房住不炒“无微不至”,三四线城市房价或将迎来新一轮降价潮

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  房价是大多数人都在关心的问题,随着楼市调控的不断深入,各地房价走势分化更加明显,然而大家平时关注最多的都是一二线城市的房价,对于三四线城市的房价关注较少,最近看头条上说,三四线城市或将迎来新一轮房价降价“跌势”,到底是怎么回事呢?

  

  一、三四线城市房价走势

  关于房价走势,一直都是众说纷纭,有人说在上涨,有人说在下跌,看不到一个标准答案,那么,三四线城市的房价2019年房价走势究竟如何呢?我们用数据说明。

  据三四线城市纬房指数监测显示,2019年8月,三四线城市房价平均环比下跌0.663%,涨速比上月收窄1.878%。以廊坊为例,作为环京风向标的廊坊(燕郊),受北京市场下调等的影响,8月房价环比仍下降2%,降幅比上月扩大0.72%。总体来看,三四线城市短期房价总体正在由涨转跌。

  从近1年的情况看,在总体平稳的背景下,三四线城市房价继续分化,少部分房价基数较低的三四线城市,如南阳、唐山、太仓、洛阳、呼和浩特等,在“填谷”效应的推动下,近1年仍然累积了不小的涨幅,其中最为突出的是南阳,与上年同月相比,南阳累计上涨19.35%。

  

  二、未来影响三四线城市房价的因素

  1、棚改

  众所周知,三四线城市房价在过去几年突飞猛涨的原因,除了受楼市调控影响,炒房客资金从一二线城市转移到三四线城市,炒高了当地房价以外,就是著名的棚户改造。大量“棚改”过程中被拆迁的居民,在获得了拆迁赔偿以后,为了自住的需要,又得继续到他处购买新房,大量刚性需求就助推了当地房价一路上涨。而2018年棚改货币化改革后,加之多地棚改计划被腰斩,抑制了房价进一步上涨,未来这类城市的房价或将回调。

  2、集体土地入市

  9月27日,中农办主任、农业农村部部长韩长赋在国新办发布会上表示,新修订的《土地管理法》明确,农村集体经营性建设用地在符合规划并且经过三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下,可以直接入市,这是一个重大的改革创新。过去农村集体经营性建设用地是不能直接入市的,需要经过征地环节。据测算,全国农村集体经营性建设用地有4200多万亩,主要是指存量农村集体建设用地中,土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。如最终《集体经营性建设用地出让转让管理条例》圈定的范围也局限在存量土地上,这一改革对当今土地市场供应格局的影响也必将削弱,对商品房价格影响也不会太大。

  3、房地产税

  2019年初两会提出要加快房地产税立法,截止2019年9月,全国不动产登记联网已基本完成,国内150多个城市的不动产将一查便知,而2020年初即将开展的第七次人口普查,既“查人”又“查房”,也是为了房地产税落地铺平道路。无论是一二线城市,还是三四线城市,“房住不炒”都会“无微不至”,未来对于拥有多套房产的人来说,如果不早日出售,或将血本无归。

  

  三、三四线城市房价预测

  从近一年来房价走势可以看出,三四线城市的市场差别较大,房价涨跌并存,短期难以出现一致走势,与一二线城市的房价分化情况基本相同,都不能一概而论,短期来看,三四线城市房价走势仍将分化,上涨、回调及停滞并存。

  具体来说,处于一线城市周边的三四线城市,受一线城市房价水平波动影响相对较高,如今一线城市北上广深房价基本都在下跌,楼市调控也逐渐扩围到三四线城市,因此,这类城市的房价将以回调为主;而部分相对偏远的三四线城市,受全国房价周期变动的影响较小,房价基本由当地市场供需决定,或将继续延续“填谷”行情;其它大多数三四线城市,受楼市大环境影响,房价上涨动力减退,但房价下跌的空间也有限,市场表现以成交量下降、房价相对平稳为主。

  

  综上所述,三四线城市的房价走势,其实和一二线城市一样,都将继续分化走向,涨跌不一,不能一概而论。

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