楼市“勒紧缰绳”,3大趋势预示大局已定,有房的都做好心理准备

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  近20年来,一路上涨的房价让一个家庭拥有住房变得越来越难,而种种现实表明,要获得更好的生活品质,房产又是必选项。抛开拆迁户和有钱人不谈,现在能全款的还有几个?此前的一份调查报告显示,约有7成年轻人买房靠父母,近半数需要父母交首付,为什么会如此?没办法,房价水涨船高,全国房市均价20年从1854元涨到8542元一平米,面对动辄百万的房产,全款买房已经很难实现,再加上公积金门槛收紧,商贷逐渐成为主流的买房方式。

  这样一来,购房者杠杆买房,房企获得回款后,拿出资金去加快施工拿地,短短十几年,楼市拥有成交额15万亿,年销量17亿平米的体量。与此同时,置业观念的改变,让房地产开始“放荡不羁”,比如依赖炒房赚钱、居民杠杆率攀升、房屋空置率日益增加。尽管近几年一再规范市场,但依然没有控制住房价,楼市也一再挤压着实体资金。正所谓此一时彼一时,今年以来,楼市“勒紧缰绳”即将“悬崖勒马”,3大趋势预示大局已定,有房的都做好心理准备。

  

  房贷新政正式实施,10余省市利率加点规则出炉,对买房成本影响几何?老方法还能用吗?

  10月8日起,新发的商业性个人房贷,由最近一个月的贷款报价利率为定价基准加点形成,二套房不得低于报价利率加60个基点。以9月20日的市场报价来说,一年期LPR调整为4.2%,比8月报价降低0.05%,五年期维持不变,依然为4.85%。近日,易居对14城LPR房贷利率进行测算,包括4个一线城市,7个二线城市,以及3个三四线城市,按照100万贷款、30年期、等额本息偿还方式测算,首套的月供额比过去增加6元,而二套房的只增加了15元,变动非常小。

  另外,当前已有10余省市完成房贷新规转换,其中北京首套LPR加55个基点,二套加105个基点,苏州来说,招行、邮政加点规则为首套LPR加128基点,二套加150个基点,南京首套为LPR加80基点,二套加105基点。分城市看,二线相对负担大一些,而三四线不仅没有明显负担,甚至还有“减负”现象。

  

  房说君认为,虽然金融导向为实体变相降息的意图明显,但不得不承认的是,房贷新规下,刚需首套房每月增加的月供很少,对购房者实际买房成本的影响也是微乎其微。然而在新规落地后,还能按原来的“老方法”选择贷款时间吗?首先对于工薪阶层来说,买房多是因为工作需求、婚房等现实的问题,绝大部分人一生可能只有一套房,房贷也是仅有的一次。就算是房价翻倍也好,不会指望房子能带来多少差价,在这样的背景下,房贷时间越长,能享受到的优惠越高,尤其是利用等额本息的还款方式,更能让刚需喘口气。

  全国超过100城联网,为精准调控铺好道路

  据一财报道,全国150城被纳入网签备案联网的工作范围,除了住建系统之外,同时公安、财政、税务部门也将联网,运用高科技手段,自动核验交易人和房屋是否具备网签资格。此外,住建部牵头制定全国统一的房屋交易网签合同范本,业内指出,此举旨在摸清重点城市的房屋情况,为落实一城一策精准调控提供第一手资料。

  

  房说君认为,我国在此前已经实现房贷全国联网,不动产统一登记,这一次在150个重点城市实行网签全国备案,可以说,将购房信息透明化的实施做到最后一环,届时我国的住房交易将进入全国监控体系中。个人征信、购房信息犹如“裸奔”,这样一来,有效杜绝了“一房多卖”、“重复抵押”的欺诈现象,确保了刚需在房屋交易过程中的资金安全。值得注意的是,150城涵盖了大部分地区,联网工作铺开之后,很大可能对房地产税的推进有促进作用。

  集体土地入市迈出第一步,为租赁房源增加供应,未来租房能否租购同权?

  除了买房成本和住房之外,土地作为楼市根本,也再次迎来新变局。近期新版《土地管理法》修订通过,将于明年起正式实施,其中最大的亮点莫过于删除原有关于建设土地必须国有的规定,相当于绕开原有的征收环节,集体土地可直接入市。这将意味着未来楼市有巨量土地供应,一方面不会更改集体土地的性质,能够入市的只限于集体经营性建设土地,并不包括宅基地,另一方面,入市有明确前提,必须是工业或是商业等经营用途。

  

  房说君认为,虽说住宅被排除在外,但即便如此,这也相对增加租赁房和保障房的供应体量。要知道,此前一直在提发展租房市场,但规模迟迟跟不上,再加上不赚钱的事,房企也没动力做。但是集体土地不能盖商品房,却放宽了租赁房的建设范畴,对于那些“新市民”来说,在进城落户扫清障碍的前提下,接下来要做的只是让租房能享受和买房同等的教育医疗权利

  总的来说,3大趋势都是着眼于楼市的未来,目前来说,房贷的影响更大,毕竟是关系到每一个购房者的买房成本问题,而在此之前,我们仍能看到楼市局部过热,投机心不死的局面,以杭州和深圳为例,国庆前杭州一楼盘新获预售证,在总价和户型难找的情况下,再现“万人摇号”场面。再来便是深圳的二手房市,在严调下仍有19%的涨幅,如今房贷新规尘埃落定,为楼市定向调控设计可行利率空间。其次,超百城网签联网,使得楼市更加透明化,让房价居高不下的困境有效缓解,最后,集体土地入市的法规将实施,为各地提供更多土地来源的同时,让普通百姓享受到居住。

  

  房说君有话说,新规下,楼市“勒紧缰绳”,可以看出了房地产以后肯定会更倾向于刚需、普通人群,而有房者也要做好心理准备,毕竟存量客户的房贷调整还没有政策引导,且房屋交易联网也一定影响着对投机仍不死心者。不管是买房也好,租房也罢,每个人的财力不同,居住目的也不同,选择适合自己的就好。同样的道理,就跟刚需在选择按揭时间一样,选长的时间,必然比20年、15年更具灵活性,还款小,压力少,用内行的话说就是,按揭选20年,选错了方式,有人白白送了钱。

  本文所用图片均来自网络,如有侵权请联系删除。转载请注明出处“每日房说”,未注明发现必深究。(撰文:风风)

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