黄金周新房遭遇滑铁卢!二手房是主场了?这样买才对…

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  据业内机构最新监测数据,2019年国庆黄金周,重点10城新房销售面积为77.22万平方米,较2018年同期下降8.1%,10城新房成交量更创下近5年来新低。

  业内专家指出,一方面,在“房住不炒”调控氛围下,购房者观望情绪浓厚。另一方面,随着楼市黄金时代褪去,对楼市的关注度降低。

  中国指数研究院(简称“中指院”)常务副院长黄瑜表示,今年黄金周,国内房地产市场整体需求不及预期。一线城市商品住宅成交面积调整幅度较大,北京、上海、广州销售规模同比均出现下滑,深圳受益于供应改善,加之去年同期基数较低,成交规模同比增幅显著。

  二线城市继续呈现内部分化格局。黄瑜介绍,武汉、宁波、苏州、南宁等地因前期需求释放较快,当前活跃度有所下降,市场出现阶段性调整。温州、福州等地市场规模经历持续深度调整后,伴随近期优质项目集中上市,购房需求较高,成交规模回升。三四线城市中,扬州受去年同期低基数影响,同比增幅显著,但惠州、韶关、东莞仍有下行压力。

  中指院认为,四季度房地产市场调整幅度将在供需拉锯状态下略有扩大。考虑到近期房企的积极营销势头,四季度房价涨幅或进一步回落。今天的购房者说,阿福集中回答一下群内咨询较多的三个城市的房价走势。

  01/重庆二手房开始跌了,现在入手还是年底入手?

  2019年,分化是重庆楼市主旋律。

  这段时间,重庆楼市有点冷,出现了一些卖不动的滞销盘,在以前的网红板块中央公园、照母山、西永、茶园,到处都有小蜜蜂开始活跃起来。但市场上出现了不少“秒光盘”,像前不久开盘的融景城、江北嘴壹号院,卖得都不错。

  其实,这样的分化不仅仅出现在新房市场,二手房市场同样如此。

  9月15日,国家统计局发布了2019年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。

  重庆二手住宅价格8月,不仅没涨,还环比下跌0.4%,是70个城市中房价下跌的20个城市之一。和去年同期相比,同比上涨仅4.6%,按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算,重庆的二手房,过去一年其实是在亏钱的。

  

  那么为什么重庆二手房就卖不出去呢?

  除了购买基数减少造成整体市场下滑以外。二手房无人问津的原因就是买房的人都去买新房了。

  现在新房的户型、物业等都很好,相反,许多老旧的二手房要么环境差,要么就是物业不好、房屋条件差,而优质的二手房价格又相对昂贵,除此之外,购房者还要承担二手房暗病等风险,价格和居住条件也不能两全,于是,客户大多买新房而不是二房。

  二手房房价的下跌并不意味着房市就有所转冷,或许房市有其自身规律,或许这才是重庆二手房市场的真实状况。重庆的房地产产业结构和城市能级划分都和头部一线城市仍有较大差距。

  随着重庆的两年限售政策开放,大量的二手房将陆续进入市场,二手房市场的竞争将更为激烈,价格短期内上涨乏力。而在新房市场方面,8月整体呈现“复苏”苗头,量价持续温涨,预计在“金九银十”的节点作用及各楼盘优惠幅度的刺激下,后续持续回暖可能性较大。

  由此,在重庆下半年的楼市中,新房与二房市场“正七负八”的温差肯能会继续拉大。

  02/现在西安房价怎样?

  西安6.20新政已经过去三个多月,新政对于遏制投资投机性购房需求,稳定住房市场发展效果显著,西安房价逐步趋稳,并有所回落。

  数据显示:西安9月新房均价12278元/㎡,较8月下跌了41元/㎡,环比跌幅0.33%。这已是西安6.20楼市新政后至今,连续第三个月出现的房价下跌现象。

  今年的“金三”和“金九”分别成了西安楼市前半年和后半年至今的房价低谷。从6月以来,7、8、9三个月西安房价分别下跌了115元/㎡、67元/㎡、41元/㎡,下跌幅度较小,且呈现逐渐缩小趋势,整体房价,稳中微跌。

  现在的西安是长期的横盘,由于政策的人为压制,主城区开盘项目基本做到了零涨幅,西咸由于只公示不限价,部分盘价格高的莫名其妙,开发商的共识是价格备案的高一点,哪怕再折扣降价,以防后期再备案价格上不去。

  

  短期内西安房价上涨可能性很小,但话说回来了,面粉决定面包价,土地成本越来越高,再加上全部带装修交房,公共配建等成本,这种横盘不会太久,指望新房跌基本不可能,二手房因为上市房源量激增,谈价的空间还是很大的,虽然叫商品房,说白了涨跌还是看政策,看供应,看人口,自住需求尽早买总是没错的。

  泾河作为西咸新区关注度不高的几个板块,因为没有太多大项目落地,没有沣东的大开发架势,也没有沣西挨着咸阳主城区的优势,唯一的卖点还是在于价格低,高层均价稳定在9000块左右,便宜总是能吸引人的。

  03/太原买房哪里性价比高?

  2019上半年,太原房价总体来说比较稳定,一直保持在13000元/㎡左右震荡,并且3月、4月、5月连续三个月新建商品住宅均价下跌,6月才略有回升,目前均价来到了12738元/㎡,环比上月上涨0.29%,小店区、晋源区、万柏林区房价占据前三,总体呈现“南高北低”的趋势。

  下半年,截止2019年9月29日,太原9月六城区平均房价为12472元/㎡,较8月房价下降0.84%。房价从2月份达到最高点13329元/㎡后,一路下跌,距离最高点已经下跌了857元/㎡,跌幅超过6.87%。

  整体来看,六城区房价1涨1平4跌,房价“南高北低”趋势明显,时隔1年后尖草坪区平均房价再次跌回万元以内。

  

  令人注意的是,尖草坪区房价时隔一年后,平均房价再次跌回万元以内,值得刚需群体的关注。

  从区位地段和规划来看,尖草坪区三给片区是太原市重点打造的北部新城区,三给片区发展4年来,品牌地产相继入驻,区域建设取得了显著成效。根据相关规划,三给片区将会被打造成为尖草坪区现代宜居都市区的核心区。

  1、生态:三给片区最大的亮点在于它以公园多著称,按照市政规划,片区内有包括已建成的金桥公园、小东流公园,和规划中的摄乐公园、汾西公园、太白铁路遗址公园、兴瑞体育公园、西渠体育公园等配套,这里将陆续建成7座市立公园,称为太原公园最多的片区;

  2、交通:三给片区近年陆续修建了摄乐街、摄乐桥、西渠路等路网,区域已初步形成完整的路网体系,并与滨河西路、北中环两大城市快速路衔接,交通非常方便;

  3、医疗资源:尖草坪区中心医院和省人民医院新院纷纷落地三给片区;

  4、教育配套:市外国语新校区已经建成,预计明年投用,尖草坪区一中在建成和推进中。碧桂园凤凰城和旭辉江山分别规划建设幼儿园和小学。

  未来的三个片区,将会迎来华丽蜕变,成为北城新地标,生态宜居的城市副中心,刚需置业正当时。

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