未来20年“买房”还是“卖房”？楼市轮廓已现，3大趋势透露答案

对于房子，不同人有不同的感受。早买房的都希望房价再涨一会，毕竟房价涨幅大小直接关系到家庭的财富；还没买房的，自然是希望房价早点落地，只有那样才能更轻松的买到房子。其实，这样的想法都是人之常情，本身没有对与错之分，但是影响房价走向的因素是错综复杂的，往往并不是所有人的想法都能很快如愿。在笔者看来，在众多影响房价的因素当中，起决定作用的归根结底就两点，即政策面和经济面的走向。

过去这三年，受这两大因素影响，楼市狂欢盛宴的大幕开始徐徐落下：从政策面看，限购、限售等短期政策与租赁市场、共有产权等长效机制同步推进，房价反弹能力被削弱；从经济面看，国家不希望再靠房地产刺激经济，经济正从高速度向高质量阶段过渡，房地产慢慢走到了转型的十字路口。面对这些变化，关于买不买房，不仅购房者纠结了起来，业内专家学者也众说纷纭。那么，你认为，在货币不断贬值和投资渠道匮乏的情况下，再叠加当前楼市出现的这些变化，房子还会是保值升值的手段吗？笔者认为，未来20年，可能出现的3大趋势透露了答案。

未来20年，房地产行业可能出现的3大趋势

第一，房地产行业迎来“二次房改”，商品房和保障房两大体系加快建立，“住有所居”将逐步实现

从1998年迈入商品房时代，过去20年，我国人均住房面积达到40平方米，人均住房套数达到1.1套，整体告别住房不足。但同时，随着商品属性的扩大，房价也是一路高涨，根据统计，1998年全国商品住宅平均销售价格为1854元，2006年突破3000元，2012年突破5000元，2018年达到8529元，也就是说，过去二十年，全国平均房价大约上涨了4.6倍。

现阶段，为了控制高房价，除了限购、限售等措施外，国家正在加快建立多主体供给、多渠道保障的现代住房制度。目前，深圳已经率先拉起了“二次房改”大幕，未来会将保障房的比例提升到60%，剩下的40%交给市场。此外，北京、上海、成都、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、长春等16个城市已经被确立为租赁市场发展的试点城市。同时，北京、上海、深圳、成都、南京、珠海、佛山等城市也开始陆续进行共有产权住房试点。笔者认为，通过这一系列的动作来看，“双轨制”住房模式已是板上钉钉，未来20年的楼市轮廓基本明确。

第二，城镇化开始进入下半场，房地产市场进一步分化，住房市场也将发生“由量到质”的转变

伴随城镇化进入下半场，未来20年或是楼市的转折期。根据国家统计局数据显示，截止2018年末，常住人口城镇化率为59.8%，户籍人口城镇化率为43.7%。按照过去5年平均1.2%的年增幅来看，以户籍城镇化率为标准，达到70%的水平差不多还需要20年。此外，根据最新城市发展政策看，都市圈、城市群是下半场的主要特点，恒大经济研究院院长任泽平也表示，未来新增的2亿人口当中，80%会涌入全国19个都市圈、城市群，所以这意味着楼市将进一步分化。

此外，对于未来20年的房地产走向，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌曾表示，房地产市场要经历三个阶段，从1978年到1998年，这是第一阶段，人均居住面积得到不断提高；从1998年到2018年，这是第二阶段，人均住房套数不断增加；从2018到2038年，这属于第三阶段，人们开始重点关注房子的质量。因此，笔者认为，未来20年，新市民和改善置业的需求都不在少数，而且综上来看，都市圈、城市群内的高品质房源无疑仍具有较大的保值升值空间。

曹德旺

第三，经济向高质量转型，发展重心转向科技创新与现代服务业，房地产一家独大时代慢慢落幕

一般认为，占GDP比重超过5%就可以看作是支柱产业，而目前我国房地产行业占GDP的比重达到15%左右，重要性不言而喻。但是，与房地产相关的诸多行业也占据了大量的资源和资本，久而久之对其他实体行业产生了挤压效应。如今，随着经济从高速度向高质量转型，国家不断加大产业结构优化调整，而且也明确不再把房地产作为短期刺激经济的手段。笔者认为，这意味着未来GDP将逐步减轻对房地产行业的依赖，其他行业或将获得更大发展空间。

面对全球产业的竞争局面，曹德旺表示，制造业是最大的国际竞争力。马云表示，未来二三十年，国家发展需要依靠互联网金融和实体经济。笔者看来，曹德旺和马云站得比较高，所以必然要比普通人看得远一些，所以根据两位大佬的观点来看，未来20年，高质量将成为发展主题，其中科技创新、制造业等实体行业或将是拉动经济的重中之重，而且目前国家也正在调整和优化产业结构。总而言之，房地产过热的局面必须会被抑制，房地产一家独大的时代或将逐步落幕。

未来20年，房子还是最佳保值手段么？基于这三大趋势，笔者给出3点看法

1、伴随楼市分化，未来将出现“高价房”和“葱价房”并存的局面，买房还是卖房要因城而定。

在上文我们说了，未来新增人口将主要流向19个城市群、都市圈，所以这里的房价大概率会稳中有涨，有自住需求可以考虑买房，对投资来说也能跑赢通胀。反之，对产业结构不合理、人口流出的城市，房价很难有较大上涨空间，对此类城市，应重点关注市场流动性和房子的变现能力，而不是盲目囤房。退一步来说，如果非要持有房产，不要贪多求多，而是应该关注房子的质量；如果不考虑投资房产，伴随理财行业的发展，未来投资理财也会是不错的选择。总而言之，盲目买房还能稳赚不赔的阶段过去了。

2、随着租赁市场的发展成熟，在买不买房这件事情上，或许不再有赢家和输家的划分。

在房价保持长期平稳的趋势下，已经买房的可能无法再次体会到房价大涨带来的资产暴涨，但不可否认，房子可以带来家的归属感，这也是最本质的需求。对没买房的来说，虽然可能面临房租上涨和存款贬值的可能，但也避免了盲目负债给生活带来的压力，而且随着租赁市场的发展成熟，安心踏实的租房也将不再是难题。因此，笔者认为，楼市轮廓基本已现，未来在买不买房这件事情上，或许不再有赢家和输家的划分，所以大家也不要再用过去的老眼光来看待楼市发生的变化了。

3、未来20年，楼市轮廓基本已现，伴随房地产逐步告别狂欢盛宴，这些“东西”可能会越来越珍贵。

不可否认，房地产在拉动经济，满足需求，改善城市面貌等方面发挥了巨大作用，但的确也出现了挤压消费和实体的现象，因此伴随产业结构优化调整，房地产或将逐步告别狂欢盛宴。其实，目前房子已经出现了过剩现象，未来随着房地产税、空置税的出台，越来越多的闲置房产可能会被推向市场，因此20年后房子大概率不再是稀罕物了。那么，什么东西有可能变得更珍贵呢？马云说是空气、水，安全的食品；任正非说是孩子的教育，以及个人能力。笔者认为，除了马云和任正非说的这些“东西”以外，还有一样无形的东西同样会越来越重要，那就是一个人的信用。