长租公寓“转租为售”临考 “租售同权”落地难?

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  近期,一则深业集团“转租为售”的公告引起众多业内人士的聚焦。

  
两年前深业集团副总裁董方曾宣布,深业中城420套住宅转为长租公寓。现如今,深业集团再度将这套住宅产品“转租为售”。

  
“转租为售”策略,并非早前入局长租公寓项目房企的“撤退”行为。2019年随着长租公寓频频“爆雷”,众房企在长租公寓的布局上也在悄然“冷却”。

  
作为头部房企万科集团,“万村计划”被传出主动违约,2019年中期业绩推介会上,万科总裁兼首席执行官祝九胜更是主动提及了万科长租公寓项目目前的亏损状态。

  
朗诗、远洋等房企也开始剥离长租公寓业务,世联行也已暂缓旗下长租公寓业务的扩张。

  
《中国经营报》记者在多家房企的中报业绩会留意到,各房企多以拿地去化,产业转型为主,长租公寓业务布局经营情况鲜有提及。“租售同权”政策该如何重燃希望?长租公寓在新格局下如何破局?这考量着众多房企的经营战略与智慧。

  长租公寓“退潮”

  近日,深业集团一则公告称,将深业中城420套住宅“转租为售”引起了众人的关注。

  
根据深业中城9月24日发布的《住宅营销信息的严正声明》显示,深业集团作为深圳的市场化国有企业,根据市场变化和集团战略升级,灵活并及时调整经营计划,预计将本项目住宅投入市场销售。

  
长租公寓“退潮”并非首例,本报记者发现,随着各大房企对于2019年半年报陆续公布,在长租公寓业务板块上,实际经营数据却鲜有公开,各大企业长租公寓业绩也并不亮眼。

  
2019年上半年,朗诗绿色确认租金及管理费收入人民币仅为1450万元。根据朗诗绿色2018年财报披露,朗诗寓全年实现营业收入1.25亿元,较2017年增长14倍;但全年亏损额从2017年的4417万元至2018年继续加大,亏损额增至1.9亿元。

  
记者对比发现,2017年至2018年两年间,长租公寓业务合计使朗诗绿色集团亏损共计2.34亿元。

  
5月14日,朗诗绿色集团公告称,将处于亏损阶段的,包括长租公寓在内的5项业务以9.81亿元的代价剥离至控股公司朗诗集团。

  
公告解释,集团长租公寓品牌“朗诗寓”作为创新类业务仍处于培育期,预计未来两年将继续亏损,日后将产生持续资本开支,剥离至控股股东朗诗集团,可减少朗诗寓亏损对公司业绩的影响。

  
7月份,随着万科长租公寓总经理薛峰离职,“万村计划”随后也被叫停。在2019年中期业绩会上,万科总裁兼首席执行官祝九胜主动提及了万科长租公寓项目目前的亏损状态。

  
关于长租公寓的运营,祝九胜表示,万科泊寓成立了专门的事业部,今年长租公寓已经具备了独立成军的条件。“长租公寓在经营上确实是有压力的,即使亏损也会在股东接受的范围内。”

  
万科中报显示,截至6月30日,万科长租公寓业务已覆盖35个主要城市,累计开业8.2万间,其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州等14个核心城市,开业半年及以上的成熟期项目平均出租率为91%。

  
根据克尔瑞7月3日发布的《2019年上半年中国长租公寓规模排行榜》显示,万科泊寓以拓展规模23万间、开业规模7万间排在长租公寓品牌第一名。而朗诗寓则以拓展规模4万间、开业规模15000间排在长租公寓品牌第四名。

  
此外,记者了解发现,越秀、旭辉以及远洋等房企并未在半年报中透露长租公寓相关内容。

  
对于各大地产鲜有发布长租公寓业绩情况,同策咨询研究中心总监张宏伟对此表示,从各大企业的报表来看,长租公寓的经营确实有压力。“在今年半年报业绩报表当中,发布长租公寓业务的只有龙湖,其他公司好像没怎么发布。长租公寓业务经营状况确实还是有一些压力,当公司的长租公寓业务还未进入正式的盈利轨道,报表当中很难有所体现。”

  “潮起潮落”

  事实上,政策对于长租公寓的布局发展影响显而易见。葛洲坝在2019年长租公寓业务发债信用评级的相关报告就指出,政府政策对房地产项目有所影响。

  
根据其2019年年初公开发行的住房租赁专项公司债券(第一期)信用评级报告指出,近年来,受我国宏观经济增速减缓及房地产行业宏观调控影响,房地产市场波动较大,公司房地产项目受政府政策影响较大。

  
而早期“租售同权”政策提出,大量的企业涌入开拓长租公寓业务。

  
2017年7月,住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展,广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点。

  
住建部有关负责人称通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

  
36氪研究院2018年4月发布的《长租公寓研究报告》显示,长租公寓成为房地产赛道的热点方向之一,创业公司、房地产中介、房地产开发商、酒店运营商等各类市场主体争相涌入。截至2018年3月22日,我国共有233家长租公寓相关企业成立。

