刚需的户型,豪宅的价格,这样的产品购房者会买单吗?

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  曾几何时,“小三房”是成都楼市一个火爆名词。90平甚至更小的极致三房,给了“拖家带口”的刚需家庭最极致的功能满足。但随着地价飙升和限价、二胎等政策催化,仿佛一夜之间,成都的开发商都达成了共识:做大户型,做更大户型。

  

  这两年,在成都买房的人都有一个错觉——售楼部里几乎看不到小户型了,偶有几个小户型,也往往是之前遗留的神盘,一房难求。为了满足购房者的需求,市面上出现了一些折中的产品,打着“保卫刚需”的旗号,面积段小总价可控,但单价并不便宜,甚至比许多改善盘还要贵。不过,这样的产品会有人买单吗?01

  小面积的“怡心湖楼盘”

  提起怡心湖,大家想到的一定是大面积、高单价、高总价的怡心湖“四大金刚”,不过由于金刚们纷纷高位站岗,怡心湖也有开发商尝试小户型突围。9月,双流公兴区域某项目开盘,推出70-93㎡极刚户型。本以为这又是刚需购房者的一次福利,但看到价格后,大家都沉默了。项目打着怡心湖的旗号,竟开出15860-18465元/㎡的价格。实际上,无论是从直线距离,还是实际距离来看,该项目要打上怡心湖的名号,未免都有些牵强。百度地图显示,项目距离怡心湖直线距离有3.2公里,实际距离接近5公里。开车的话,大概需要9分钟左右。如果赶公交车的话,按目前百度导航上给出的公交线路,耗时基本上都在1个小时左右。

  

  其次看价格。与怡心湖龙头项目比,15860-18465元/㎡的价格确实便宜一点。但从项目所在的双流公兴区域比较,多个项目的二手房售价多在10000元/平米左右,该项目价差达5000元/平米以上,不但没有“剪刀差”,反而存在严重的价格透支可能。从整个成都的大市场来看,比该项目便宜、总价低更多的楼盘更是比比皆是。所以无论从什么角度来看,该项目的性价比都不高。果然,日前公布的“公证摇号结果”显示,该项目刚需家庭登记人为78组,普通家庭登记人为27组,两两相加,亦只有105组客户参予了摇号。而最终的开盘认购率不足10%。02

  1.5环,一个预计单价2.6万/㎡的刚改盘

  觅窝君要说的另一个项目则是之前踩过盘的主城区1.5环全新项目——同森·锦逸。关于项目的详细信息,文章“1.5环全新盘横空出世,真的让人又爱又恨”已经写的很详尽,这里要说的是项目的户型和价格。

  

  △同森锦逸效果图同森·锦逸房源面积段丰富,有80㎡套二单卫、92㎡和93㎡套三单卫、109-112㎡套三双卫、125-132㎡套四双卫。由于整体面积段偏小,难免显得有些紧凑。加之,项目非板式结构,通透性没那么好。还有部分户型朝北,采光受影响,比如80㎡、92㎡、109㎡。但总的来说,项目以刚需户型为主。这在寸土寸金的主城区来说,已经是相当难得了。只是价格定位,好像并不符合刚需购房者的实际需求。据置业顾问透露,项目预计开盘价2.6万元/㎡,入门总价在200万出头。

  

  △同森锦逸实景图同森锦逸这个楼盘比较特殊,项目所处位置周边都是老旧小区,价格似乎没有可对比性。甚至放眼整个成都1.5环,似乎都找不到可以做参考的项目。不过,稍微把范围放大到三环内,还是可以找到几个与同森锦逸户型定位相似的楼盘。如前不久开盘的2环建设路的朗基城,推出59-181㎡户型房源;攀成钢cosmo天廊户型面积段58-197㎡。而这两个项目的价格分别为17123-18907元/㎡和15089-22905元/㎡。这样一比较,同森锦逸不仅没有价格优势,而且还有点小贵。原本预计9月中旬开盘同森锦逸把大家水了,最近又传出即将开盘的消息。如果真开盘了,不知购房者会不会买单,或者说有多少购房者愿意买单?

  觅窝君说:目前成都的高改产品不再少数,很多项目看起来光鲜亮丽,实际上却是销量惨淡。为了迎合市场,开发商又想通过小面积来控制总价,但这样的产品显得有点奇怪,购房者往往会陷入:我为啥不买更便宜的二手房的怪圈。没有剪刀差也往往意味着楼盘没有性价比,能否在当下市场突出重围目前仍是未知数。

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