房贷肯定会提前还款的前提下,选择20年和30年还有什么区别?

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  小明:房贷肯定会提前还款的前提下,选择20年和30年还有什么区别?

  三人:房贷会提前还款与选择的期限长短没有多大关系,因为房贷不存在复利,或者先付息后还本的原理。即选择20年和30年都是一样的,从利息计算方面没有区别,但是提前还款需要考虑违约金问题。

  一般情况下,还款期限超过一年以后,提前还款是不收违约金的。但具体情况还要看具体合同,并不能一刀切的认为所有房贷一年以后不收违约金。

  那么说为什么选择20年和30年都是一样的呢?因为“每月还款金额=每月应还本金+剩余本金*贷款利率/12”,即房贷是逐月计息的一个过程。

  比如贷款金额是100万,贷款利率是4.9%(如今以LPR为基准),按照等额本金还款,那么不管是选择20年还是30年,第1期还款的利息都是4083.33。因为首期本金以100万计算,而月利率为4.9%/12,每月利息=100万*4.9%/12=4083.33元。

  

  但是从第2期算起,20年还所产生的利息就要比30年所产生的利息少,因为30年还每期剩余本金较多。比如20年还,还了第1期之后剩余本金为“100万-100万/20/12=995833.33”元;而30年还,还了第1期之后剩余本金为100万为“100万-100万/30/12=997222.22”元。

  两者的剩余本金不同,后期剩余本金产生的利息则不同,比如以月利率4.9%/12代入计算。但它并不是复利或者先付息后还本的结果,只是时间所产生的利息(或价值)。

  

  因此,从计算方式来看两者是没有区别的,银行也不会多收你一分钱(利率水平不变的情况下,如今即LPR不变的情况下),选择两者都一样。

  但是如果目前收入较少,或者开支较大,可以选择30年还,毕竟短期内房贷支出较少,可以相应的保证生活质量;而如果目前收入较多,或开支较少,可以选择20年还,毕竟货币存在时间价值,还多一点后期剩余本金产生的利息就较少——说得不好听一点,你全额付清(不贷款)都不用付利息

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