折中的产品，打着“保卫刚需”的旗号，面积段小总价可控，但单价并不便宜，甚至比许多改善盘还要贵。不过，这样的产品会有人买单吗？01

小面积的“怡心湖楼盘”

提起怡心湖，大家想到的一定是大面积、高单价、高总价的怡心湖“四大金刚”，不过由于金刚们纷纷高位站岗，怡心湖也有开发商尝试小户型突围。9月，双流公兴区域某项目开盘，推出70-93㎡极刚户型。本以为这又是刚需购房者的一次福利，但看到价格后，大家都沉默了。项目打着怡心湖的旗号，竟开出15860-18465元/㎡的价格。实际上，无论是从直线距离，还是实际距离来看，该项目要打上怡心湖的名号，未免都有些牵强。百度地图显示，项目距离怡心湖直线距离有3.2公里，实际距离接近5公里。开车的话，大概需要9分钟左右。如果赶公交车的话，按目前百度导航上给出的公交线路，耗时基本上都在1个小时左右。

其次看价格。与怡心湖龙头项目比，15860-18465元/㎡的价格确实便宜一点。但从项目所在的双流公兴区域比较，多个项目的二手房售价多在10000元/平米左右，该项目价差达5000元/平米以上，不但没有“剪刀差”，反而存在严重的价格透支可能。从整个成都的大市场来看，比该项目便宜、总价低更多的楼盘更是比比皆是。所以无论从什么角度来看，该项目的性价比都不高。果然，日前公布的“公证摇号结果”显示，该项目刚需家庭登记人为78组，普通家庭登记人为27组，两两相加，亦只有105组客户参予了摇号。而最终的开盘认购率不足10%。02

1.5环，一个预计单价2.6万/㎡的刚改盘

觅窝君要说的另一个项目则是之前踩过盘的主城区1.5环全新项目——同森·锦逸。关于项目的详细信息，文章“1.5环全新盘横空出世，真的让人又爱又恨”已经写的很详尽，这里要说的是项目的户型和价格。

△同森锦逸效果图同森·锦逸房源面积段丰富，有80㎡套二单卫、92㎡和93㎡套三单卫、109-112㎡套三双卫、125-132㎡套四双卫。由于整体面积段偏小，难免显得有些紧凑。加之，项目非板式结构，通透性没那么好。还有部分户型朝北，采光受影响，比如80㎡、92㎡、109㎡。但总的来说，项目以刚需户型为主。这在寸土寸金的主城区来说，已经是相当难得了。只是价格定位，好像并不符合刚需购房者的实际需求。据置业顾问透露，项目预计开盘价2.6万元/㎡，入门总价在200万出头。

△同森锦逸实景图同森锦逸这个楼盘比较特殊，项目所处位置周边都是老旧小区，价格似乎没有可对比性。甚至放眼整个成都1.5环，似乎都找不到可以做参考的项目。不过，稍微把范围放大到三环内，还是可以找到几个与同森锦逸户型定位相似的楼盘。如前不久开盘的2环建设路的朗基城，推出59-181㎡户型房源；攀成钢cosmo天廊户型面积段58-197㎡。而这两个项目的价格分别为17123-18907元/㎡和15089-22905元/㎡。这样一比较，同森锦逸不仅没有价格优势，而且还有点小贵。原本预计9月中旬开盘同森锦逸把大家水了，最近又传出即将开盘的消息。如果真开盘了，不知购房者会不会买单，或者说有多少购房者愿意买单？

觅窝君说：目前成都的高改产品不再少数，很多项目看起来光鲜亮丽，实际上却是销量惨淡。为了迎合市场，开发商又想通过小面积来控制总价，但这样的产品显得有点奇怪，购房者往往会陷入：我为啥不买更便宜的二手房的怪圈。没有剪刀差也往往意味着楼盘没有性价比，能否在当下市场突出重围目前仍是未知数。