毛大庆独家回应相关质疑:关于“行业亏损”“万科光环”“创新or二房东”等 | 新办公

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  作者丨陈淑亚 编辑丨李江涛

  授权地产资管网转载

  

  优客工场创始人 毛大庆

  他是马拉松爱好者。已跑完了100场、跨越7大洲、17个国家和地区的马拉松赛道。

  他是文青作者。个人著书《永不可及的美好》《无处安放的童年》,译作《鞋狗》《为谁留的空椅子》以及《凿开公司间的栅栏:共享时代的联合办公》《城市人居生活质量评价体系研究》等。

  他是地产圈的KOL。爱思考喜折腾,直言又健谈。最具代表性的事件,他5年前的那场关于看空北京楼市的著名内部讲话,最终被媒体热炒为万科高层间接回应的舆论公关事件。

  他设计师出身,先后履职地产知名公司凯德与万科。到如今,他创办了享誉国内的知名众创空间品牌——优客工场。身份转变的背后,跨行业挑战的背后,创业5年时光已过。

  以下为毛大庆接受中国房地产报记者

  专访时的核心观点:

  谈行业亏损

  任何一个创新事物,在开始实验阶段,不发生亏损几乎是不太可能。有的企业亏损10多年,甚至更长时间,最后成功走上盈利之路。同时,要区分一个企业,是因为什么亏损?如果是为了研究培育市场,研发产品,在发展的过程中的所谓“烧钱”,与大家看到的亏损并不完全等同。

  谈盈利可能

  至于联合办公的盈利,主要来自于怎么能在空间之内,在第二条增长的空间曲线上发力。如果你能聚集大量的人与企业,制造二次增长的红利,那么这个行业就值得去研究。联合办公未来在私人办公、社区电商和数字营销等业务方面,核心在于发挥人、数量、流量的作用,从而做好“空间价差+服务价差+流量价差”的平台效应,从最开始的空间内容服务商在逐渐走向用户服务商转变,实现用户价值的二次、三次的变现。

  

  优客工场一周年

  谈生产资料演变

  原来房地产是拿地做生产资料,即面粉。然后大家再把面粉做成面包,即房子。然而,地越来越枯竭,房子却越来越多,房子需要产生真正的价值。那么,这就需要更多的运营手段,把人聚合起来,让人在房子里从而产生更多价值。所以,这时候房子就变成了生产资料。

  做土地溢价的时候,比拼的是怎么能拿到更便宜的土地,或者更便宜的钱,即做土地溢价和金融溢价。然而,在当下做服务和轻资产类的地产内容创新的时候,则更需要比拼的是首先是房子价差、其次是服务、流量、金融上的差价。从而把以房子为生产资料的情况下,通过运营进行深度绑定和结合,最终通过用户创造更高更多的市场价值。

  谈房地产未来

  无论经济如何变动,房地产到什么时候都是经济的主演之一。过去的多少年可能是唯一主演,而未来则可能变为第二主演。只是当下不那么明确还有谁会可能是主演,社会服务业?新型制造业?

  谈创新与发明

  发明确实是少之又少,而创新是对传统已有事物的大幅度改造和改良、甚至于颠覆乃至革命。用传统的形态、做一个传统的事情颠覆。同时,没有一个创新不被质疑,如果一个创新没有被质疑过,大家上来就看好就很通透,你也不用去干。在质疑中去创造,把质疑当作督促自己打磨产品和商业模式的过程。

  谈优客工场

  优客工场近5年来,一直都在不停迭代。从空间服务起步,从而在空间价差、空间效率上做文章,进而过渡到服务上的价差。在企业服务的方面,目前聚集的人越来越多、形成了众包、众服乃至集采模式,从最开始的服务几百人、几千人、几万人、几十万人,到现在的线上电商平台,以及线下电商的集中送货点、采购点,甚至虚拟的线上超市的服务等。

  

  “愚公移山,矢志不渝;道阻且长,行将必至。”跑完自己的第100场马拉松终点,毛大庆发了一则非常简短的朋友圈。这场从他44岁开始的承诺,横跨了6个年头,4219.5公里,从国内59座城市67场,到海外跨越七大洲17个国家及地区31座城市33场。

