五坊园，2019市中心最低调的热销盘

引言：

十一黄金周过后，上海住宅营销2019年前三季度营销榜单出炉。在各种项目排名中，黄浦五坊园引起了网易房产的注意。该项目在年度所有内环内项目中，以超过22.5亿元的销售金额，排名第8，全市楼盘排行榜上则进入了Top30。
作为市区核心地段一个颇为低调的住宅项目，五坊园的热销出乎不少人的意料，高排名背后藏着哪些值得关注的因素？我们一起来一看究竟。

△ 黄浦热销楼盘五坊园实景图1

低调入市的黄浦新盘

时至今日，仍有很多人认为2018年是上海楼市的一个重要“拐点”。“房住不炒”的政策导向与愈发严厉的限购措施，让火热多年的房地产，在去年开始了降温。从二手房市场挂牌价不断下降，到一手房难得一见多盘滞销，楼市买卖双方，都进入了一种犹豫观望的状态。
2019年伊始，楼市稍稍见暖，但大环境并未好转。5月16日，位于上海黄浦老西门板块的五坊园项目正式开盘。当时很多地产媒体对于楼盘的评价是——“十分低调”。五坊园项目位于黄浦陆家浜路821弄，整个楼盘由4幢高层与1幢多层商用房组成，349套的总户数虽不算多，但在市中心，这样的供应量已足够引起区域市场的波动。相比同区块的中海建国里、复兴珑御等项目各式宣传轰炸不同，五坊园的入市几乎没有弄出太大动静。毫不张扬的门头、简单的围挡、内敛的售楼处，丝毫没有那种“贵气豪宅”的营销噱头。过路的市民只在抬头看见高楼已落下的崭新外立面时，才意识到这是一个全新在售楼盘。

△ 5月五坊园售楼处实景图

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杀出重围的热销项目

五坊园的“低调开盘”并未影响到项目销售进度，5月入市伊始便冲入当月全市热销榜，这在一众市中心项目中，表现很是亮眼。在之后几个月中，项目每月陆续也都有20套左右去化，截止国庆十一，楼盘便已进入了尾盘期。这样的销售状况，出乎了很多专业媒体意料。因在今年同期，上海中心城区房源供应正值一个小高峰。仅在黄浦区，就有中海建国里、融创外滩壹号院、绿城黄浦湾、复兴珑御等知名品牌开发商力推的项目在售。同时，在内环静安、浦东陆家嘴等区域，也有泰府名邸、华侨城苏河湾、尚海郦景、九庐、恒大滨江华府等热门项目在推。相比这一众大牌开发商在本地，乃至全国重金宣传的上海核心区项目，五坊园的营销造势显然不在一个量级。各豪宅项目均聘请了设计名家打造各式营销样板间，以期吸引置业者眼球，而五坊园甚至没有开放相关样板房展示，房源更是以毛坯销售，这在眼下所有上海中心区项目中实属罕有。
面对高端市场如此激烈的竞争局面，一个低调的项目却能受到众多市中心置业者认可，这背后一定有其原因。网易房产几个月来，通过对于项目的关注与现场采访，总结出了该盘三大“热销因素”。

△ 五坊园售楼处实景图

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热销背后的三大因素

低调务实的开发者

五坊园背后的开发者，是上海南房集团。与如今上海这座城市中众多高价拿地，重金投入的上市房企不同，南房是一家成立于1996年的黄浦区本地国企，规模并不大。

在企业对外宣传的经营理念中，“以诚信铸就伟大基业，用服务满足百姓需求”被放在显著位置，甚至引用了古书《礼记中庸》中的一句话加以注解：“博学之，审问之，慎思之，明辨之，笃行之”。

这么一家低调的上海本土企业，在全市范围内都谈不上知名，但提到其这些年来其在城市中心开发的项目，很多中心城区市民多少应该有些印象。譬如申升公寓、丽南小区、锦凯花苑、南国小区、金日世家、士林华苑等等。

除了房产开发外，该企业还是“黄浦区世博园区”、“轨道交通十号线西藏南路站点”、“淞园小区64号街坊住宅（耀江花园）”、“外滩南北通道改建工程”、“人民路越江隧道工程（四川南路－永胜路）”、“世博会浦西配套道路工程（斜土路-国货路）”、“世博配套802地块”等众多项目的实施参与者。

