地王又见地王!东莞,会是下一个深圳吗?

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  深圳错过的,东莞还给你!

  这一句宣传口号,代表着深圳房企在东莞大干一场的雄心壮志!

  当口号喊出时,东莞业内像打了鸡血一样的兴奋!“厉害了!”一名东莞资深业内人士对此竖起了大拇指!

  于是:“松山湖错过的,华阳湖还给你!”、“错过了深圳湾,不要错过松山湖!”

  各种楼市宣传版本出炉。但是这一切,远远没有拍出地王那么刺激!

  今年,深圳房企在东莞已经拍下7宗区域最高楼面价地块,并试图通过高地价来影响房价。

  在深圳开发商眼中,东莞楼市如同一块未开发的处女地,房价像大白菜一样。对于乐观的深圳房企来说:“东莞房价能上5万元/平方米以上”!

  东莞楼市,会是下一个深圳吗?

  今年深圳开发商已在莞拍出7个区域地王

  据叮当猫不完全统计,今年以来,共有8家深圳房企在东莞招拍挂市场出手拿地!

  分别为:中海地产、佳兆业集团、鹏瑞地产、华侨城地产、万科集团、深业鹏基、深圳振业、深圳天健。

  值得注意的是,8家深圳房企,共在东莞拍出了7个区域最高楼面价地块。没有拍出最高价地的,只有两家房企,分别是万科和深圳振业!

  1

  4月17日,中海地产以14.38亿拿下万江2.5万平地块,折合楼面价16089元/㎡。

  2

  5月15日,鹏瑞集团以23.6亿元总价+9.36万㎡商业面积100%自持的条件,拿下东莞南城商住地块。去掉配建和自持部分,实际可售楼面地价达到2.17万元/平方米!

  3

  5月20日,佳兆业以10.37亿元成功斩获中堂商住地,折合楼面地价10890元/㎡;若去掉商住自持部分,则可售楼面地价为12033元/㎡

  4

  7月9日,华侨城以“70610万元+配建10%”强势夺虎门1.96万㎡商住地,正式布局虎门,实际可售楼面地价约20000元/㎡。

  5

  7月10日,华侨城以8.9亿元+配建22%安居房斩获东莞寮步地块,折合楼面价14000元/㎡,若剔除配建部分,可售楼面地价达到17948元/㎡。

  6

  9月11日,深业鹏基以总价23.3亿元拍下松山湖商住地,楼面地价约18599元/平方米。如剔除人才用房,可售楼面地价达到24264元/平方米!

  7

  10月10日,深圳市天健地产集团有限公司以108834万元总价+竞配建面积2419平方米摘得万江胜利社区靓地,可售楼面价为18947元/㎡。

  东莞将批量出现顶级豪宅?

  在深圳开发商疯狂拍地王的影响下,人们对于东莞会出现4万+、5万+房价正在逐渐接受!业内人士的口风也在改变。

  首个被视为可能跟上深圳,并且房价达到4万+以上的项目,是鹏瑞即将打造的东莞版“深圳湾1号”!

  按照地价计算,鹏瑞拍下的南城雅园地块的实际可售楼面地价达到2万元/平方米以上。这也意味着未来的销售价格或达到4万元/平方米以上。

  业内人士对此普遍乐观,认为这个项目将成为东莞最高端的、标杆性豪宅产品。

  “东莞不缺富豪,只要让他们接受了城央豪宅的观念 ,他们会愿意收藏!”一名业内人士表示。

  中海莞府显然正是在复制深圳城央豪宅的路线!单价约4万元/平方米左右,总价约千万元的大平层洋房,在东莞的市场竞争力显然较弱。

  总共110套洋房,卖了近半年时间,还有一半在售。

  但是,开发商们并不着急。中心城区南城、东城的住宅稀缺,价格高一点,慢慢卖,也总能卖得掉。

  此外,华侨城的虎门地块、深业的松山湖地块,都是最有可能房价达4万+的项目!

  并不是所有的地王都能“4万+”

  而其他的地王,运气就不一定有那么好!

  10月10日,经历了9家房企、73轮报价、90分钟的竞拍后,东莞万江胜利社区地块被深圳市天健地产集团有限公司以108834万元总价+竞配建面积2419平拍下,实际可售楼面价为18947元/㎡。

  

  拍下万江地王的天健集团,在2018年总收入为46.18亿,其中,房地产销售收入为10.14亿,占比21.96%,建筑施工收入为34.72亿,占比75.18%。

  根据东莞市发改局最新发布的近半年房价数据显示,万江洋房目前均价约22500.86元/平方米。

  有业内人士点评:太疯狂了!

