蝴蝶效应:WeWork扰动美国IPO市场,而国内共享办公却自立图强?

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  蝴蝶,用四川话叫 “幺蛾子”。

  今年,幺蛾子怎么那么多啊?!

  我说的是,一个叫诺伊曼的以色列人因为开着私人飞机去IPO路演,结果导致整个美国IPO政策趋紧、资本市场冰冷,还还得资本和媒体对国内共享办公的商业模式产生质疑。

  “ 敏哥,WeWork凉凉了,国内联合办公应该也要凉凉了吧?”

  最近,在为一些地产企业高管培训时,总有人问我这样的问题。

  这是哪跟哪呀?!

  因为一颗病树,否定整片森林!就因为一个WEWORK团队治理能力欠缺,就否定整个整个联合办公的价值合适吗?!

  这不是“蝴蝶效应”,这是“桃代李僵”!

  那么,究竟联合办公(我们业内更愿意叫“共享办公“)对资产端、企业用户端、资本市场端有没有价值,有那些价值?联合办公作为一种新兴产业,能否能盈利?未来发展空间有多大?

  空间研习社从2013年开始专注共享空间运营创新模式研究,一直信奉一条原则:事实胜于观点,实践是检验真理的唯一标准。

  为了这篇文章,我请教了几家国内的共享办公品牌,并通过多方渠道掌握了一些运营数据和指标,我们就用这些案例和数据回答大家的疑问。

  问题一:联合办公对资产端(写字楼等商业楼宇)是否有资产增值价值?

  我选址了四个不同能级城市的空间来做比较,以便大家更客观和理性的联合办公(其实国内同行更习惯叫“共享办公”)的运营数据,我们来看看,这些共享办公空间与周边传统写字楼比较,运营坪效如何?

  

  如图所示,通过3个优客工场空间的运营数据,我们可以清晰的看到共享办公平均高于周边租金坪效30%以上。

  这里选择了3个优客工场,是因为国内真正全国布局最完整的只要优客工场(已经40多个城市布局了)。

  通过以上不同城市能级的共享办公项目运营数据,可以看出,共享办公的坪效明显高于周边同类写字楼平均租金水平。甚至像扬州这样的空间,经常是一位难求,入驻企业,品质也多是优质团队。可以说,对当地的创业环境改造和创业服务,起到了示范作用。

  这里想特别说明的是,有许多人把优客工场解读为WEWORK最大的竞争对手,这其实是误会。在国内,我们只有“友商”,没有“对手”。以优客工场为代表的国内共享办公,在2年前就早已找到适合中国特色的独特运营模式(当然也有个别模仿WEWORK的也基本淘汰出局)。

  他们知道,共享办公本质是利用互联网和相当共享理念,为企业提供空间服务和企业发展服务的服务商,他们主要围绕国内用户,并补充政府服务的空白,为中小企业提供资本、技术、工商税法等全方位服务。帮助他们,通过集约化办公和服务共享的方式节约办公成本,同时通过社群和产业生态服务,帮助企业获取用户及发展必须的资源。

  这与WEWORK等海外空间借助海外REITs通路优势,走地产金融的“跑马圈地”模式已有明确区别。这或许也与2年来国内共享经济遇冷后,国内企业被迫走上务实图强有关。

  国内企业对用户更加,并不代表他们对资产端没有价值,同样再看一组数据:

  

  

  

  

  事实胜于雄辩。无论是与开发商合作运营的西安倍格,还是作为租户入驻的北京阳光100优客工场,抑或是已运营输出模式合作的襄阳优客工场,他们对整栋楼宇的租金提升和资产价值提升都是显著的,这些事实不容抹灭,也无需掩饰。

  行业内公认,传统写字楼人均工位面积为10平米左右/人,而共享办公一般为5平米左右/人,这个资产的坪效就扩大了一倍;

  其次,共享空间因为工位灵活,拎包入住,可以为整栋写字楼宇的招商提供面积补充和租客培育。

  比方说,一家企业需要20人的办公室,而传统写字楼恰恰暂时没有这样的面积,那么正好可以在共享空间满足,而不至于租户流失。同时,如果共享办公的租户因为团队扩大,需要扩大工位,往往通过共享办公订制办公场地,往往可以同楼扩租。这些隐性的增值价值还没有统计。

  问题二:联合办公,对入驻企业及员工的服务价值体现在哪里?