  人需要挑战一下,自己不敢触碰的东西。

  在个人兴趣爱好之外,另一个创业的马拉松赛道5年前开启。2015年,他毅然宣布离开万科集团,褪去明星职业经理人光环,开启从零开始的创业马拉松之旅。创业已经走过4年时光,毛大庆打造出了中国联合办公首个独角兽企业——优客工场。

  “由空间服务到企业服务、平台服务的渠道入口。联合办公未来在私人办公、社区电商和数字营销等业务方面,核心在于发挥人、数量、流量的作用,从而做好“空间价差+服务价差+流量价差”的平台效应,从最开始的空间内容服务商在逐渐走向用户服务商转变,实现用户价值的二次、三次的变现。”

  而这与毛大庆过往的地产从业经验相通又不同。之前在做土地溢价的时候,比拼的是怎么能拿到更便宜的土地,或者更便宜的钱,即做土地溢价和金融溢价。然而,在当下做服务和轻资产类的地产内容创新的时候,则更需要比拼的是首先是房子价差、其次是服务、流量、金融上的差价。“把以房子为生产资料的情况下,通过运营进行深度绑定和结合,最终通过用户创造更高更多的市场价值。”

  “因为做了优客工场这个事情,感觉人生显得特别开阔。”在毛大庆看来,因此更加敬重那些所谓成功或者失败的企业家们,以及更理解了企业家精神的不易与担当。“如果不是无数企业家们的呕心沥血与孜孜以求,社会的进步则是无从谈起。”至于个人的得失与成败,不正是“定义自我时间的过程吗?”

  离开万科这5年

  一切似乎源于当时的那场对话,时过境迁再回首往事时。

  “当时我和郁总在新加坡看F1赛事,铺天盖地的新闻,到处都是马云被刷屏的消息。”2014年9月9日,阿里巴巴在美国纽交所敲钟上市,当天总市值达到2314亿美元,位列当时中国上市企业排名第三位,仅屈居两桶油市值之后,一举超越早他30年创业的万科总市值。

  一个晚到了30年的企业,刚一上市市值就超过了万科?这让时任万科副总裁、北京万科总经理的毛大庆非常诧异。“什么东西会比较具有颠覆性?只要你能制造出一个,把人能弄来的东西,你就有机会颠覆,人是唯一的价值点。”万科集团总裁郁亮,与毛大庆交流后得出这样的结论。

  第二年,毛大庆宣称离职万科。尊崇内心的选择,他向业内发出了“时代召唤、个人追求、生命完善”的个人宣言,扎根于办公空间的“弄人”道路上,一晃五年已过。

  联合办公领域是一条没有任何前鉴的商业路径。打磨产品的时候,针对的是一座座空置闲置的陈旧楼宇和厂房如何改造,一群群充满激情却犹疑方向的创业青年如何能够得到帮助,以及如何连接一家家创意迸发却资源匮乏的创新企业。

  “之前在做土地溢价的时候,比拼的是怎么能拿到更便宜的土地,或者更便宜的钱,即做的是土地溢价和金融溢价。”然而,在当下做服务和轻资产类的地产空间内容创新的时候,“则更需要比拼的是首先是房子价差、其次是服务、流量、金融上的差价。从而把以房子为生产资料的情况下,通过运营进行深度绑定和结合,最终通过用户创造更高更多的市场价值。”

  这对于过往20年的设计师+地产人出身的毛大庆来说,又何尝不是他工作中的另一场更为艰难的马拉松。2013年5月,在还不太了解马拉松的情况下,毛大庆在布拉格完成了自己的第一次全马,5小时10分钟。回到酒店,他坐在浴缸里放声大哭了一场,“觉得人生还能如此美好,完全推开了一扇新的窗户。”

  “大家发朋友圈都是展现的极为积极与正面形象,但跑完马拉松之后谁苦谁知道。”创业4年毛大庆的优客工场如今所展现在“朋友圈”形象,已经跑赢了国内联合办公领域行业体量第一的成绩。

  

