大快人心！三点力证楼市正在“入冬”，未来房价跌20%可能吗？

秋意渐浓，寒意已至。天寒，楼市更寒。“入秋”已不能准确形容当下的楼市，“入冬”才是最真实的写照，三点力证：

首先，截止到今天，今年已经有超过314家房企宣布破产，无数买房人深受其害。比300多家房企破产更可怕的是，未来还有大批的中小房企熬不过去，会排队破产。

虽然这些破产的房企基本上都是中小企业，但是释放的信号却是巨大的：地产世界已经发生变化，房企高枕无忧，只要拿地千篇一律盖好房子迅速卖出然后稳赚的时代彻底过去了。随着信贷环境的不断收紧，未来开发商融资将愈加艰难，实际上，据数据显示，9月份开发商融资成本已经上升了45%了。叠加房住不炒，炒房投机收手，刚需购房者持币理性观望，开发商卖房难度更大。从半年业绩来看，超过8成房企没能完成一半的销售业绩。这还不是最糟糕的，超过6万亿的待偿还债务期限将至，更可能成为压垮多数开发商的最后一根稻草。

早前，新城集团高级副总裁欧阳捷也曾表示，“90%的中小房企会退出地产项目。到2020年，20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。”言外之意，大批的中小房企撑不到2020年，就要倒闭关门。未来的房地产将进入强者恒强的局面。

其次，大快人心，房价总算稳住了！房地产再无狂欢节，金九银十盛况不再，售楼处门口清淡，成交量大幅下滑。

据易居研究院监测的13个城市数据显示，今年九月，这些城市二手房的成交量环比下降了7.3%，成交量已经连续下降四个月。而单独看北京的二手房市场，该月二手房网签成交量为12319套，同比降了19.4%；十月黄金周的数据更是惨不忍睹，较去年大跌了85%，仅成交了190套。二手房价格方面，部分区域甚至已经跌去了15%-20%。尤其是商住房市场，已经不能用一个“惨”字来形容了——据中国经济网报道，北京商住房交易量降90% 二手房价跌4成。至此，永远不缺需求、不缺人才的一线城市房价“永涨”的神话被彻底打破。

国家统计局发布的数据也再次证明了，楼市正在逐渐回归理性，房价也在慢慢回调：连续3个月，超过20个城市二手房价格下跌。9月跌幅最大的三个城市是成都（-1.7%）、厦门（-1.2%）和岳阳（-1%）。

很多网友反映，当下楼市“熊市”的几大特点开始显现了：置业顾问打电话发传单的现象越来越多，开发商放低姿态，开始抢客源了；各大热门应用、网络渠道上地产商的广告随处可见，且多以降价促销为主；大街上二手房门店纷纷做新房分销，然后倒闭，置业顾问被迫转行；首付分期、首付贷重出江湖，特价房、工抵房诱惑亮相；房企频开动员大会，尤其是要求“全员卖房”的现象屡屡出现，考核也开始变相严格了……

除此之外，另一个很多人忽略的信息也释放了一些信号。近日富润百富榜发布，有一个大秘密呈现在所有人面前：今年上榜的地产大佬们，大多数身价都较去年缩水了不少，其中许家印-16%，王健林-14%。此外，有些地产集团掌舵者的排名也出现了下滑，华夏幸福的王文学下滑15名，身家485亿；长峰房地产的童锦泉排名79，下滑了8名；王健林家族下滑4名至第9；姚振华身家1000亿，排名下滑3名至第15名；杨惠妍家族、许荣茂家族都分别下滑了一名，分别排名第5、第20。

地产富豪的资产在缩水，不言而喻，房地产整体而言在下滑。过去行情好的时候，地产股备受青睐，地产大佬身价倍增，近两年调控紧逼，市场开始理性回归，地产股也逐渐不被看好，这都是导致房地产行业的企业家们排名下滑的原因。

调控重压下，整个中国房地产市场都受到了重创，销量回落，地产股萎靡，这直接影响了地产商大佬们的身价。侧面也反映，房地产的地位的确在急剧下滑。

而在房地产被按得死死的紧要关头，媒体又爆出李嘉诚又抛售了大连的地产项目，“看空”房地产的意味不要太浓郁了。

楼市大局已定！总体而言，现在已经进入到了既定的稳定阶段。那么具体而言房价跌到什么程度才是刚需能接受的水平呢？而房价能下跌的最大底线又是多少呢？

如何解决亿万刚需买房难的问题？相信所有无房户都会给出一致答案：降房价。最好是把房价降到自己能买得起的地步。这样，一切问题就迎刃而解了。可是我想问一句，这现实吗？很多人可能会抬杠说，怎么不现实了，当初房价就是从低价涨起来的，涨可以，跌就不可以了？

专家给出了答案！摩根大通董事总经理、中国首席经济学专家朱海斌用一句话说透了：房价重回2016年最合理，那是大多数刚需都能接受的价格！

中原地产首席分析师张大伟对该观点亦表示赞同。他甚至预测，从2020年以后，房地产周期会进入下行周期，下跌的幅度不会太大，但是下跌的趋势很明确。这是从当下人口、金融、经济和住房总量等基本面推演得到的结果。但真要给出准确的数字，谁也办不到，因为房地产市场太复杂了，而且受政策影响较大，房价未来到底能降多少，最终还要看国家的决心。不过，唯一敢确定的是，未来无人口、无资源、无产业的城市，房地产必然会回归只能住人的属性，房子不具备任何投资价值。

对于房价能下跌的最大底线，地产大佬潘石屹也有自己的看法。他认为房价最大限度可以允许下跌20%，超过这个幅度，很多地产公司都不复存在了。他直言不讳到，房价下跌超过20%就非常危险，政府应避免房地产“硬着陆”的出现。

地产大佬孙宏斌又是如何看待这个问题的呢？在一次股东大会上他明确指出，“未来两三年内房价会保持稳定，房价不会暴跌，若整体房价跌了30%以上，我们就都死了。”

不管是跌20%还是30%，对于市场而言都是巨变。这样的调整可能发生在中国房地产市场吗？我认为是不可能的。我在此前的文中就分析过，房价不可能出现大幅度调整，因为房地产关联的行业太多了，牵一发而动全身。倘若房价真下跌30%，别说开发商都“死了”，我们这些黎民百姓的日子也好不到哪去——银行断供潮出现，很多居民家庭资产会大幅缩水，成为千万“负翁”，倒闭和被收购的银行也会大量出现，大量建筑最后会沦为“烂尾楼”，工厂倒闭失业潮再现，很多人连基本的生活都没法保障，别说拿手上的钱买低价的房子了。这是一个连锁反应，普通人从来都不会比富人更有机会幸免于难。日本、美国以及中国香港的历史表明，但凡楼市泡沫破裂，最后倒霉的还是穷人。

再者说了，国家对楼市早就有定论，就是一个“稳”字，当前阶段稳定楼市是重中之重。整个2019年国家制定的房地产发展任务也是，稳房价、稳地价、稳预期。个别城市个别区域出现价格的调整很正常，但是一概而论让全国的房价下跌，这真的很难实现。

党媒人民日报发表评论称，住房问题既是民生问题也是发展问题，不仅关系着百姓的切身利益，还关系到整个经济社会的发展。是啊，房地产诞生之初就是服务于亿万民众的民生产业，就像中原集团施永青说的，房屋本身是为人服务的，不管怎么变，居住价值不能被超越。

中国房地产的确存在这样那样的问题，但改变是持续过程，不是一朝一夕之事，我们要有耐心，更要有信心。