  

  还是举例。

  知呱呱,是一家专业提供知识产权服务和运营的电商平台,为用户提供专利申请、商标注册、版权登记等一站式知识产权服务。

  2016年7月2日,知呱呱入驻优客工场阿里云社区,为优客工场品牌下所有场地的入驻企业提供专利申请、商标注册、版权登记等“一站式”知识产权服务。一开始,团队只有4个人,进来后与所有创业企业一样最关键的是拓展客户。

  很快,知呱呱发现,入驻共享办公的企业就是他们最主要的目标客户,于是他们与优客工场商议,策划一个为入驻企业优惠提供知识产权服务的活动,迅速得到优客工场各个社区的支持(我们空间研习社的所以商标服务基本上也是通过他们提供的),业绩成倍提升,在此基础上,知呱呱通过线上借助优客工场APP推广,线下借助共享办公活动区域宣讲的方式,还开拓了一条独特的获客模式。在这样的良性互动下,知呱呱在入驻8个月后宣布,在优客工场的平台上获取200余家用户,并获得了优客工场的战略投资。 “在优客工场,只要有人问起申请知识产权的事儿,就有人@知呱呱。” 知呱呱创始人严长春说。

  现在,知呱呱已进入上海、深圳、成都等多个城市,只要有优客工场的地方,他们就公司开到那里,这样的良性互动让企业与空间运营方双方获益。

  这样的例子在P2、方糖小镇、世鳌国际、星库空间等众多共享办公里时常发生。

  这主要与中国国情有关。一方面,国内政府服务与行业组织发展还在成长期,不够完善;另一方面企业创业过程中又离不开工商注册、税务筹划、办公选址、人力资源、品牌营销等方方面面服务。

  这恰恰给了共享办公运营商的服务机会,而共享办公的社群共建机制,类似知呱呱这样,让用户服务用户的案例在国内共享办公领域已经蔚然成风。举例,前面提及的西安倍格硅巷因为空间体量大,而且已经构建完整的商业生态,其服务收入(非租金收入)已近50%,这也给国内共享办公空间提供了深度服务的可能。

  同时用因为办公生态和社群服务,为企业创业提供了营销通路和资源获取的便利,难道这样的空间还不叫价值服务吗?

  问题三:联合办公行业自己的盈利能力如何?

  这个问题非常敏感,但也是大家最关心的。

  不赚钱的创业就是耍流氓,这句话我还是认同的,只是得加个前提条件——时间和空间。

  时间就是,项目的现金流及IRR周期如何?

  我研究了倍格生态、极地国际创新中心、优客工场、方糖小镇等品牌,得出的平均值是2-3年收回投资回报实现全面利润;而类似商业模式的经济型酒店大概都在4-6年。15年前,如家、汉庭、铂涛等经济型酒店,可能也面临过今天共享办公一样的盈利质疑吧?!

