价值90万的刚需购房手册:在乌鲁木齐,第一套房怎么买?!

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  大家好,我是房一奇。一个颜值不够但情怀十足的地产人。

  前一阵,我们发过一篇稿子《》,说的是如果手上有多套房子的时候,如何处理,首先是要盘整,而不是一味的买买买。

  那么今天,我们回过头,去看看那些准备买首套房的刚需。

  01

  刚需买房:我太难了

  对于刚需朋友来说,买房真是个大事,也是个难事。大在金额大,压力大。难在选房难,购房难。

  

  所以今天我们就仔细的来聊聊这个问题,详细说说刚需朋友在乌鲁木齐如何选房,如何购房。

  一奇得说,很多刚需朋友买房都存在两个极端问题:要么凑合了事,要么必须一步到位。其实这是一种误解。

  首先对于第一种凑合了事,随便买个房住的朋友,一奇想说:莫欺少年穷的年代,虽然一套房子对于年轻人来说压力不小,但是也绝不是单纯的买套房自己住。

  

  刚需买房真正的诉求应该是:自住+投资

  也就是说:过了几年,财富积累更加丰厚,也有了换更好的房子的想法。那么这套房的涨幅还最好能跑赢大盘,为第二套房的购房款蓄一把力。

  毕竟,对于很多人来说。第一套房是用钱买的,第二套、第三套房就是用资产买的。

  那么这个时候,就需要考虑两个方面的问题:

  第一、前期要自己住着方便。

  第二、后期还要好出手,接盘的人越多越好。

  对于第二种追求完美的朋友可能要说:刚需就不能完美么?

  能!但是问题是,如果我们给楼盘按分值评估,楼盘多加“10分”,价格的提升可能要远远超过10%。在本身资金就有限的情况下,承受巨大压力来选择不适合自己的“完美楼盘”,真的值得么?更何况,人无完人,金无足赤,哪里有什么完美楼盘,有的只是最适合你的居所。

  

  所以在预算有限的情况下,所购买的项目可能多多少少也会有一些短板,那么这时候我们需要关注的是:这个短板,在您心中会不会“一票否决”。您重要性较高的一些购房需求,能否被满足。

  02

  那么接下来,刚需如何选房呢?

  对于购房者而言,自住肯定是第一要义。房屋最基本的属性还是居住。所以第一套房,是刚需,着力于解决眼前的居住问题。

  无论是刚需还是改善,都要先分析自己的现金流、工作情况、分析自己的家庭结构。然后做出一个精准的选择:

  

  自我情况与需求分析

  

  分析自己的现金流——可以拿出的首付大概是多少?可以承受的月供范围大概是多少?选择什么贷款方式?自己的银行流水如何等等。

  二

  分析自己的工作情况——来定位自己购买房屋时的区位选择问题、短期内是否会有工薪调整、是否会有置换房屋的打算等。

  三

  分析自己的家庭结构——考虑需要购买大多户型,对于教育、医疗等资源是否有比较硬性的需求等。

  买第一套房,不用担心“高位站岗”,因为“高位”能够被时间填平。最关键的就是:要选择一个有价值且适合自己的楼盘。

  03

  那么如何选择有价值且适合自己的楼盘?

  首先,就是要明确自己的买房方向。

  平时,房一奇接触到最多的问题就是:一奇,XXX项目和XXX项目相比哪个好?

  这个时候,一奇都只能无奈的说一句废话:没法比。因为所有的比较都是以购房者的需求和具体情况为基准的。

  那么刚需在购买首套房时,需要放大哪几个关注点呢?

  首先,就是地

  李嘉诚说过一句很经典的话:买房子,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。一位关注我们的朋友也在后台留言说:

  

  那什么样的地段是适合刚需的?

  第一,需要上班与生活方便。因为这一套房是需要满足自住需求,如果离的太远或者交通不便利,那么是对居住体验有所影响的。毕竟不会有人乐意在上下班路上每天耗时两三个小时。所以最起码在住进去以后,周边的交通路网要是畅通的。

  第二、交通便利,最好方便上河滩和外环。因为以后如果出手,那么交通越便利,自然是越好。

  

  第三、地段周边的资源和未来规划,毕竟这是影响日后升值的重要因素。买房子,除了看眼前,更要看未来。那么影响房产升值的重要因素是什么?是房产的需求价值。而这份需求价值,又来源于项目周边的发展,商业氛围以及教育、医疗资源等。

  很多朋友也可能已经发现了:目前乌鲁木齐周边资源配套齐全的项目,价格真真的不低。那么这时候从投资的角度怎么选?房一奇的建议如果是期房,选择一些规划清晰、大型项目落地明确的楼盘。

  第二:自己到底要的是什么?

