房子出现过剩，刚需仍买不起？如果这一政策出台，买房不住都不行

过去20年，随着城市的发展和人们生活水平的提高，无论是住房总量还是房屋质量，我们的居住环境都发生了很大的改变。根据国家统计局数据显示，目前我国人均住房面积接近40平方米，而且人均套数达到了1.13的水平，因此住房不足的阶段早就过去了。但不可否认，开发商仍在大量建房，购房者依然有买房需求，这又是为什么呢？笔者认为，归根结底是房子的金融属性所引起的，在房价只涨不跌的观念下，越来越多的人把囤房当作资产升值的手段，而多余的房子既不住也不出租，这就容易使得市场出现大量的空置房。同时，另一部分没有房子的依然有住房需求，也正是这部分需求的存在，房价才能够一直呈现上涨趋势。那么，目前我国空置率大概是多少呢？

一般来说，空置率在5%到10%之间为合理区间，意味着商品房市场供求基本平衡。不过，根据西南财经大学甘犁教授发布的城镇住房空置分析报告看，2011年、2013年、2015年和2017年我国城镇住房空置率分别达到18.4%、19.5%、20.6%、21.4%，显而易见，这几年空置率不断走高，而且超过了普遍认可的合理区间。无独有偶，中国城市发展研究会研究所所长周天勇也曾做过一个统计报告，截至2016年，全国城镇住宅供给41594万到44594万套，城镇住宅可供12.69到13.6亿人居住。但是实际情况是，根据国家统计局数据显示，截至2017年，我国城镇常住人口为8.13亿人。因此，从数据上来看，2016年的时候住房总量就出现了过剩，如果以一个3口之间来计算，空置房的数量至少超过了1亿套。

那么，应该如何解决住房过剩和空置的情况，从而进一步减少住房资源浪费，满足大家的住房需求呢？业内权威专家普遍给出了三个字，即空置税，一旦这一政策出台，或许买房不住都不行。

业内权威专家建议征收空置税

住建部原副部长仇保兴表示，房地产税应该分类进行，率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税，然后再从容考虑物业税。此外，他还直言我国的房屋空置率比较高，鄂尔多斯之类的城市甚至高达70%。因此，他建议为了减少住房空置现象，空置税可先行。对于空置税的出台，房地产大佬潘石屹也曾多次表态。他认为，城镇人均住房面积接近40平方米几乎达到了发达国家的水平，所以同过去相比，房子已经不再是刚需了。但是，他同时又表示，住房总量过剩了，但是有的人仍然没有买房，所以未来关键还是需要通过房地产税、空置税等手段把空置的多余的房子推向市场。

其实，早在2011年，山东经济学院房地产研究所名誉所长郭松海就曾表示，我国的房屋空置统计正在与国际接轨，为未来开征空置税提供基础条件，但是由于难度相对较大，所以建议可以先行试点。此外，他还进一步表示，土地资源是有限的，很多人还没有买房子或者住房不够住，而浪费这种宝贵资源的就应该缴纳高额的税费。显而易见，无论是专家学者还是地产大佬，都把空置税作为盘活空置房，从而平衡住房供需关系的有效手段，所以从长期趋势来看，空置税出台的可能性还是比较大的。那么，具体来看，一旦空置税出台，对炒房客和刚需的影响有多大？

空置税征收可能产生的3大影响

第一、进一步优化楼市供需关系。根据美国房地产过去十年的城市数据发现，房产税负担越重的地区，房屋空置率越低，而且有效房产税率每上升1%，空置率就会显著下降2.46%。因此，在笔者看来，一旦开征空置税，对多套房的影响无疑是最大的，住房持有成本就会增加，这就使得囤房客愿意把多余的房子通过售卖或者出租的方式变成市场的有效供给，从而提高住房资源的利用率，增刚需买房的机会。

第二、调控过高的房价和房租。众所周知，目前房地产调控正在从短期向长效机制过渡，而长效机制就是综合运用土地、财税、立法等手段来达到长期稳定房价的目的。因此，从税收角度来看，空置税无疑是调控高房价的重要利器。笔者认为，如果房价延续目前不涨或者微涨的走向，那么对房屋征税后，持有成本自然会高于房价上涨带来的收益，一旦账面财富出现了亏损，炒房需求自然会主动离场，房价上涨动力也会进一步削弱。如果具体来看，本来就需求不足的三四线城市可能要比一二线城市受到更大影响。

当然，空置税的出台不仅仅可以抑制房价，对于房租同样也会产生抑制作用。一般来说，供需关系决定了价格，只要市场中的房子稀缺，那么房价往往就无法降下来。因此，笔者认为，在住房需求总量不变的情况下，一旦租赁房源加大了供给，房租出现下滑也是情理之中的事情。对此，在接受记者采访时，曾经的中介大佬胡景晖也直言道，降租金并不是一个难事，推出空置税即可。

第三、成为地方收入的重要来源。众所周知，房地产税和空置税的出台一直被认为是房地产调控的未来方向，还有一个重要原因就是有望成为地方收入的重要来源。一方面，每个城市可供用于住宅建设的土地资源都是有限的，所以土地收入本身就不是长久之计；另一方面，稳地价、稳房价、稳预期是房地产调控的目标，而稳地价则是稳房价和稳预期的基础，所以减轻对于土地出让金的依赖是大势所趋，也就是说，原先依赖土地出让金的城市，未来可以从房地产的整个流程中获得收入，这样就基本保证了地价的长期平稳。

空置税出台的可能性大吗？基于以上分析，下面是笔者的一些看法：

最近这两三年，关于房地产税的消息是越来越多了，但是关于空置税的消息并不多见。因此，业内普遍认为，空置税大概率会在房地产税之后才有可能出台，而房地产税从调研到立法也需要五年左右的时间，也就是说，五年内空置率大概率不会出台。其实，在笔者看来，虽然在空置标准界定、税率标准制定、统计技术等方面都存在难度，这是毋庸置疑的，但是对房地产市场而言，从短期限制性调控向依靠税收、立法等市场工具进行调控是大势所趋，所以从长远角度看，只要房价还存在反弹的可能性，空置税的出台几乎就不会缺席。

其实，关于空置税，国外已有很多成功先例，而且根据国际普遍现象来看，凡是推出空置税的国家，住房空置率普遍在5%左右。在德国，业主必须使空置房得到利用，在房屋空置率超过10%的市镇，当地甚至会推倒那些无法出租的住房。在法国的一些城市，房屋空置第一年，业主必须缴纳房款的10%作为罚金，第二年为12.5%，第三年为15%，以此向下类推。笔者认为，国外已有的成功先例，说明空置税早就不是什么新鲜事物了，而近年来我国住房空置率走高的趋势，则说明空置税的出台或是大势所趋。因此，综合来看，这意味着空置税的出台距离我们并不遥远，所以还对调控放松或者买房赚钱抱有丝丝幻想的可以慢慢放弃了。