  空间是指,单个空间盈利,还是整体项目盈利?如果说单个空间盈利,国内绝大多数正儿八经做共享空间的品牌都能做到上面期限内下盈利(之前资本助推下盲目扩张和WEWORK这样的财大气粗者除外);而连锁企业要实现规划化发展,在拓展期,加上总部运营成本,实现企业整体利润,则的确不易,毕竟运营从来都是“赚小费”的生意,所以规模发展期自然离不开资本的加持,这个是任何行业都比避开的话题。除非你就像做家“夫妻老婆点”的二房东,前面说过了,单空间盈利不是问题。

  今年,这个行业的投资遇冷后,许多品牌真正开始抓社区运营,也敢于将选址错误的空间关门,这不是胆怯,而是理性之法,切莫大惊小怪。比如方糖小镇,壮士断腕后,通过与优客工场合作联合托管阿里神鲸空间,找到了产品盈利的正向发展模式,这些案例今年在共享办公行业此起彼伏,只要你放下“面子”,脚踏实地,国内的这些共享办公企业稳步发展没有问题。

  如果再结合资本利用效率来看,共享办公在创业领域也算轻资产服务行业,通过品牌托管等形式,像优客工场这样的品牌,已经全面顺利步入轻资产运营的快车道。

  问题四:评价一种商业模式的社会价值,还要一个维度,就是“是否代表先进生产力发展方向”?

  那么,共享办公,已经以共享为核心是共享空间模式,是否顺序时代,引领未来生活方式呢?

  我们还是找对标案例研究,美国和日本值得研究,尤其是同样亚洲的日本。

  那么,日本社会是如何看到共享空间这一商业模式的呢?

  在日本作家三浦展的《第4消费时代》一书中,他这样描述他心目中的理想社会。 “有这样一个社会,人们不再追求‘经济飞速发展’和‘效益最大化’,而是享受简约的生活方式;不再终日奔波、蜗居在大都市,而是重新发现地方的特色和自然的力量;不再努力工作拼命赚钱、苦笑钻营如何升迁,而是帮助他人、共享快乐、获得内心的平和与幸福。”

  

  《第四消费时代》描述的场景就在我们身边。

  他说,日本社会正在从第三消费时代向第四消费时代全面过度(2005年-2034年为第四消费时代),而最主要的转变就是以“共享意识“的形成为核心基础。

  在这个社会,环保节约成为一种文化,人与人之间的交往自然而温暖。这就是第4消费社会。

  回过头来看我们今天的共享办公、共享居住、共享商业场景,不正是在推崇这样一种节约空间资源,促进人与人之间社交和连接的生活场景吗?这不正是“第4消费时代“的典型特征吗?

  

  (共享办公品牌BEE+开启了围绕办公用户生态的运营,退出了许多生活方式产品,深受潮流年轻人欢迎,十一期间已经烘焙房挤进2万人。这就是第四消费时代的典型场景!)

  总结

  前面我们从“资产端、用户端、企业端和社会端“四个维度解读了共享办公的价值,唯独没有从资本端分析,为什么?

  讲个资本行业祖师爷的故事。

  1588年,在大航海时代收获颇丰的荷兰7省决定脱离组织成国,并于1602年成立了一家“东印度公司“,为了筹集买船出海的钱,荷兰人率全世界之先,发明了”股权投资“并开办了第一家”证券交易所“。

  东印度公司的募资口号相当有煽动性:让我们给你们去赚全世界的超额财富吧。你只要晒着太阳,闻着花香,一辈子都有用不完的钱。

  为什么这么多人愿意为未知冒险呢?因为,只要身为岛国,没有太多的自然资源,唯有创造新市场,才有机会,所以从资本诞生第一天起,资本就是为推动创新发展而生的,也是扩大生产所必须需的。但,船队是否有所获,光方向正确还不够,还得选对舵手!

  WEWORK的故事,不是方向的问题,而是舵手的问题。我相信,调整主帅后的WEWORK仍然值得期待。

  “沉舟侧畔千帆过,病树前头万木春!”

  经历过资本寒冬的国内共享办公创业者们,早已具备了抵御风寒的能力,正如一朵朵含苞待放的腊梅,暗香浮动!

  如果,您也是这样的创业者不妨分享给你身边的朋友,所以的创新,都需要勇气,都是9死一生的抗争。他们是真正的勇士,但勇士也需要鼓励,请给所有身边创新的朋友点赞!

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