在了解南房的业内人士看来，这就是一家立足于造福本地的国有企业。无论是房屋建造、销售，还是对外宣传上，所追求的并非是利润的最大化，其自身更多承载的还是社会责任。正因拥有这样背景的开发者，五坊园项目才显得有些“特殊”，也正是南房的存在，让项目在并未大肆宣传之前，在黄浦本地已拥有了一定的认知度。

△ 南房集团早年开发项目实景图

口口相传的置业者

“买我们房子的客人，大都是本区人士，男性为主，年龄结构相对偏大一些，45-50岁为主吧。”采访中五坊园营销方这样形容置业者，“我们没有打很多广告，主要还是客户带客户，口碑传播吧。”

据售楼处人员介绍，买房客户很多都是黄浦区本地工作的人士，不少供职于大中型国企以及行政相关单位，多为有一定年龄的高级管理阶层，买房大多是为了改善。

另外，还有不少黄浦区内早年间因为市政动迁搬离的家庭，还是念及生活多年的本区区域，所以赶在正好有合适的新房销售，所以赶过来看房。

“虽然没有样板房展示，但项目小区、外立面都是看实景，房子又是卖毛坯，对开发商的品质把控上没有太多纠结。”现场销售人员介绍：“买我们房子的客户都很干脆、直接，地段不用多介绍，都了解，只要房子看得上，就是资金与买房资格的问题。”

网易房产发现，正因客户来源相对本地化，所以仅靠口口相传，项目就在短时间内收获了众多“粉丝”。

△ 五坊园售楼处实景图

吸引人的项目特质

——城市中心核心地段&实惠的毛坯价格&精工细作的建筑品质&丰富的户型选择

热销最后一大因素，也是根本因素，就是项目本身所具备的特质。项目所在的老西门是上海内环内传统中心城区，与淮海路、新天地、豫园等中心商圈，距离都在2公里范围内。东靠外滩、南浦大桥，南临黄浦滨江世博，从项目出发，高架、轨交、隧道、大桥四通八达，15分钟车程几乎囊括了浦西、浦东最繁华的CBD，地段卓越性一目了然。

△ 五坊园区位示意图

△ 南浦大桥实景图

这几年随着中外环开发，市区人口不断外迁，中心区拍地价则一路上升。内环内有限的住宅供应与限价政策，让部分高端项目显出了一定的性价比。所以从去年开始，上海楼市呈现出“外冷内热”的趋势，大批外郊环项目明显滞销，而不少内中环项目反而十分抢手。

限价的另一面，也限制开发商对于产品装修上的投入。而毛坯房销售的五坊园，相当于减少了装修带来的产品溢价，网上备案价也比周边项目低了10%-30%。对于中年置业群体来说，很多人在装修上更愿意依照自身生活习惯的居住格调来布置，所以装修房在他们眼中的成品并不讨喜，市中心毛坯销售的新房反而难得。

△ 五坊园售楼处实景图

不过没有装修并不意味着五坊园项目品质的降标，精细的石材外立面，传统的海派Artdeco风格，开阔的社区空间设计，处处彰显着开发者的用心。其实从南房集团之前开发的一系列社区交付后的实景来看，项目作为新一代住宅，也有着很好的品质保障。

△ 五坊园建筑外立面实景图

项目受欢迎还有一大因素，就是丰富的户型选择。五坊园可售户型涵盖了从106平米到192平米在内，多达10款户型。从传统二房、三房，到顶层复式房应有尽有，满足了不同家庭对于居住空间的需求。从销售情况来看，因改善型置业者居多，价格较高的大户型甚至比实惠型的传统二房更受欢迎。

△ 五坊园户型展示模型

透过现象看本质，地段、价格、品质、户型，正是这一层层有利因素的叠加，让五坊园这个看似低调的项目，能够跻身2019年上海热销楼盘榜单。

△ 五坊园社区实景图

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收官阶段的感慨

虽然已是收官阶段，不过走进五坊园项目售楼处，依旧可以看到络绎不绝的来访者。目前项目仅剩少量2房产品在售，总价1170万元起。社区整体景观绿化虽还未全部完工，但已能看到未来的大体样貌。与项目一路之隔，黄浦文化中心已打好了地基，正是紧锣密鼓的建设期，预计明年就可以初见雏形。

△ 五坊园社区绿化实景

△ 在建黄浦区文化中心实景图

2019年，上海房产经历了高歌猛进的20年，目前也进入了一个平稳的发展期。过去大开发、高周转的运行模式，或许也将被高效率、精细化建设慢慢取代。黄浦五坊园的热销，或许可以给这个纷繁的楼市一个积极启示。

△ 五坊园社区实景图