  买房这件事,真的切忌跟风。有的时候,买房就像谈恋爱一样,窈窕淑女,君子好逑。但是真正决定感情是否长久的,是合适与否。买房亦是如此,好房子不一定适合自己,那么我们在选房时,需要关注自己最重要的需求能否被满足。

  比如说新婚的朋友,可能最关心的是学区。如果没有车的朋友,可能更加重视交通等等。优质配套资源自然越多越好,但是如果不能一网揽尽的情况下,关注自己最关键的需求点,能否被满足。

  

  第三:居住体验

  前文我们也说了,刚需的诉求是投资+自住,人生的首套房,也需要住的舒服。那么这时候房一奇建议首选品牌开发商,因为在物业、房屋质量、相关配套方面更有保障。

  绿城、万科、中海、富力等等品牌开发商的口碑,是服务了多少业主,做出了N个项目才积累起来的,也会在长期内继续服务好业主来延续这份口碑。

  

  中海物业logo,仅用于举例配图

  而且还有一点,就是品牌开发商在小区园区建造与维护、户型设计等方面,都更有经验(毕竟汲取了许多内地经典项目的精华)所以房屋的采光、各个功能区的设计都是比较人性化的,空间感也会更好,小区的品质感也比较强,这也都是今后出手时的加分项。

  04

  那么在乌鲁木齐,有哪些楼盘是刚需朋友可以关注一下的呢?

  No.1

  刚需:首付13万以下

  如果您的首付预算在13万以下——房一奇个人建议可以考虑一下西山片区、九鼎片区和白鸟湖片区。目前这几个片区价格都在6000元左右,价格是比较便宜的。

  但是房一奇也要提醒,就是这几个片区确实是离主城区较远的,部分存在交通、教育、医疗等多方面配套不健全的情况,而且发展相对于乌鲁木齐城区是较为缓慢的。

  虽然在逐步跟进,但是这些新区和刚需说规划说未来,都是乏力的,居住与工作的交换距离是每天都无法抹去的2、3个小时。如果是没有购车打算的刚需朋友,房一奇建议三思而后行。

  No.2

  刚需:首付15万到20万

  如果首付预算在15万到20万左右——泛会展片区可以看看阳光城·丽景湾和乌鲁木齐·碧桂园。两个项目都临近奥体中心、欢乐谷等大型PPP项目,具有较高的投资价值。

  中海·云鼎大观,同样属于泛会展片区,临近红光山,而且可以直接上河滩,学区明朗。

  房一奇团队实拍奥体中心

  城北区域可以看看绿雅铭居,项目周边有教育规划用地,对于目前教育资源较为稀缺的城北来说,还是比较诱人的。

  沙依巴克区可以考虑位于老满城街的特变·金满城。有69㎡、86㎡、94㎡的小户型,对于年轻人来说比较适合,而且这一区域目前新盘项目较少,但是临近学校和友好板块,整体房屋需求较大。

  另外还可以考虑红星·雅山1391,品牌开发商在售项目中距离主城区较近的一个刚需盘。有88㎡的小户型,整体首付压力和月供压力都较小。虽然位于雅山片区,不过预计待环卫路的市政规划路修通后,会有较大的改善。

  No.3

  刚改:首付20万-25万

  如果你是刚改,首付预算在20-25万以内——可以优先考虑会展片区了,例如乌鲁木齐碧桂园、中海·会展九里、中海·万锦公馆、万科·大都会、碧桂园·黄金时代等项目。天山区可以考虑一下阳光城·文澜府。

  高铁片区的新房价格基本上在11000元/㎡朝上,由于小户型较少,所以基本上套价都在110万左右。这一片区可以看看绿谷学府、和兴帝景、佳源都市、山语文庭等项目。如果是重视学区,那么重点看一下位于会展片区的富力城和经开区的九点阳光·翰林府。

  05

  最后,总结一下

  对于刚需来说,更应该将关注的重点,放在“性价比”上。

  好楼盘很多,但是并不是每个楼盘都有足够的投资价值与保值能力。而且许多“高分盘”的“溢价”都很高,而大部分的“溢价”在二手房交易中能否发挥作用?我们不得而知。

  所以在注重“性价比”时,重点考虑“自住+投资”。

  在结合自己需求点的同时,不能只根据自己的需求偏好去选房子,还要站在接盘人的角度来思考这套房的价值。

  

  如果你未来打算出手,那要思考——

  接盘人在哪里上班?能出多少钱?

  会买哪个片区?为什么买到那里?

  将自己前期的需求和后期接盘人的需求相结合,就可以瞄准一两个片区里的一两个高性价比楼盘。

  

  也许,你想要的,他不全有。

  但是,该有的,它都表现不错。

  那么对于刚需的朋友来说,足够了。

  我是房一奇,一个颜值不够但是情怀十足的地产人。如果您在乌鲁木齐购房有什么疑问或者纠结,添加微信(13201327617)进行免费的咨询了解。

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