  优客工场·华贸社区

  截至目前,优客工场已经在全球开设了约200个办公空间,如北京、上海、深圳、西安、杭州 、香港、新加坡、纽约等城市,总管理面积超过60万平方米。聚集了数十万创新人群、上万家创新企业,搭建了一个赋能、链接、共享的办公服务平台。

  “至于GMV(成交总额)、日活、月活、这活、那活”,当年阿里巴巴那一套“弄人”的术语,对于地产出身的毛大庆来说,如今似乎也早已不在话下。

  “核心在于发挥人、数量、流量的作用,从而做好“空间价差+服务价差+流量价差”的平台效应,从最开始的空间内容服务商在逐渐走向用户服务商转变,实现用户价值的二次、三次的变现。”提到优客工场的共享经济模型,未来盈利的可能性时,如今的毛大庆全然已是一副科技互联网人的话语体系。

  名望双刃剑

  “因为创业见识了太多牛人,尤其是那些能够洞穿未来的创新者与企业家。”这些让他极为珍视和欢喜,目前优客工场获得诸多投资机构的青睐。目前投资方阵容包括红杉资本中国基金、真格基金、创新工场等领先的投资机构。“对于企业家和企业家精神,有了更进一步的理解。”在接受中国房地产报记者采访时,毛大庆表示“不能说验证成功,全世界也没有共识。只能说方向并没有错误。”

  国内4年联合办公的行业时间,国际上大概8年左右,这不足以评判一个创新事物的成败与否,“它犹如一个成人刚刚起步时期的幼儿阶段”。而毛大庆说出这番话的背景是:

  2014-2015年间,国内联合办公空间(含孵化器)的数量,从50家发展到2300家,翻了46倍,最疯狂的2016年,数字超过了4200家。然而,近两年来行业迅速降温洗牌。公开数据显示,2018年至2019年3月,联合办公品牌减少约40个,发展缓慢、濒临破产倒闭状态的联合办公空间品牌占比达28.1%。

  就连国际联合办公巨头WeWork也是负面消息不断,而国内的联合办公行业似乎也正在被定义为“洋气的二房东”标签,而非所谓的“新经济模型”。“目前空间与服务并没有必然的直接联系。只不过是毛大庆这样的明星职业经理人创业,带动了这个行业的发展”,一位专注于产业投资的金融机构负责人对中国房地产报记者表示。

  上述职业经理人口中的明星职业经理人背景,源于毛大庆过往优秀的大企业从业经历,以及个人家世背景。

  毛大庆父辈们算是著名的知识分子家庭,在"文革"动荡中度过童年、少年时代迎来改革开放、在理想与激情的20世纪80年代度过了中学与大学、在中国迅速走向全球化的90年代初期选择了出国,后又作为海归重返北京。当年的毛大庆,作为新加坡凯德置地北京的首席代表,带着2000美元的开办经费,从王府井的地下室宿舍、13平方米的办公室开始起步,到凯德置地在北京发展至数百亿资产规模。

  盛名之下,毛大庆后被万科王石看上,最终进入北京万科接任万科北京总经理。进入万科第二年,就把北京万科带到了北京市场第一的位置。把北京万科年营收从43亿元飙升到200亿元,毛大庆用了6年时间。期间,毛大庆带领北京万科相继开拓了商用地产板块,以及全面启动了产业地产、养老地产、社区商业等创新业务。其在北京万科期间,创建了代表北京万科的“长阳模式”,在万科成立三十年之际,作为万科转型“城市配套服务商”的标杆之作,助力了万科集团战略的进一步落地。

  欲戴其冠,必承其重。“‘创新’是对传统已有事物的大幅度改造、改良、甚至于颠覆乃至革命,而并非‘发明’那么显性。”毛大庆在接受中国房地产报记者采访时也坦诚,头顶着凯德、万科等大公司的光环与荣耀,享受荣耀的便利之时,出来创业这几年,遭受到的各式非议也非常多,“人是环境的产物,摆脱不了舆论,这很正常。”因此,在传统事情上去缔造新价值,这仍然是很有意义的创新。

  在毛大庆看来,赶上双创的时代大潮,作为一个成熟的职业经理人,与其观望不如体验更有价值,从而去推动社会进步和实现个人价值,而类似以下相关行业问题都值得人去探究。首先,如何发挥存量资产的再利用,比如办公服务、空间内容服务等,本来就具有办公等各种形态的房子;其次,装什么样的服务,能够满足新用户的需求;第三,如何能够在服务上,利用新技术提供更便捷、更有效的服务?