  面粉价接近面包价,挤压着利润空间。最保守的估计,该地块起码要销售3.5万元/平方米以上,才可能保本。

  但是,受到东莞“限墅令”升级影响,中心城区不能再建别墅、类别墅产品。

  这也意味着,地王难以通过别墅来推高项目价格,获得高溢价;一个万江的纯粹高层洋房小区,要卖出3、4万元/平方米的价格,难度系数是极高的。

  从当前市场来看,中心城区南城、东城洋房均价约2.7-3.2万元/平方米,万江均价要接近甚至超过东城、南城的房价,仍然需要较长的时间。

  或者说,甚至是不可能超过东城、南城的房价!

  市场上低价房更好卖

  市场数据也说明这一切:

  据东莞中原战略研究中心不完全统计,今年国庆期间仅3盘入市, 不少项目提前入市,9月共计20个项目开盘或加推21次, 多数项目以小批量试探性入市为主。

  

  

  来源:东莞中原战略研究中心

  从去化率看,多数项目价格高企,去化效果不理想。

  其中部分项目以稳价入市去化效果较佳,消化率在70%以上的项目均为单价在1.7万元/平方米以下或单价低于区域均价水平。

  东莞中原认为,由于目前大部分区域房价已达到当地经济实力水平,本地客购买力有限, 加上市场动荡及政策调控持续,加重客户观望情绪。 来访转化率低。

  实际上,进入东莞半年后,多家深圳房企已经忘记了当初的豪情壮志。“东莞的市场和我们想象的真不一样!”多名深圳房企人士感叹!

  年初定下的销售目标,在接近年尾时频频调整,越调整,任务额度越小!

  深圳错过的,当下的东莞,还没有办法还给他们!

  深圳开发商为何偏爱东莞?

  长期接触大量深圳企业主、开发商,猫姐总结了几点:

  首先,房地产业最重要的不是造房子的核心技术,而是能在国家重要的战略位置快速插旗占据优质项目。

  今年初,《粤港澳大湾区发展规划》公布,东莞处于粤港澳大湾区的核心位置,广深科创走廊双核驱动,发展潜力巨大。

  第二、从深圳本身来看,在深圳土地供应严重不足的情况下,深圳的开发商首选在深圳周边外延投资。

  而在深圳周边的城市当中,东莞的城乡基础设施配套最好。无论生活公共配套、工业基础配套、商业投资配套、路网,东莞都属珠三角一流。

  第三、从产业结构来看,这几年来,从深圳迁移来东莞的制造业较多,这些制造业多半为高新技术企业,产业更新,导致人口结构和质量更新。

  根据官方统计的最新数据显示,目前东莞全市人才总量达173万,高层次人才11.5万,近五年年均增长率分别为7.8%、20%。

  产业升级同样促进了房地产的发展。即使制造业有部分转移至越南等东南亚国家,但是东莞的工业基础,特别是产业链的完整性仍位于全国最前列,其用工成本、产业要素成本,相对广深,优势大很多。

  第四,扎堆跟投,也是一种投资智慧

  今年上半年,东莞共引进内外资项目2062宗,协议投资金额1073亿元,同比增长35.7%,项目平均投资规模增长81.3%。其中超亿元项目85宗,引进超千万美元外资项目37宗。

  京东、新能源、海王集团等产业巨头纷纷进驻东莞。

  扎堆投资,往往带来更大的同业竞争,而上下游客户,也带来巨大的商机。

  第五,购房群体在改变东莞智囊服务机构、人才方面,正在与广深拉近距离。

  除了地产开发商以外,跟随华为进入东莞的,还有许多知名制造企业。劳动密集型、文化层次低的一线流水线工人在减少,购买能力强的高新企业员工在增加。

  同时,许多深圳专业咨询服务机构也追随着深圳知名企业进入东莞,带来大量有购房能力的人才,也增强了东莞商品房市场的购买力和活跃度。

  东莞,会成为下一个深圳吗?

  
但是,让东莞楼市变成下一个深圳?深圳开发商的豪情壮志可能很难实现。

  尽管东莞已经步入新一线城市行列,但是一线城市所拥有的人口数量、人口质量,高学历的人口和高净值人士,是目前的东莞仍然没办法跟得上的。

  东莞购房者对于房地产市场的态度也和深圳投资客不同。东莞购房者以自住需求为主,更加理性谨慎。

  地段优越、供应稀缺的区域,该涨的还是要涨;而地段差,优势不明显,供应量大的区域,低的房价还是会长期存在!

  新一批入莞的深圳房企经历了东莞本土市场的洗礼后,最终会将深圳元素融入东莞市场,成为东莞的“深系开发商”。

  不再热衷于拍地王,就如同最早进入东莞的深系房企金地、万科一样,积极寻求与东莞本土开发商合作,获得低价地,闷声发大财!

  来了都是东莞人!深圳的房企,也不会例外!

  出品:一只原创的叮当猫

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