  
然而业内专家指出,由于政策落实不到位,加之企业在长租公寓布局“操之过急”,致使长租公寓的“繁荣”如昙花一现。

  
“长租公寓虽然政策支持租售并举,但实际具体落地的税收、融资以及其他租赁和购买住房获得同等的社会待遇,这些并未落地,政策支持并不到位。另外一个长租公寓的盈利模式,如果完全是靠租金差价来盈利,其实是相当困难的,成本非常高,租金的收益是比较低的,靠租金收益来养各种管理的、人工的、还有硬支出成本也是相当困难,所以这就是他们亏损最重要的原因。”广州市房协专家委委员龙斌分析认为。

  
“从长租公寓政策体系而言,两年前推出时政策非常高调,但在落实过程中,政策细化执行、实施层面给的不够,很多政策没办法往下执行,因为政策不清晰执行就出问题,所以政策实际是缺失的。而从开发商层面来讲,我认为操之过急,如果转得太快,可能导致开发层面出现裂变,开发商期待长租公寓迅速改造发展能以高价迅速回收资金,然而实际市场并没接受。所以说这两年长租公寓情况就是操之过急,速度过快,重心前倾,有可能摔跤。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁分析指出。

  
同策研究院统计,从2017年2月至2019年3月,已有20家长租公寓品牌倒闭。其中,2017年仅有4个品牌倒闭;而在2018年8月,杭州鼎家因资金链断裂而倒闭后,又有10个品牌相继倒下,原因多为资金链问题。而爱公寓、Warm+、爱上租、星窝公寓、寓见公寓、苏州乐栈公寓等则被其他企业收购。

  破局“关键”

  事实上,国家以及各地方政府在租售并举以及相关长租公寓扶持政策上已在逐步推进,但进程却相对缓慢。

  
早在2017年,我国首部专门针对住房租赁和销售的法规《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》就已经开始向社会公开征求意见。时至今年5月11日,国务院办公厅才将住房租赁条例加入2019年的立法工作计划。

  
各地方政府也相继推出增加公寓供给、给予租金补贴等支持性政策。5月21日,北京市通州区发布人才公寓配租通知,对符合条件的予以减免租金。5月10日,广州市住建局发布《人才公寓管理办法》征求意见稿,同样提出租金补贴措施。5月13日,南京市发布全国首个针对博士生的人才安居政策,对在南京相关企业工作的博士提供买房、租房等政策支持。

  
今年年初,上交所也表示2019年将推动公募REITs试点,加快发展住房租赁REITs。

  
业内观点普遍认为,长租公寓格局发展的关键在于政府能否加速深化长租公寓扶持政策以及租售同权的实质性落地进展。

  
“从政府来讲要总结两年来推行长租公寓政策政策落实以及推进完善的情况,要强化政策实施,特别是各地根据不同情况推出可操作、可实施、可执行的政策,政策一定要深化。”宋丁认为。

  
克而瑞广州区域首席分析师肖文晓则认为政府不仅要落实好“租售同权”,还要厘清好政府与市场之间的关系。“有些工业用地、商业用地改建成的长租公寓,其水电费一直不能享受民用水电标准,‘租购同权’更多地在各个地方停留在纸面上,而针对租赁企业的税收优惠、融资支持等等都还需要进一步的落实。这些问题不解决好,都会束缚这个行业的健康发展。我不赞成直接给租赁企业财政补贴,这很容易制造一种‘伪繁荣’的景象,政府需要做的是厘清市场参与者的关系,制定好市场的规则,把目前阻碍住房租赁业务发展的一些不必要的行政障碍和政策障碍拿掉,剩下的就可以交给企业,交给市场。”

  
“租售同权”以及企业经营方面,龙斌也表示有探讨借鉴之处。“政策在税收方面,包括在长租公寓的承租人能不能获得像购房人就业、落户这些方面的相应政策、同等待遇,其实是值得探讨、推进的,长租公寓才有比较好的发展,另外在经营长租公寓方面,从国际惯例上看,美国是租和售、重资产与轻资产相结合,当有些自己持有的重资产,做的比较好,以后可以卖出去,获得收益,那么对经营会产生有利的影响,这一块也值得借鉴。”

  
龙斌同时指出:政府在资本支持政策方面对长租公寓发展的重要性。“它的发展模式不应该是靠租金或租金差价来维持收益,而是要把长租公寓经营得越来越值钱。而且运营资本和资本市场是有通道关系,就像reits基金,可以从资本市场获得源源不断的资金。

  然后来维持长租公寓长线经营。这样的效果可能要好很多,最重要的政府在资本支持方面要尽快落实。”

  
张宏伟也指出:政府可以从政策配套角度给予企业未来“退出”的可能。“目前很多长租公寓项目是有自持和运营要求的,如果达到一定条件,未来也要考虑到整个‘退出’的问题,政策允许的话,可以分割成小面积散售,如果不能散售,要求全自持项目的话,未来还可以通过资产证券化,通过金融手段来‘退出’,我觉得从企业更长远角度来讲,应该去考虑这个,包括从政府配套政策角度来讲,也应该给企业这方面的支持。”

  

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