  未来发展与个人成败

  “在地产圈干了23年,大概干过有13-14种的开发产品类型,包括房地产基金和金融。创业之初我唯独还缺一块,即内容运营和创造,更贴近用户的需求。”毛大庆用了一个词语“折腾”偏好,来形容过去自己的创业发心。

  与此同时,多年房地产市场从业经历,让他练就了对城市、人口、消费的变化有着深刻的洞察与感悟。“城市的发展原来主要依靠以土地财政推动下的房地产行业,而在我创业的时期,已经走到了阶段性的一种模式的走向衰退。新的消费方式正在增长,我总觉得对于城市的不动产经营和运营,新型的城市消费和消费人群,或者服务和空间服务,以及专业化团队正在出现。”

  

  优客工场四周年

  用房子的当生产资料来创造价值,更贴近用户,原来靠土地,依靠国家和经济和货币增长,表达方式是房子,开发商就是拿地和融资。现在需要比的怎么用好房子,不是炒作房子,如何用好房子,毛大庆说,“第一需要创意和构思。第三比如何吸引用户,用户量谁大,这些思维值得在新时代课题来进行研究。”

  “在最成熟和最有经验的时候,还能赶上一个创新时代的到来。”这让毛大庆觉得优客工场赶上了时代的势能,他忐忑而又欣慰。“要不然直接选择,要不然袖手办公,对我来说直接参与会更有意义上。这个世界就是由探险者推动的,从大航海时期发现新大陆的那些人,到如今互联网大潮下,各种艰难摸索的人。”

  “因为做了优客工场这个事情,感觉人生似乎就显得特别开阔。”在毛大庆看来,无论是成功还是失败,都是非常可爱的时代弄潮儿。他也因此更加敬重那些所谓成功或者失败的企业家们,以及更理解了企业家精神的不易与担当。“如果不是无数企业家们的呕心沥血与孜孜以求,社会的进步则是无从谈起。”

  万一优客工场不会成功,商业创业失败这个问题?你会怎么考虑和选择。当记者抛出这样的问题,毛大庆的回答则特别简单、纯粹。

  “人的一生,就是定义时间的过程。我眼下就希望能够在新青年、新消费、新办公的事物上多做一些探索和研究。”而今毛大庆和优客工场依旧在艰难求索,处于“幼儿阶段”的联合办公未来去向何处,在毛大庆看来践行比观望强,至于个人的成败与否,“这又该如何定义呢?”

  ★ 上海沙龙预告 ★

  

  拟邀嘉宾

  王知新 柯罗尼新扬子资本合伙人

  贾智杰 锴瑞办公总裁

  梁月红 优客工场上海总经理

  李雪瑞 中海商业灵活办公COO

  刘建东 东朔实业集团董事长

  白 羽 星库空间创始人

  王 锴 WE+酷窝COO兼上海大区总经理

  叶家鹏 MBP 中国事业部总经理

  刘 斌 CREAMS上海区域负责人

  韩玮烨 睿和智库发起人 地产资管网创始人&主编

  排名不分先后

  高力国际/弘毅投资/睿信投资/寰图/P2/纳什空间/FUNWORK/无界空间……

  沙龙流程

  14:00-14:30 来宾签到

  14:30-14:35 主持人开场

  14:35-15:05 主题演讲一:联合办公破局之路怎么走?

  15:05-15:35 主题演讲二:共享办公的中国路线

  15:35-16:05 主题演讲三:新办公的创新与坚守

  16:05-17:00 圆桌对话:联合办公的路如何走通?

  沙龙时间:2019年10月16日 14:00-17:00

  沙龙地点:上海市浦东新区世纪大道1568号中建大厦18楼OFFICEZIP路演厅

  咨询联系:汪洋 15201361025

  END

  

  

  

  

  

  

  

  

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