大快人心!三点力证楼市正在“入冬”,未来房价跌20%可能吗?

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  秋意渐浓,寒意已至。天寒,楼市更寒。“入秋”已不能准确形容当下的楼市,“入冬”才是最真实的写照,三点力证:

  

  首先,截止到今天,今年已经有超过314家房企宣布破产,无数买房人深受其害。比300多家房企破产更可怕的是,未来还有大批的中小房企熬不过去,会排队破产。

  虽然这些破产的房企基本上都是中小企业,但是释放的信号却是巨大的:地产世界已经发生变化,房企高枕无忧,只要拿地千篇一律盖好房子迅速卖出然后稳赚的时代彻底过去了。随着信贷环境的不断收紧,未来开发商融资将愈加艰难,实际上,据数据显示,9月份开发商融资成本已经上升了45%了。叠加房住不炒,炒房投机收手,刚需购房者持币理性观望,开发商卖房难度更大。从半年业绩来看,超过8成房企没能完成一半的销售业绩。这还不是最糟糕的,超过6万亿的待偿还债务期限将至,更可能成为压垮多数开发商的最后一根稻草。

  早前,新城集团高级副总裁欧阳捷也曾表示,“90%的中小房企会退出地产项目。到2020年,20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。”言外之意,大批的中小房企撑不到2020年,就要倒闭关门。未来的房地产将进入强者恒强的局面。

  

  其次,大快人心,房价总算稳住了!房地产再无狂欢节,金九银十盛况不再,售楼处门口清淡,成交量大幅下滑。

  据易居研究院监测的13个城市数据显示,今年九月,这些城市二手房的成交量环比下降了7.3%,成交量已经连续下降四个月。而单独看北京的二手房市场,该月二手房网签成交量为12319套,同比降了19.4%;十月黄金周的数据更是惨不忍睹,较去年大跌了85%,仅成交了190套。二手房价格方面,部分区域甚至已经跌去了15%-20%。尤其是商住房市场,已经不能用一个“惨”字来形容了——据中国经济网报道,北京商住房交易量降90% 二手房价跌4成。至此,永远不缺需求、不缺人才的一线城市房价“永涨”的神话被彻底打破。

  

  国家统计局发布的数据也再次证明了,楼市正在逐渐回归理性,房价也在慢慢回调:连续3个月,超过20个城市二手房价格下跌。9月跌幅最大的三个城市是成都(-1.7%)、厦门(-1.2%)和岳阳(-1%)。

  很多网友反映,当下楼市“熊市”的几大特点开始显现了:置业顾问打电话发传单的现象越来越多,开发商放低姿态,开始抢客源了;各大热门应用、网络渠道上地产商的广告随处可见,且多以降价促销为主;大街上二手房门店纷纷做新房分销,然后倒闭,置业顾问被迫转行;首付分期、首付贷重出江湖,特价房、工抵房诱惑亮相;房企频开动员大会,尤其是要求“全员卖房”的现象屡屡出现,考核也开始变相严格了……

  

  除此之外,另一个很多人忽略的信息也释放了一些信号。近日富润百富榜发布,有一个大秘密呈现在所有人面前:今年上榜的地产大佬们,大多数身价都较去年缩水了不少,其中许家印-16%,王健林-14%。此外,有些地产集团掌舵者的排名也出现了下滑,华夏幸福的王文学下滑15名,身家485亿;长峰房地产的童锦泉排名79,下滑了8名;王健林家族下滑4名至第9;姚振华身家1000亿,排名下滑3名至第15名;杨惠妍家族、许荣茂家族都分别下滑了一名,分别排名第5、第20。

  地产富豪的资产在缩水,不言而喻,房地产整体而言在下滑。过去行情好的时候,地产股备受青睐,地产大佬身价倍增,近两年调控紧逼,市场开始理性回归,地产股也逐渐不被看好,这都是导致房地产行业的企业家们排名下滑的原因。

  调控重压下,整个中国房地产市场都受到了重创,销量回落,地产股萎靡,这直接影响了地产商大佬们的身价。侧面也反映,房地产的地位的确在急剧下滑。

  而在房地产被按得死死的紧要关头,媒体又爆出李嘉诚又抛售了大连的地产项目,“看空”房地产的意味不要太浓郁了。

  

  楼市大局已定!总体而言,现在已经进入到了既定的稳定阶段。那么具体而言房价跌到什么程度才是刚需能接受的水平呢?而房价能下跌的最大底线又是多少呢?

  如何解决亿万刚需买房难的问题?相信所有无房户都会给出一致答案:降房价。最好是把房价降到自己能买得起的地步。这样,一切问题就迎刃而解了。可是我想问一句,这现实吗?很多人可能会抬杠说,怎么不现实了,当初房价就是从低价涨起来的,涨可以,跌就不可以了?

  专家给出了答案!摩根大通董事总经理、中国首席经济学专家朱海斌用一句话说透了:房价重回2016年最合理,那是大多数刚需都能接受的价格!

  

  中原地产首席分析师张大伟对该观点亦表示赞同。他甚至预测,从2020年以后,房地产周期会进入下行周期,下跌的幅度不会太大,但是下跌的趋势很明确。这是从当下人口、金融、经济和住房总量等基本面推演得到的结果。但真要给出准确的数字,谁也办不到,因为房地产市场太复杂了,而且受政策影响较大,房价未来到底能降多少,最终还要看国家的决心。不过,唯一敢确定的是,未来无人口、无资源、无产业的城市,房地产必然会回归只能住人的属性,房子不具备任何投资价值。

  对于房价能下跌的最大底线,地产大佬潘石屹也有自己的看法。他认为房价最大限度可以允许下跌20%,超过这个幅度,很多地产公司都不复存在了。他直言不讳到,房价下跌超过20%就非常危险,政府应避免房地产“硬着陆”的出现。

  

  地产大佬孙宏斌又是如何看待这个问题的呢?在一次股东大会上他明确指出,“未来两三年内房价会保持稳定,房价不会暴跌,若整体房价跌了30%以上,我们就都死了。”

  不管是跌20%还是30%,对于市场而言都是巨变。这样的调整可能发生在中国房地产市场吗?我认为是不可能的。我在此前的文中就分析过,房价不可能出现大幅度调整,因为房地产关联的行业太多了,牵一发而动全身。倘若房价真下跌30%,别说开发商都“死了”,我们这些黎民百姓的日子也好不到哪去——银行断供潮出现,很多居民家庭资产会大幅缩水,成为千万“负翁”,倒闭和被收购的银行也会大量出现,大量建筑最后会沦为“烂尾楼”,工厂倒闭失业潮再现,很多人连基本的生活都没法保障,别说拿手上的钱买低价的房子了。这是一个连锁反应,普通人从来都不会比富人更有机会幸免于难。日本、美国以及中国香港的历史表明,但凡楼市泡沫破裂,最后倒霉的还是穷人。

  

  再者说了,国家对楼市早就有定论,就是一个“稳”字,当前阶段稳定楼市是重中之重。整个2019年国家制定的房地产发展任务也是,稳房价、稳地价、稳预期。个别城市个别区域出现价格的调整很正常,但是一概而论让全国的房价下跌,这真的很难实现。

  党媒人民日报发表评论称,住房问题既是民生问题也是发展问题,不仅关系着百姓的切身利益,还关系到整个经济社会的发展。是啊,房地产诞生之初就是服务于亿万民众的民生产业,就像中原集团施永青说的,房屋本身是为人服务的,不管怎么变,居住价值不能被超越。

  中国房地产的确存在这样那样的问题,但改变是持续过程,不是一朝一夕之事,我们要有耐心,更要有信心。

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